中考黑马横空出世！我宣布：长沙顶级学区房新贵诞生

最近，长沙中考成绩陆续揭晓，朋友圈捷报频传，喜讯如潮。

部分老牌名校成绩依然坚挺，稳坐第一梯队名初宝座。

当然，也有发挥超常的新晋“黑马”，令人眼前一亮。

比如，师大附中双语，办学仅4年，仅有两次中考经历，今年四大率10.1%，跻身长沙第一梯队。

几乎同步，一个与之紧密相连的消息引发市场瞩目：

配套入读师大附中双语的品质大盘——长沙润府，传闻涨价在即。

很多家长朋友在问，师大附中双语的实力究竟如何？

下面我们就来深度解析一下。

NO.1丨壹

【师大附中双语】

崛起速度与“托举力”并重的硬核黑马

当我们盘点今年长沙中考成绩时，师大附中双语的表现堪称耀眼。

首先，我们从多个维度，来看师大附中双语的成绩含金量，以及进步提升的力度。

① 从指标生数据看：

众所周知，长沙不允许公开中考成绩，因此指标生就成了唯一官方权威可参考的数据，录取分数的高低，大致与教育质量呈正比。

什么是指标生呢？简单来说，就是为了保障教育公平，长沙优质高中拿出招生计划的60%，指标按比例分配给每个初中。

每个学校里达到最低录取分数线的学生即可报名，按分数从高到低录取，相当于一种降分录取，让每个学校的孩子都有机会考上名校。

一所学校的指标生末位分数线越高，代表学校的尖子生越强。

今年，长沙四大名校及其新校区的指标生最低控制线为630分，而师大附中双语四大指标生末位分数线662分，超过控制线32分！

以今年长沙四大指标生末位分数线前10的学校为例：

从生源来看，有5所是外语特色招生，在非外语特色招生的学校里，师大附中双语仅次于长郡双语，超过了师大附中梅溪湖。

长郡双语，是长沙老牌名校，排名长期稳居第一梯队；

师大附中梅溪湖，是梅溪湖的一类初中，近年来排名稳中有升，享有不错的口碑。

这两所学校在长沙远近闻名，而师大附中双语作为一所新学校，仅凭两次中考经历就达到如此成绩，含金量可见一斑！

（师大附中双语指标生部分预录名册，图源网络）

② 从四大率看：

那么除了指标生，我们还可以用来参考的就是四大率。

所谓四大率，直接反映了一所学校将优质生源输送至长沙“四大名校”的能力，是衡量其对高水平学生加工能力的关键。

根据网传数据，今年师大附中双语317人参考，预估裸分上四大名校32人，裸分四大率10.1%。

我们同样以今年长沙四大率前10的学校为例：

从生源来看，有5所是外语特色招生或择优，在非外语特色和择优的学校里，师大附中双语仅次于长郡双语、中雅培粹和师大附中梅溪湖。

要知道，长沙老牌名校南雅中学今年的四大率只有9%，师大滨江也只有8%。

师大附中双语四大率约10%，令人刮目相看！

反观去年，师大附中双语四大率仅为4%，一年时间这个数据就突破了10%，提高了2.5倍。

这意味着学校要付出比传统名校更多的努力，才能加工出足够多的高分段尖子生！

③ 从普高率看：

最后，牛娃家庭看四大率，普娃家庭看普高率。

目前，长沙公办普高率为49%，每年有接近一半的学生上不了普通高中。

今年师大附中双语参考317人，公办普高线（583分）上线194人，公办普高率61.2%，超过长沙平均值49%；

普高线（420分）上线303人，普高率95.6%，全市靠前！

（师大附中双语学校实景图）

约10%的学生，预计能考上四大名校；

约25%的学生，预计能考上五小以上的公办高中；

约30%的学生，预计能考上长郡滨江、附中博才以上水平的公办高中；

约43%的学生，预计能考上周南实验、东雅中学以上水平的公办高中；

约61%的学生，预计能考上公办普高；

约95%的学生，预计能读民办高中和职高，保证有书读。

综上所述，师大附中双语是今年长沙中考当之无愧的一匹“黑马”！

要知道，这样出色的成绩，来自94%派位生源+6%楼盘配套生源。

既没有外语特色招生，也没有掐尖和择优，生源并不占优势。

据了解，师大附中双语今年共317人参加中考，其中298人来自微机派位，占比高达94%，楼盘配套生源仅占6%。

这背后反映的，是师大附中双语并非依赖生源筛选或相关政策，其成绩更多源于自身超一流的加工能力！

（师大附中双语实验学校（南校区）学区图）

具体有多强？我们来看两个真实案例：

案例1：有两名来自青园小学的学生，原本小学成绩在班上中等，派位进入师大附中双语后，今年中考分别考取666分和663分，被四大指标生录取，实现逆袭。

案例2：有一名学生小学毕业179分（190分以上才是优等生），派位到师大附中双语后，中考成绩663分，最后也上了四大名校。

其实牛娃到哪里都是牛娃，但是对于普娃来说，一所学校加工能力强，可以实现“低进高出”，这就非常稀缺了！

这就为长沙润府的学区价值，奠定了基础。

一所学校能取得好成绩，关键在于两点：一是学校自身足够优秀，包括拥有优秀的教师团队、先进的教学方法和理念；二是拥有优质的生源。

从学校来看，长沙润府配套的师大附中双语北校区，与南校区采取“一校两址、一套班子、一体管理”办学模式，师资共享、资源共建。

（师大附中双语北校区实景图）

关于师大附中双语：

目前师大附中双语依托师大附中本部管理团队，践行本部引领、六位一体的办学理念。

具体包括师资一体化选拔、教研一体化开展、课程一体化规划、教学一体化实施、质量一体化监控、资源一体化共享。

比如，严格按照师大附中的要求高标准选拔师资，传承附中人本课程体系，根据集团统一的教学计划、备课质量、教学质量等要求开展学科教学，保证学生所接受的教育水平和本部保持一致水准。

师大双语致力于引领学生德智体美劳全面发展，不止培养优异成绩，也培育多元特长和健康人格。

在课程建设方面，学校以培养具有对话世界力量的中国少年为目标，积极建构独具特色的“双语·攀登”课程体系。

比如“攀登—思维”课程，在低年级阶段，开展数学游戏校本课程，主打“玩中学”；在3-6年级，成立“攀登·思维”社团，培养学生的自主学习能力和合作精神；小初衔接到初中，推行导师顾问制，其中优秀学子还能提前享受师大附中本部金牌教练的学法指导。真正做到拔尖创新人才小、初、高一体化、逐级向上培养。

在兴趣培育方面，学校设有跆拳道、篮球、羽毛球、街舞、烘焙等各类社团，每个孩子都能找到属于自己的“c位”。

在心态培养方面，学校也十分关注孩子的心理健康，开设了五育融合的校本课程“心语·物语”课程。

孩子们以物传心，以语达意，在学科融合中探求生命的价值和意义，在万物生长与消亡中理解自己的责任。

如今小孩读书的压力并不小，学校通过这种课程的设置，让每一个小孩以更健康的心态面对生活，保证身心健康成长。

关于学校生源：

除了学校本身，一所学校的生源质量也是成绩的关键。

从生源来看，师大附中双语北校区生源大部分是润府的配套生源，非常纯粹。

而且来自润府的这部分家长，有经济实力，舍得为教育投入成本，生源质量会很好。

此外，北校区在2024年师大附中集团联考中，取得了较好的成绩。

北校区前900名整体占比5.4%，排在第10。在非择优和非民办的学校里，北校区仅次于师梅和师大滨江，含金量可想而知。

因此，润府的此番调价，并非空穴来风，更像是对其核心配套价值——尤其是经过验证的优质学区的市场回应。

（2024年师大附中系初一联考数据，图源网络）

NO.2丨贰

【长沙学区房价值】

什么才是值得投资的好学区房

当然，看到名校成绩就冲动入手学区房，这也是不明智的。

在我看来，家长们必须清醒认识到：并不是所有的成绩好的学校，配套楼盘都有价值！

目前，长沙楼市暗含一种“伪学区房”陷阱：某些学校通过全市掐尖招收优质生源，中考成绩固然亮眼，但其楼盘生（即配套入学的普通学生）却往往沦为“陪跑”，成绩平平。

试想，孩子进入这样的学校，实际能获得多少提升？

比如含浦某所学校，今年预计四大率12%，但因为择优，其配套楼盘房价还在8000-9000元/㎡徘徊，价值不被认可，根源即在于此。

（图源贝壳找房app，仅供参考）

那么，长沙究竟哪些才是真正值得入手的“好学区房”？悦长沙团队认为，其核心在于两点：

① 能否做到“托举普娃，成就牛娃” 。

一所学校究竟好不好，核心在于不依赖掐尖，而是依靠自身教学实力，让不同起点的孩子都能考出符合甚至超越其潜力的成绩。

今年师大附中双语快速崛起且不依赖掐尖生源的成绩，正是这种“真实力”的体现。

② 生源圈层与社区氛围是否优质 。

一所学校光鲜亮丽成绩的背后，是无数家庭合力托举的结果。

古有孟母三迁、择邻而居，一个业主综合素质高、重视教育、有良好学习氛围的社区，其生源基础自然更优。优质生源+重视教育的家长，是学校长期稳定产出好成绩的重要保障。

以长沙顶级学区房八方小区为例，业主大多为公务员或老师，普遍拥有较高的受教育水平，对子女教育舍得投入成本。

不管是茶余饭后的教育经验交流，还是家庭之间关于学习方法、升学信息的分享，重视教育都渗透在生活的方方面面。

而长沙润府定位高端改善，其业主群体基本是河东非常有经济实力的那一批，家长极其重视教育，无疑为未来学区价值提供了又一重保障。

NO.3丨叁

河东最牛书包房诞生

长沙润府定义“综合素质天花板”

基于以上标准，我们来观察当下长沙学区房的市场格局。

①配套传统名校的二手房

目前，配套长郡双语本部的八方小区3万+，钰龙天下2.5万+；配套师大附中梅溪湖的万科里梅溪郡1.8-2万。

我们发现，这几所学校的成绩确实顶尖，但其配套楼盘作为楼龄较高的二手房，学区溢价高，居住品质、社区规划、产品设计等条件显然已经落后。

为顶尖学区牺牲居住体验，成为长沙许多家长的无奈之选。

（八方小区实景图）

对比之下，长沙润府房龄更新，还是新规0公摊产品，纯板楼，居住更舒适；

小区打造星级会所，带恒温泳池、健身房，大美园林已实景呈现，公区品质也会更好。

因此， 在长沙顶尖书包和品质难以兼得的背景下， 长沙润府具备出色的书包潜力、地处主城核心地段、还有着优越的改善品质，其在未来3-5年内的价值十分值得期待。

悦君认为，项目均价1.5万/㎡，就算涨到1.7万/㎡，甚至涨到2万/㎡也并非没有可能，这也是当下楼市里难得的、相对具有确定性的预期。

（长沙润府实景图）

② 新房

目前，河东也有一些新房，宣传自己配套“一类书包”。

但是，这些新房配套的学校大部分还未开学，教师团队也没确定，无论是师资力量还是成绩，都存在不确定性。

长沙润府距离主城区也更近，配套更加成熟，业主圈层和居住品质也会更好。

（长沙润府区位图）

综上所述，放眼整个长沙，长沙润府同时满足确定性（已验证的师大附中双语一梯队成绩）+高品质（新规0公摊）+圈层潜力（业主实力强），可能真就是当下河东综合素质最高的书包房了！

所以，长沙润府涨价的传闻，并非空穴来风，而是其内在稀缺价值的必然反映。

悦长沙团队认为，对于真正关注孩子教育环境与生活品质的家长而言，在长沙润府价值全面爆发之前入手，无疑是当下更具前瞻性的明智之选。

错过八方和梅溪湖的早期红利，莫再错过“河东最强书包房”的崛起机遇！

结语

据了解，目前长沙润府在售建面约125-217㎡毛坯住宅，以及建面约233-272㎡精装实景准现房。

本周，项目建面约181㎡王牌5房展示样板间即将开放，感兴趣的朋友可以到现场品鉴。

如果你也想上车长沙一梯队学区房，不妨抓住机会。

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