中国房价怎么降下来的？就是从法拍房开始的

中国房价怎么降下来的？就是从法拍房开始，这跟每个人能不能睡得好觉都有关系。

法拍房在2023年翻倍增长，把原有的房价压低到5折来卖，说是7折，实际老百姓期望的是5折。法拍房形成了一个新的边际价格。我们懂经济学理论的都知道，边际价格才能决定价格。

你比如说，同样是买一个商品，这个商品最后一个卖价涨了，你的价格当然也要涨；但它最后卖掉的价格跌了，你的价格当然也要跌，这就是市场定价。

房子更是如此，你看法拍房出现了一个新的边际价格：原来房价比如说6万块钱，法拍房变成4万块钱，那周边的房价就都变成了4万；法拍房变成3万块钱，那周边的房子就都变成了3万。

包括北上广深这几个核心城市的房价，就是被法拍房给压下来的。这一降，就让几乎全部的有房家庭都受了损失，也把不少还不起贷的老百姓害苦了。

当年我们在1996年向国家提出住房抵押贷款这种模式，它本意就是为了帮助普通家庭购房。有钱人不一定需要贷款买房，就是因为普通家庭既要买房，又没有足够资金，才需要住房抵押贷款。

所以在住房抵押贷款刚刚推出那几年，国务院都连续下文，要求住房抵押贷款的主要对象是普通劳动者，甚至是中低收入者。你看，那个时候思路是比较清晰的。

后来这段时间，利息过分提高，现在降到了2%点几，这也是在中央要求下一步一步逐渐降下来的。老百姓通过向银行借款买房，过不了两年房价翻番，银行还只是根据和老百姓的协议收本收息，那些贷款已经很好还，或者已经还完了，银行没吃亏，老百姓赚大了，就这样才把住房抵押贷款推开。住房抵押贷款在我们的银行规模上，最多达到了38万亿，成为银行的优质资产。

现在情况开始变了，主要是因为房价一跌，原先已经还清贷款的居民都没有问题，问题在于这些年新买房子和原来买房还没有还完贷款的这部分居民。当房价跌破他原来的底线时，居民的房产就资不抵债了，银行开始向老百姓逼债，搞房贷拍卖，这并不是住房抵押贷款的本意。

所以在这种情况下应该怎么办呢？

应该由银行和居民共担风险。顺境的时候，银行从老百姓那儿收了利息和本金；困境的时候，应当对老百姓松松扣，不要在这个时候再按照原来的要求逼他还账。

他当时跟银行签订借款协议时，是银行考核过他的还债能力的，是他的收入水平能够还得起的，结果没想到他失业下岗了，收入下降了。在这种情况下，银行翻脸说你欠钱，就开始催债，硬逼老百姓还债，这样才形成了法拍房。越是法拍，越拉低房价；越是拉低房价，法拍房就越多。

在这方面我们可以学习美国的一些经验。美国遭受次贷危机的时候，也是房价整体垮塌，很多老百姓付不起按揭款，造成了断供，那怎么办呢？

美国政府采取了三个措施：第一个措施是全民性减税，因为整个经济低迷，这一减税减掉了1380多亿的税，让居民能够有所缓解；

第二个办法是规定这些贷款银行，面对老百姓和小企业，负债率在125%以下的，都视同可以继续贷款的客户——125%在我们这儿早说暴雷了，是资不抵债了，但他们用发展眼光看，认为是暂时缩水，所以把这125%当成一个目标；

第三点是直接针对这些断供的百姓，要求他们的按揭款控制在现在收入水平的31%以下，也就是说你原来可能月收入1万块钱，现在变1000块钱了，那你的按揭款就要控制在1000块钱的31%以下，这样把贷款期限拉长就行了，让贷款居民可以承受。用这样的做法，解决了900万户老百姓没有进入法拍程序，让他们继续维持了按揭款的支付。

对银行呢？他们采取了两个措施：

第一个措施是7000亿补贴银行，这样让银行稳住了，不至于因为整个楼市垮塌造成银行纷纷破产——一旦破产，整个社会就更加恐慌了，只破产了一个雷曼兄弟，别的就赶快稳住；

第二是由政府出资，把房地美、房利美这两个最大的房屋贷款机构收购了，稳住了市场。到了2012年，也就是4年时间，楼市回升了，这一回暖，2012年当年的购买力一下子提升了19.9%，这样整个救市是成功的。

你看，国际上已经有这样好的经验摆在这儿。所以我再三呼吁，法拍房这件事必须提到宏观大局上考虑。现在我也听说一些断供的居民，银行不是再声色俱厉地跟你谈，而是干脆先不理会了，只要你继续存在，大家相安无事就算了，反正贷款还存在。银行如果能主动改变一下贷款条件，把期限拉长，事情就过去了。

银行到底是不是应该为人民服务？在这么一个困难的时候，也要伸出手来帮助老百姓，和居民共度难关，要从宏观上解决对银行的要求问题。