润和学府，读师大附中初中部，豪宅品质学区房！@售楼部

在长沙公办初中领域，师大附中初中部始终是公认的顶尖代表。这所学校于 2020 年重启办学，师资力量堪称豪华 —— 全部从集团内部精选抽调，涵盖年级组长、教研组长、优秀班主任及名优特教师等核心骨干，教学实力无需过多赘述。

2023 至 2025 年间，师大附中初中部的 “四大率”（指考入长沙四大名校高中部的比例）三年平均值稳定在 40% 以上，稳居全市首位。不过，该校以往的招生范围主要面向教职工子弟与人才子弟，并无配套入学楼盘，即便经济条件优越，普通家庭也难以让孩子进入这所名校就读。

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难道普通家庭就真的与师大附中初中部无缘了？答案是否定的。如今，师大附中新校区初中部迎来了首个配套入学楼盘 —— 润和学府，这个承载着 7000 万湖南人期待的超一梯队学区房，终于为普通家庭打开了通往名校的大门。

润和学府不仅手握超一梯队学校的配套资格，还实现了 “地铁入库” 的便捷设计，品质对标高端豪宅，堪称长沙学区房中的 “Pro Max 版本”。综合来看，它在长沙超一梯队学区房中独具一格，暂无同类竞品。接下来，我们将对其进行独家详细分析。

一、师大附中新校区：实力与潜力并存的教育高地

1. 师大附中高中部 2025 年高考成绩亮眼

2025 年高考中，师大附中高中部表现卓越：清华北大最终录取 42 人（全省清北录取人数超 40 人的学校仅两所），600 分率达 59.73%，一本率更是高达 97.95%（数据来源：网络）。

作为湖南省内学科竞赛实力最强的高中，师大附中学生在国内外各类竞赛中获奖无数，创下了辉煌的竞赛战绩（数据来源：deepseek）。

2. 新校区高中部：“天团级” 师资与顶尖硬件

师大附中新校区与桃子湖校区实行 “一校两址” 管理模式，规划设置 60 个班级，2025 年已招收 600 名高一新生并正式开学。

校区硬件设施达到一流水准，其中奥赛科创中心配备前沿的 AI 实验室，为培养未来创新型人才提供了优质平台。

在管理团队方面，新校区由谢永红书记牵头，陈胸怀担任执行校长，与桃子湖校区共享同一套领导班子，确保办学理念与管理标准的一致性。

师资团队更是堪称 “豪华”：由 5 位国务院特殊津贴专家、2 位省政府特殊津贴专家领衔，汇聚 26 位学科奥赛金牌教练（延续附中竞赛优势传统），同时拥有 14 位正高级教师、44 位特级教师及 212 位硕士 / 博士教师，构筑起坚实的学术高地。

3. 新校区初中部：含 “金钥匙” 出生的潜力股

润和学府配套的师大附中新校区初中部，规划设置 30 个行政班与 18 个走读班，总计 48 个班级规模。目前学校正处于火热建设阶段，计划于 2026 年 9 月正式开学。

与普通新学校不同，这所初中部 “自带光环”，核心优势体现在以下几方面：

（1）定位高端：贯通式人才培养基地

不同于常规合作办学的学校，师大附中新校区高中部专门建设了奥赛楼，而初中部正是高中部贯通式培养竞赛生源的核心基地，核心使命是为高中部输送优质生源。

为便于教学与管理，初中部与高中部位于同一校园内，通过地下通道相连，极大提升了教师教学与学生学习的便利性。

（2）管理直属：由师大附中高中部直接管理

据了解，由于同属一所学校，新校区初中部将由师大附中（大泽湖）学校高中部直接管理，与桃子湖校区管理模式完全一致 —— 这一优势是其他任何合作办学分校都无法比拟的。

（3）生源优质：自带 “附中子弟” 加持

师大附中新校区高中部与初中部合计规划 108 个班级，约 5400 名学生，按 1:12 的师生比计算，将有近 500 名教师在此任教。

由于新校区与桃子湖校区距离较远，考虑到工作与生活的便利性，众多教师会选择购买润和学府的房源自住；同时，附中子弟的入学需求也将优先选择一路之隔的新校区初中部。

有了 “附中子弟” 这一优质生源群体，新校区初中部必然会受到师大附中的高度重视，教学资源倾斜也将更有保障。

（4）政策倾斜：多维度扶持助力发展

师大附中新校区选址大泽湖片区，核心目标之一是带动片区开发。据了解，为推动区域发展与土地价值提升，政府计划在师资、政策、生源、硬件等多个维度，对新校区初中部给予大力扶持：

师资扶持：预计实现 100% 师资带编率，并从师大附中集团内抽调一批名师任教，确保师资力量达到顶格水平。

政策扶持：鉴于长郡双语白石湖校区对土地财政的带动作用有限，2026 年的特殊招生扶持政策预计将重点投向师大附中新校区初中部。

生源扶持：在优质师资与利好政策的双重吸引下，家长将更愿意送孩子就读该校，从而汇聚一批 “牛娃” 生源，为中考成绩提升奠定基础（可参考长郡双语白石湖校区的发展模式）。

硬件扶持：新校区总投资约 9.4 亿元，高于雅礼中学新校区的 8.5 亿元。据城发公司负责人介绍，师大附中领导全程参与新校区初中部的建设指导，校园建设标准达到省内一流水平。

从上述优势来看，师大附中新校区初中部的诞生可谓 “天时、地利、人和” 兼备，在优质师资与优质生源的双重保障下，未来实力不容小觑。

二、润和学府：长沙学区房中的 “全能王者”

1. 独家优势：长沙唯一 “地铁入库” 的超一梯队学区房

纵观长沙超一梯队学区房，不仅 “地铁入库” 的项目从未有过，就连紧邻地铁口的也极为稀缺：

• 例如配套长郡双语的八方小区、钰龙天下，均无地铁线路覆盖；
• 又如配套青竹湖湘一的水映加州，不仅远离地铁，地段也相对偏远。

▲地铁通道示意图 来源：AI画图

而润和学府则打破了这一现状 —— 作为长沙唯一实现 “地铁入库” 的超一梯队学区房，其初步规划方案为：由长沙轨道集团建设一条地铁专属通道，直接连接润和学府地下车库与地铁 4 号线 “金星路东延线站”。

这意味着，润和学府业主从自家车库出发，无需暴露在风雨中，即可直达地铁站，出行便利性堪称 “顶配”。

为何润和学府仅凭教育配套就足以热销，却仍额外投入数千万打造 “地铁入库”？这源于润和城 “以人为本” 的开发理念。

润和学府紧邻地铁 4 号线 “金星路东延线站”，地铁配套本就超越长沙所有一梯队学区房；而项目未来业主圈层以师大附中新校区教职工、政府机关人员、事业单位职员、国企高管及重视教育的家庭为主，为方便业主工作、出行、子女上学与日常购物，开发商特意打通了 “地铁站到家门” 的最后几十米，让家与地铁站的距离缩短为 “一部电梯的距离”。

具体来看，便捷的地铁出行能带来诸多利好：

• 若在滨江片区上班，从润和学府车库直达地铁站，乘坐 8 站即可抵达茶子山路站；
• 若在师大附中桃子湖校区工作，从车库直达地铁站，13 站即可到达桃子湖站；
• 若在政务中心任职，4 站即可抵达望城区政府站。

“地铁入库” 不仅拉近了时空距离，更让润和学府的价值远超长沙其他在售学区房，成为无可替代的 “爆款”。

2. 产品力：对标豪宅，兼顾教育与居住

长沙现有一梯队学区房普遍存在户型老旧、品质一般的问题，许多家庭在子女完成学业后便会选择出售。而润和学府则彻底解决了这一痛点 —— 以 “最牛新规户型 + 豪宅级品质”，实现了 “教育需求与居住需求” 的双重满足。

项目鸟瞰示意图

项目主力户型为建面约 88㎡、118㎡、130㎡，上车门槛友好，适合绝大多数家庭，无论是自住、为子女教育购置，还是投资，都无压力。

建面约 88㎡户型：含电梯厅得房率约 116%，全屋赠送面积约 40㎡，可打造 4 房，空间尺度相当于传统 130㎡户型，实用性拉满；

▲ 建面约88平户型示意图

建面约 118㎡户型：含电梯厅得房率约 112%，全屋赠送面积约 49㎡，设计为四房两厅三卫，空间媲美传统 160㎡户型；

▲ 建面约118平户型示意图

建面约 130㎡户型：含电梯厅得房率约 117%，全屋赠送面积约 53㎡，四房两厅三卫设计，空间堪比传统 180㎡户型。

作为长沙本土 “豪宅专家”，润和城曾成功打造润和滨江湾、润和大泽湖等湖湘标杆项目，润和学府同样以豪宅标准打造，产品力十分突出：

• 配套奢装标准车库、集中供能系统；
• 规划约 3 万方精致园林，设置全维架空层；
• 采用公建化外立面，打破传统住宅的单调感，呈现出灵动的镜面美学；
• 接入大泽湖能源站，以更低能耗、更清洁的集中供能，实现室内冬暖夏凉；
• 预计采用约 2500 元 /㎡的奢装标准交付。

值得一提的是，润和学府选择 “奢装交付” 并非偶然。根据长沙新规，130㎡以下商品房多采用毛坯交付，若叠加精装，开发商需承担更高成本。但润和城团队通过市场调研发现，现有毛坯学区房因业主装修时间不统一，社区内长期存在施工噪音、建材堆放等问题，不仅降低居住舒适度，还会干扰学龄儿童的学习环境。

正是基于对业主核心需求的洞察，润和学府决定额外投入成本，打破常规，打造长沙首个新规奢装学府美宅，彻底解决 “学区房居住体验差” 的痛点。

三、润和学府的投资价值：稀缺性与稳定性兼备

1. 陪读需求旺盛，租金收益稳定

2025 年，师大附中新校区高中部录取分数线为 647 分，高于长沙市一中新校区。从全市二分段表来看，647 分以上的学生占比约 10%，均为成绩最拔尖的群体。这类学生的家长普遍高度重视教育，许多人会选择在学校周边租房陪读，甚至脱产陪伴。

而润和学府紧邻师大附中新校区高中部大门，是目前唯一可提供陪读房源的楼盘 —— 距离最近、品质最优，自然会成为陪读家庭的首选。

更重要的是，随着师大附中新校区高中部的不断发展，每年将有上千名优秀学生入学，陪读需求不仅旺盛，还具备可持续性。

从租金收益来看，目前长沙四大名校周边的陪读三房，年租金收益已超 5.4 万元，收益率超 6%，且多为三年一签，收益稳定性极强。例如，师大附中桃子湖校区旁的凤凰山庄，陪读房年租金高达 7-8 万元。由此可见，润和学府未来的租金收益潜力不容小觑。

2. 临街商铺：教培机构的 “必争之地”

顶尖公办高中周边，往往是教培机构的核心布局区域。润和学府面朝师大附中新校区高中部大门的临街商铺，必然会成为教培机构的重点关注对象，投资价值显著，有意向投资商铺的朋友可密切关注其销售动态。

项目临街商铺示意图

3. 房源稀缺，抢购难度大

润和学府总计仅 900 余套房源，其中很大一部分可能会被师大附中的教师认购（毕竟居住在此，上班极为便捷）。剩余房源预计将面临 “拼手速” 的抢购局面，对于想购置超一梯队学区房的家长而言，这无疑是不容错过的机会。

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