武汉楼市：三代住宅降价到“面粉”以下求生，四代住宅热销背后，婚恋与购房解绑？ ｜ 华夏双节观察

武汉光谷楼市。董红艳/摄

本报记者 董红艳 武汉报道

赶“双节”假期之前，武汉发布了楼市利好政策，将公积金贷款额度从120万元提高到150万元，提出购买新建商业办公用房可申请落户等，为更多购房人腾挪出置业的空间。

整体看来，新房项目销售得到一定提振。有中介人士向记者表示，“双节”假期的成交还是以新房为主，二手房很少，截至10月7日中午，其所在的门店已经成交了7单，全部都是新房。

“双节”期间，记者走访了武汉产业能级较高的关山以及光谷中心城的多个在售楼盘，注意到不同代次的住宅产品销售呈现出不同的特征。部分三代住宅凭借区位配套也能争得一席之地，缺乏区位优势的三代住宅则面临着较大的去化压力，而四代住宅当仁不让成为案场销售最为火爆的项目。

当前，四代住宅尚未普遍交付。有房产中介人士指出，四代住宅的大门、园林等设计更好，得房率更高，但整体设计有些花哨，不能说三代住宅就不好，四代住宅就一定好。这位中介作为年轻人以及潜在的购房人，目前对婚恋、购房的态度较为谨慎。而值得留意的是，据机构数据，当前购房决策与婚姻的关联度下降。

“三代”以地段博市场

“现在武汉的整体房价基本上已经回到了2016年的状况。”在大光谷片区从事中介工作多年的朱明明（化名）坦言，当前在武汉，如果客户有200万元总预算的话，除了在二七滨江、武昌滨江这些豪宅区域有购房难度以外，其他区域的房产基本都能够得上。而大光谷区域产业发展较好，人口较有活力，是比较推荐的置业片区。

相较于几年前，武汉楼市中曾普遍存在的精装房已逐步淡出市场，当前在售新房以毛坯交付为主流。有销售人员向记者表示，以前新房楼盘的备案价格上不去，就用精装来做溢价。朱明明向《华夏时报》记者表示，现在的市场环境下，很多客户都不愿意再为精装买单。

位于关山大道的维佳关山郡为毛坯交付的三代住宅产品，于2023年8月开盘。在下行的市场中，刨除精装的溢价，维佳关山郡的价格已经十分“骨感”。

朱明明向记者表示，维佳关山郡目前在售房源价格较为便宜，大概为1.6万元/平米。而2023年开盘的时候，备案价曾超过2万元/平米。关山大道没什么新房供应了，以后如果有新项目供应，可能会定位高端，价格可能会突破3万元/平米。

记者在维佳关山郡项目现场看到，该项目楼体高耸，总层数较多。朱明明解释称，整个关山基本都是高层住宅。如果希望总楼高矮一点，只能去更为偏远一些的地方。

虽然附近竞品较少，但维佳关山郡也在费尽心思提高项目性价比。维佳关山郡销售人员在项目样板间向《华夏时报》记者表示，该项目总体得房率在关山是最高的，飘窗和阳台的面积都非常大，而飘窗不计入房本面积，阳台只计入一半。

用手敲击凸起的飘窗后，记者感觉到飘窗内部较为空洞。项目销售人员向记者坦言，（飘窗）里面砌了一些砖，（铺了）一层板子，表面涂了一层水泥。房间内的飘窗在装修的时候都可以打掉。之所以做这种飘窗，就是为了给客户赠送更多的实用面积，不做这种飘窗的话，在验收的时候会增加房本面积。

维佳关山郡为武汉本土小型开发商维佳集团旗下项目。维佳关山郡销售人员表示，该项目开发商的名气并不算大，项目优势是房屋质量过硬，而价格便宜，该地块如果是大型开发商开发，项目的售价可能不会低于2万元/平米。目前项目120平米的边户售价为16500元/平米，楼层还可以任选。

“这个项目的开发商其实不太擅长营销，项目的展示面也比较一般。”朱明明认为，维佳关山郡的位置和质量没话说，拥有高升学率的初中学区等配套资源。

维佳关山郡售楼处。董红艳/摄

从3万元/平米到1.3万元/平米

走访维佳关山郡之后，记者来到了位于光谷中心城区域的城投南山长投领峯。同为三代住宅的城投南山长投领峯同样“飘窗可以推，阳台面积算一半”，但在区位上比不上维佳关山郡。2022年6月开盘，城投南山长投领峯当前在售房源已经是现房状态了。

城投南山长投领峯于2024年8月加推8号楼，预计2025年10月底交付。据朱明明透露，该项目新售的房源计划在今年年底交房。现房年底才交房是为了和此前已经买房的业主错开收房时间，因为他们买得比较贵，避免同时收房出现“扯皮”（维权纠纷）的现象。

该项目曾为光谷中心城的“地王项目”。公开的土拍信息显示，城投南山长投领峯所在的P(2021)037地块，于2021年由南山地产与长沙创博体育文化联合体以总价72.1亿元竞得，溢价率达103%，楼面价达20799元/平米。

拿地后，城投南山长投领峯定位高端改善项目，园林、水系颇具设计感，但始终卖不上价，总体以价换量明显。公开资料显示，2022年6月首开时，1、2号楼带装修备案价达到了3万元/平米，销售均价约27000元/平米。但据项目销售人员介绍，该项目加推8号楼已经调整为毛坯销售，毛坯售价仅为1.2万到1.3万元/平米，之前剩余的精装房源销售价格约为1.6万元/平米。

在朱明明看来，整个光谷中心城性价比最高的新房项目就是城投南山长投领峯。“之前，这个项目定位高端，总价很高，143平米的户型，总价超过300万元，我们都不太敢带看这个盘。目前降价到这个价，案场销售都有些不知道怎么卖了。”朱明明感叹道。

未来的市场情况可能会给城投南山长投领峯持续加压。梳理市场资料，记者了解到，今年下半年临近区域的深业翠微谷、万科中标的P(2024)166号地块的代建项目、金地铂翠、华壹公馆等项目的陆续入市，也会对城投南山长投领峯形成更大竞争压力。正如朱明明所言：“接下来大光谷片区的新房可能会越来越多，特别是光谷中心城。”

“四代”受市场追捧

目前光谷中心城共计有招商天青府、深业翠微谷、中建汉韵公馆等四代住宅项目，整体得房率都在90%以上，甚至超过100%，呈现为负公摊的状况，远超三代产品仅85%以内的得房率。

今年5月24日招商天青府首开，推出的2#高层共100套房源，市场反馈良好。根据中指院数据，在开盘当天，项目成交约90套，去化率高达90%，成交总金额约1.56亿元。

假期期间，深业翠微谷售楼部已经开放，并开启了认筹，据中介人士消息，深业翠微谷124平米户型总价约169万元到184万元，141平米户型总价约203万到224万元。

具体看来，深业翠微谷相比城投南山长投领峯拥有更为核心的区位和更加优越的交通和商业配套，还采用2梯2户设计，得房率约95%到112%，全盘为13到25层小高层，园林景观丰富。中介人士向记者表示，这里是光谷东房子最矮的楼盘之一，居住的舒适度更高。

到达项目现场，《华夏时报》记者注意到，深业翠微谷整个售楼部的人气高涨，堪比热门景区，项目沙盘周边聚集了大量看房的人群，项目广播不时在大厅播报新的认购消息，传统的砸金蛋、爆礼花也推动着现场的氛围。

朱明明坦言，现在四代住宅小区的入户大门和园林都做得更好。对比下来，维佳关山郡这种像是没化妆素颜的状态，而四代住宅更像是化过妆。现在很多年轻的客户，买房并不是冲着房子本身去的，而是被“花里胡哨”的各类设计给迷住了。

截至目前，武汉四代住宅尚未进入普遍的交付阶段，有待市场反馈。但在朱明明看来，就目前的情况，不能说三代住宅就不好，四代住宅就是好。四代住宅虽然得房率比较高，但为了保持外立面的统一，错层的露台都不能封起来，不能封露台的四代住宅不一定能适应武汉的气候。

深业翠微谷售楼处。董红艳/摄

58安居客研究院院长张波在接受《华夏时报》记者采访时表示，三代产品在当下的确存在较大去化压力，从产品来讲打不过四代，无论是得房率还是产品设计的理念都和四代有着一定差距，从价格来讲又很难拼得过二手房，不少二手房降价幅度大，性价比会明显好于一般新房。

对于当下三代住宅的去化，张波认为需要从两个方向发力：一是利用好“收储”政策将房源打包出售给政府用作保障房，与政府协商合理收购价，确保去化速度与资金回笼效率。二是做好营销优化，通过赠送车位、物业费等多种形式，降低实际房价水平，在价格层面对二手房形成竞争力来提升去化速度。

年轻人不愿买房？

“双节”长假期间，朱明明作为店长，一直处于在岗状态。在陪同客户看房的过程中，朱明明时不时要回复业务短信和电话。临近中午，朱明明又接到一个下午两点左右的带看请求。“客户要求比较明确，聚焦华师和华科之间的区域。我没时间，你们带她去看吧。”朱明明将工作分派给了其他同事。

整体看来，假期期间朱明明所在门店的销售“战绩”不错。朱明明向记者表示，截至10月7日中午，门店共计成交了7单新房。

从整体网签数据上看，受假期和成交周期的影响，武汉“双节”期间新房的网签成交量比9月底少很多。据安居客监测数据，9月25日到30日，武汉每日新建商品住房分别成交287、811、566、619、456、326套；但10月1日到7日，武汉每日新建商品住房分别成交114、61、47、60、70、58、81套。

对此，张波指出，国庆期间，可以看到“好房子”在不同城市的表现都会更优，虽然不少城市市场整体依然处于底部徘徊，但包括“第四代住宅”在内的“好房子”关注热度和成交都明显好于市场平均水平，这也是在市场筑底过程中，产品不断适应市场的体现。

作为一个毕业就进入房产中介行业的年轻人，也同样是一名潜在的购房者，虽然工作很拼，临近30岁的朱明明还是直呼在武汉“安家压力大”。

“我们这一辈，成家都很难。现在结婚彩礼普遍15万元到20万元，购买五金首饰可能需要3万到5万元，然后办酒席需要花费六七万甚至10万元。”朱明明感叹道。

“武汉的房子现在是便宜了一些，但是要想压力小一些，不加过多杠杆的话，首付可能需要准备四五十万元。”一通算计下来，朱明明表示在武汉结婚和安家至少需要70万元的资金储备。

“我们店里面好几个男生都是单身，我们现在都不愿意去花时间，花精力去找对象。以前有个店员，他花了四五年和一个省内的女孩谈对象，奔着结婚去的，但是最后因为女方要求彩礼30万元，加上在武汉买房，需要男方借钱筹备高达120万元资金，最后恋情和婚礼都告吹。男生几年都走不出来。”朱明明讲述了门店前同事的故事。

从朱明明口中，记者还了解到，朱明明本人和女友的恋情也以分手告终。“看多了男生被甩，即便我们现在每月能赚一两万元，也不愿意再找女朋友，找了朋友还得分一半收入给她用，而最后她还很有可能成为别人的老婆。我们现在结婚和前几年结婚不一样了。”朱明明继续说道。

记者注意到，“清醒”的朱明明对婚恋和买房的态度，代表了一部分年轻人的想法。节前有年轻人在武汉一购房群里表示，如果有200万元现金，将会存入银行，用每年的利息去玩，去旅游。

不过，值得关注的是，当前购房决策与婚姻的关联度下降。58安居客调研显示，今年单身购房占比从不足5%提升至5.8%，不少单身男女选择“先买房”以增强安全感，也有不少结婚的年轻人选择长期租房并不买房。63%的年轻人认为租房能满足居住需求，且灵活性更高。58安居客平台数据显示，2025年国庆期间租房的整租比例达65.4%，反映年轻人更愿意为居住品质付费。另外，“00后”更倾向“独立生活”，43%的未婚女性购房是为了“自主需求”，而非“婚房”。

首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池向《华夏时报》记者指出，每一代人、每个人都有不同的婚恋观和置业态度，当下年轻人的选择无可厚非，每个人都有选择的自由，有钱不买房租房住，也是当前房价高企下的无奈或合理选择。

同时，值得留意的是，市场整体较为低迷的状态下，武汉楼市政策持续发力，给购房者提供了更大的空间。9月30日，赶在“双节”之前，武汉多部门联合发文，从公积金贷款、购房补贴、商办类房屋支持等八大方面推出具体举措，将公积金贷款额度从120万元提高到150万元，提出购买新建商业办公用房可申请落户等。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁