戴德梁行：三季度深圳商办市场冷热交替 写字楼租赁需求有微调

今年国庆、中秋“双节”迎来加长版8天黄金周假期，各路商家翘首以待，迎接这一拨客流。临近假期，深圳迎来全球最大室内滑雪场前海冰雪世界开业，为炎热的深圳带来一股冰雪浪潮，三季度零售和办公市场还有哪些值得关注的市场动态？戴德梁行发布2025第三季度深圳零售及写字楼市场报告显示，深圳优质购物中心市场再迎28万平方米新供应，项目定位各有千秋，冷热交替。

深圳零售市场供应热度不减

市场报告显示，三季度，深圳零售市场供应端维持热度，深圳大悦城、前海冰雪世界、深圳湾万象城二期相继开业，为深圳优质购物中心市场再增添约28万平方米的新供应，全市存量上升至775.7万平方米。

新项目在定位以及品牌引进上各有千秋：聚焦于居民日常消费的深圳大悦城开业两月，日均客流达15万人次，总销售额近3.7亿元；前海冰雪世界配套主题商业将分批面世，依托全球最大室内滑雪场，多业态全天候的消费场景让冰雪经济得以在滨海城市实现文体旅“乘数效应”；深圳湾万象城二期以新奢生活主场为主题引进近300家品牌，其中区域首店120余家，覆盖户外、美妆、数码、美食等全品类业态，与一期国际奢品、珠宝腕表形成互补，同时完善后海空中连廊进一步打通了后海—深圳湾商圈慢行动线，推动商圈提质升级、融合发展。

图1：深圳优质购物中心平均租金/空置率

数据来源：戴德梁行研究部

前7月，深圳全市社会消费品零售总额增速恢复至3.6%，较去年全年的增速提升2.5个百分点。其中，商品零售的增速为3.8%，领先餐饮增速2.0个百分点。三季度，深圳零售市场物业需求端亦可见相似趋势，新入驻品类个数中，零售占比55.6%，高出餐饮品类比重19.9个百分点。女装继续位居零售品类第一，运动户外跃升至第二，占零售类比重约10.7%，同时细化品类专门店有扩张趋势，如sidas鞋垫、嗒嗒旋扣鞋带。超市的入驻带动部分项目实现去化，如嘉乐道引进永辉、福永万达广场引进沃尔玛等，填补了周边居民对综合商超的需求。

地方特色菜馆占餐饮品类比重约18.4%，三季度热门转向江西菜，其中欧记大排档扩张至保利文化广场、领展中心城；胡恰入驻深圳万象城、万象天地。新式饮品及奶茶占比13.2%，北京品牌李茶的茶、闽南特色茶饮品牌礼厚茶肆、上海新中式酸奶楼下酸奶等均有落子。

西部板块将是近期供应热点区域

商家在选址策略上保持谨慎，为控制成本和降低风险，偏向于成熟项目的小面积铺位，而部分运营商也将大面积的铺位进行分割，灵活应对当下需求趋势。整体来看，深圳优质购物中心空置率环比二季度下降0.3个百分点至8.8%。

戴德梁行预测，至2026年末，深圳预计将有53.4万平方米的优质购物中心入市。粉丝消费成为商业领域的热议话题，深圳已有部分商场应需增设明星、动漫人物等应援打卡点以吸引顾客驻足。三季度，深圳优质购物中心最优层平均租金录得每月753.3元/平方米，同比下降2.9%。消费需求的增长仍有待稳固，同时持续供应下面临市场竞争，不少运营商提供停车优惠、免费租借充电宝等提升细致服务以增加客户黏性。

供应端集中放量促全市甲级写字楼吸纳量回升，小众科技企业入驻添市场活力

截至2025年三季度末，随着新增项目陆续投入使用，深圳甲级写字楼存量规模攀升至887.9万平方米。从供应分布来看，三季度新增供应集中于前海片区，有助于推动该片区商务氛围及相应配套设施的进一步完善。

然而，新增供应的集中释放亦进一步加剧市场供需不平衡的状况，使得全市甲级写字楼空置率较上季度上升1.2个百分点至29.0%。激烈的市场竞争促使业主加大租金让步力度，三季度全市甲级写字楼平均租金进一步下探至每月153.4元/平方米，环比下降4.2%、同比下降11.2%。租金下行与新增供应刺激下，三季度全市净吸纳量达到9.2万平方米，创下2024年以来的季度新高。

图2：深圳甲级写字楼租金&空置率

数据来源：戴德梁行研究部

戴德梁行认为，当前，业主除采用下调租金、延长免租期等常规手段外，亦在积极探索多元化路径，以强化物业对有限客户资源的吸引力。其中一大趋势体现为业主与写字楼运营服务商的合作模式转型：二者正从传统租赁关系向合作伙伴关系升级，具体表现为业主提供办公空间载体，专业运营商则承接“拎包入住”一体化解决方案及配套商务服务。该模式通过构建风险共担、收益共享的机制，有效提升双方的风险抵御能力。

前三季度甲级写字楼租赁需求主要集中于TMT、金融、专业服务业、零售贸易四大行业。具体至三季度，TMT行业中，跨境电商平台、教育/学习软件、电子游戏、AI芯片、智能驾驶等领域均有不错成交表现。同时，在市场租金下行及企业自身业务规模扩张的双重影响下，部分专攻小众细分领域的科技公司逐步进入甲级写字楼租赁市场，进一步丰富了租户结构。三季度，受益于商务空间运营商活跃度的提升，专业服务业租赁面积较前两季度有所恢复；金融业租赁需求亦在经历前两季度的相对低迷后出现回升。此外，酒店业态及循环经济、新消费、物流领域企业在本季度均录得较大面积的租赁成交，为整体市场注入活力。

竞争加剧或将激发更多写字楼运营创新探索

待入市的庞大供应量将进一步加剧未来甲级写字楼市场的去化压力。在严峻的市场环境下，如何通过有效策略提升所持物业对租户的吸引力，同时筑牢资产运营的安全边界，已成为业主和运营方不得不思考和解决的问题，这也将进一步推动写字楼运营领域出现更多创新性探索与实践。