大姐想买房，阳光城大都会，火车南站是否能支撑高房价

昨天，两位大姐到大学城去看房子，以投资为目的，想着低一些的总价，有高一些的回报率。

因此，我同事便带着她们两个去了学林丰茂，一个已经交付的SOHO性质的商住楼。房子的面积为32平米，中高楼层，两层楼，朝东或者南面，价格为34.8万，还没有具体细谈价格事情。

在楼下走访了一些租户，月租金大约在2300元左右，大部分业主把房子直接托管给民宿的老板，装修也交给了民宿老板，他们把一套房子分割成2套，楼上楼下单租的方式出租，所以租金也就相对更高一些。

我简单的计算一下，回报率可以达到8.11，比存在银行吃利息，或者是买理财产品都划算。继而，在现场，我看到了某个老板，一次性买了5套。另一个老板，在上半年买了一套之后，又返回来再买一套。

至于，为什么在大学城的SOHO，能够有这么高的回报率，想必大家都很清楚。周边的年轻教师比较多，学生群体也特别多，加上大学城附近没有商业酒店，作为民宿和日租房，自然会有一定量的需求存在。

然而，两位大姐还没有下定决定，且跟我提到了阳光城大都会的SOHO，认为现在的SOHO的单价，应该在1万以内较为合适，目前还在对比当中。

恰巧，我看到了大都会的SOHO成交情况，这里给大家简单分析。

成交小区：阳光城大都会；

成交时间：2025年9月；

成交数据：产权50.14平米，2房1厅，中楼层，东南朝向，精装修，46万，成交单价9175元/平米。

房源成交分析：

1、这套房子具有很好的参考价值，业主挂牌224天时间，期间价格调整8次，最后一次挂牌56万，买家谈价10万后达成交易。数据显示，带看该房源的客户仅有1组。成交周期算是比较快的房源，因为现在有大量的SOHO商住楼，卖不出去，都在卡在价格上。

2、SOHO商住楼都有共同的特性，每一层都有很多户，阳光城大都会也不例外，它是两部电梯二十八户业主，对于这种一梯多户的房子来说，管理是一个很重要的问题。

毕竟，住在SOHO里头的人，各色各样，有出租办公，有个人居家生活，有酒店式公寓，要把SOHO管理好，像普通住宅一样，是非常难的事情。

3、查了一下历史成交情况，阳光城大都会的交易记录较少，在2022年8月份，42平米的户型，成交单价11661元/平米，和今天成交的单价对比，相差只有2000元左右。也不知道是前三年卖的价格低，还是现在卖的价格高，至少我认为，这套房子的价格卖的很好了。

4、阳光城大都会，靠近火车南站的交通枢纽站，地铁口在它的附近，由万科物业管理，内部配套还不错，实行人车分流管理，出入需要门禁管理。

内部共有13栋楼，2013年交付使用，目前业主挂牌均价13691元/平米，在售房源78套，在租房源101套，出租比出售多，可以看出房子确实难以成交。

当下购房建议：

• 价格持续低迷：部分项目如中央第五街从峰值4.3万/㎡跌至1.15万/㎡，跌幅显著1。2025年6月数据显示，福州五区SOHO成交均价为15344元/㎡，闽侯地区均价7525元/㎡，均处于低位。
• 成交量小幅波动：近期五区周成交量约10套（0.05万㎡），闽侯成交4套，市场活跃度有限。
• 长期租金导向：SOHO投资需依赖长期租金收益，短期变现困难，且扣除税费后收益率普遍低于住宅。
• 地段与装修关键：核心地段（如华润万象城）精装项目租金回报较稳定，但需低价买入以保障收益。
• 周期波动明显：2017年因住宅限购，SOHO价格一度超过住宅，但2018年后政策收紧（“房住不炒”），投资客退潮，市场进入下行周期。
• 库存压力大：2019年去化率仅28%，部分项目以价换量，折扣频繁。

因此，当下买SOHO公寓类型的住房，我建议大家多关注市场租金的变化，为了居家生活，我反而不建议购买，宁可老破旧，也不要公寓楼，除非你的总价预算真的很低。

小白观楼市，更多内容可看主页。