澳洲降息传闻升温，房价率先暴涨——市场提前引爆央行困局

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过去一周，几乎所有人都在等一句话——澳洲储备银行（RBA）会不会再降息？

答案是：有指望，但不太多。

根据《澳大利亚金融评论报》最新季度经济学家调查，39名受访者中有23人预计，澳储行将在11月4日的货币政策会议上将现金利率下调0.25个百分点，现金利率可能从3.6%滑到3.35%。

听起来不无希望，但他们补了一句关键话： “如果通胀再有意外，这次降息可能也要推迟。”

换句话说，央行现在的立场是“可能会降，但不保证”。市场也立刻反应——11月降息的概率从两周前的76%，掉到只剩40%。一个月前还笃定的 “降息周期” ，如今变成了 “浅尝即止” 。

1

从“肯定降”到“再看看”：

RBA口风的微妙变化

这次的政策声明，语气是明显的“转鹰”。RBA说，通胀下降“放慢了”，而且“可能比之前想的高”；经济增长比预期强，家庭消费也有回暖迹象。看上去是好消息，但央行解读却完全相反——当经济太热、就业太紧、工资压力上升时，这就是通胀要卷土重来的信号。

央行警告称：

如果这种趋势持续，企业可能更容易将成本上升转嫁给消费者，并导致对劳动力的进一步需求。

这是一种典型的央行“行话”，实则意味着——警惕通胀螺旋（inflationary spiral）。

换言之，如果企业预期央行会通过降息继续支撑消费需求，它们就可能提高售价和工资，从而推高通胀。

于是，RBA干脆泼了一盆冷水——别急着期待宽松，我们要看更多数据。

RBA的这一警告标志着政策态度出现显著转向，也打压了市场对进一步降息的预期。

截至上周，澳洲“四大银行”中已有三家放弃了对2025年降息的预期。

• NAB、花旗银行（Citi）和德意志银行（Deutsche Bank）在两周前的CPI数据公布后放弃了今年降息的预测，认为RBA最早要到2026年5月才可能降息，甚至可能完全不再降息。

• 此后，联邦银行（CBA）、澳新银行（ANZ）和摩根大通（JPMorgan）在RBA声明发布后也调整了立场。

其中：

• CBA 与 ANZ 预计下一次降息将在 2026年2月；

• 只有 西太银行（Westpac） 依然保持乐观，仍预测 11月、2月和5月 将出现三次降息。

这意味着什么？意味着连银行也放弃了短期内“政策救市” 的幻想。

更重要的是，RBA不想再被当成“救命稻草”。他们怕一旦释放降息信号，消费者又开始提前透支未来、开发商加价、投资客重返市场。上次通胀的教训还历历在目。

尽管央行不希望市场将降息视为板上钉钉，但这并不意味着降息周期已经结束。在上周的会议上，RBA并未重新回到单一的“抗通胀”目标，而是重申：“维持价格稳定与充分就业仍是首要任务。

央行的谨慎并非没有理由。全球各国央行都曾因过早宣布战胜通胀而付出惨痛代价。不过，美国联邦储备局（美联储）仍在积极推进降息。若美联储持续降息、美元利率走低，澳元可能升值，从而降低进口价格、间接压低RBA的通胀预期。

2

银行比央行更快：利率战已经开打

不过，央行嘴上观望，银行却已经行动了。

就在上周，Westpac突然把自住房贷款利率下调了10个基点至5.24%，固定利率更是砍到4字头（4.89%两年期），打破了四大行之间的“潜规则”，直接把CBA挤下了“最低利率”的位置。

为什么？抢客户。

在RBA不动的情况下，银行之间的竞争反而更激烈。毕竟谁能提前锁住优质借款人，谁就能守住利润池。于是我们看到一种反常现象——政策端观望，市场端宽松。表面上央行按兵不动，实际上利率已经在终端悄悄下滑。

那么，这对房主意味着什么？

《澳洲财经见闻》建议大家，在可预见的未来，借款人必须在没有立即降息的前景下管理好自己的还贷计划。随着现金利率预计将维持不变，房主应重点关注获取更优惠的房贷方案。

根据 Canstar.com.au 数据：

• 自住业主（owner-occupiers）的最低浮动利率目前为 4.99%，但通常只适用于首次购房者；

• 再融资客户（refinancers）**的起步利率约为 5.08%。

对于投资者（investors）：

• 本息还款型（principal & interest）贷款的浮动利率起点为 5.24%；

• 只付利息型（interest-only）贷款起点为 5.39%。

自住房贷款者如果积极还款，有望拿到低于5.25%的利率；投资者可争取低于5.5%，特别是愿意选择本息还款的借款人。如果你的利率明显高于这些水平，就该考虑采取行动了。

3

房价蠢蠢欲动：

央行还在观望，市场已经沸腾？

问题来了：这会不会推高房价？

答案是——有可能，但不会全面疯涨。

逻辑其实很简单：

利率下调提高了贷款能力。

就算只降一点，买家能借到的钱也更多。在供应短缺的城市，这一点点资金杠杆就够让房价动起来。

“降息预期” 比 “降息本身” 更有杀伤力。

澳洲的买家心理很典型——一旦觉得利率见顶，马上怕 “再不买就涨了” 。这是一种 ““FOMO式（Fear of Missing Out——害怕错过）自我实现” 。一边等央行降息，一边已经开始抢房。

澳储行的利率操作往往是可预测的——降息周期一旦开启，人们普遍预期会继续降；加息周期一旦开始，人们也会预期继续升。正是这种心理预期，正在现实中发挥作用。自从澳储行于今年2月19日开启最新一轮降息周期以来，不到八个月，全国房价已上涨约5%。

大家都知道：一旦央行开始降息，借贷变得更容易，很多人便会抢着买房。

于是房价上升的预期变成现实——买房需求激增、供应不足、价格上涨，预期自我实现。

如果这种预期是“对称”的，问题倒不大。也就是说，当央行开始加息时，人们预期房价会跌，需求会减少，从而抵消之前的涨幅。

但现实并非如此。房价往往具有“下跌黏性” （sticky downwards）——涨得快、跌得慢。这意味着利率政策实际上具有棘轮效应（ratchet effect）：能推高房价，却难以压低。这正是使用利率调控需求的一种严重的、意料之外的副作用。

投资客开始重新估值。

低利率意味着未来现金流折现值更高，对机构和高净值人群来说，房地产重新变得“划算”。

这三条合起来，就是房价被推高的“化学反应”：降息预期+信贷边际放松+市场心理加杠杆。

但别误会：

这次的房市反弹，不会像疫情那样失控

虽然短期内房价确实有“边际上行压力”，但要形成全面性大涨，条件并不具备。

首先，RBA这次很克制。他们的口风、会议纪要、演讲稿里都在强调一点：不能太快宣布“战胜通胀”。他们宁愿慢降，也要确保不被打脸。因此，不会像疫情那样出现“快速大幅宽松”的窗口。

其次，借款人压力还在高位。即便银行利率下调，房贷本金依旧庞大，每月还款压力对中产和投资客来说仍然吃紧。想“多买一套” 的人，心有余而力不足。

再者，外部变量也在拉扯。美国在持续降息，美元利率走低，这可能推升澳元、降低进口成本——这对通胀有好处，但也削弱出口竞争力。如果全球能源价格或航运成本再次波动，RBA可能又得按下暂停键。

所以，澳洲房市不会出现“全面爆发”，而是一个温和回暖、结构分化的阶段：核心地段先动，二线城市跟随，边缘区域仍然滞后。

写在最后：降息不是救命药，是情绪安慰剂

这轮市场变化提醒我们：

RBA的降息，不再是刺激工具，而是心理信号。

真正的火种，在银行的利率战、买家的预期、和媒体的放大镜里。

RBA的真正目标其实很简单——让通胀降下来，让失业率别乱跳。降息，只是 “可选动作” 。它不想再背负 “刺激房价” 的政治压力，也不想让年轻人更买不起房。

可现实是——银行不等央行，市场不等政策。当利率战打响、媒体造势、买家重新进场，只要市场相信“降息在路上”，房价就先动了。

于是，我们又看到熟悉的澳洲式循环：央行犹豫，银行先降，房市提前躁动。这就是澳洲房地产一贯的节奏：比政策更快，比理性更敏感。

这次或许不会再是“全民炒房”的狂欢，但FOMO的火苗已经点燃。降息还没来，买家已经先失眠了。

作为投资者，真正要警惕的，是那种熟悉的泡沫节奏——不是现金流撑不起价格，而是预期撑起了价格。

澳洲财经见闻

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