北京土拍史上溢价率最高的地块出现了

刚刚，北京楼市整个下半年最受关注的地块，终于落定了。

中建智地以总价43.145亿元，溢价率39.18%拿下太阳宫D区0627地块，楼面价85331元/平。

同时，电建联合门头沟城发以底价9.57亿元拿下四道桥01-12地块，楼面价23553元/平。

四道桥地块妥妥的长安华曦府二期要来了，电建有之前做长安华曦府的成功经验，四道桥地块主打刚需小户型，把好房子的条件用满，品质做好，问题不大。

太阳宫地块看了土拍全程，真可以用惊心动魄来形容，55号懋源和77号中建智地拼到了最后一刻，最终还是中建智地实力更胜一筹。

总之，太阳宫地块的土拍激烈程度，远远超过树村和朱房村。

说回太阳宫0627地块。

先看太阳宫板块，因其便利的交通和强劲的学区一直位列朝阳楼市的第一梯队。板块内次新新世纪家园、水星园以及红玺台和太阳公元在这一轮周期中抗跌性一直很强。

太阳宫的价值，三年前的日光神盘中建玖合府就已经验证过。

所以在当下这种充满不确定性的市场中，太阳宫地块就成了那个最大的确定性。今天土拍的激烈程度也足以证明其价值。

板块之后，看看太阳宫地块的基本条件。

太阳宫新区D区CY00-0215-0627地块位于太阳宫南街和太阳宫中路交口西北侧，在地铁10/17号线换乘站太阳宫站上盖。北至太阳宫小街，东至太阳宫中路，南至太阳宫南街，西至安馨家园小区。

地块北侧是成熟小区安新路6号院，东北侧则是22年的神盘中建玖合府。

地块斜对角就是凯德mall，旁边有太阳宫公园，附近有名校人朝分实验学校、人大附中朝阳学校。

众所周知，太阳宫地块年内经历过一次指标调整，调完之后开发难度降低了不少。但仍然要结合地块现状建设一些商业以及和地铁联通。

中建智地拿到太阳宫地块之后，要在地上建设0.74万㎡，地下建设0.55万㎡商业，要结合地铁10/17号线的站点分布设置，地下也要与地铁站联通，地上 现状地铁A出入口、17 号线风亭应进行改造，与项目结合建设。

这些必要条件，我想开发商能够完美解决。

太阳宫地块会做什么产品？

我想最大参考项目就是一墙之隔的中建玖合府，玖合府住宅部分建筑面积7.7万㎡，仅规划了412套房源，套均面积187㎡。

设计165/195/233平三个户型，其中165和195户型占比在83%左右。

0627地块住宅部分只有4.3万㎡，比玖合府建筑规模小不少，加上8.53万元/㎡的楼面价。

我认为起步户型大概率会比玖合府还要大，开发商需要通过超级豪宅来卖出溢价。

盲猜一波太阳宫新地块户型200平起步，整个小区也就200套房源左右。

太阳宫地块会卖多少钱？

这需要结合楼面价，周边二手房价格以及开发商的产品投入成本来预估。目前来讲比较好的参照对象是海淀朱房的两个豪宅和旁边的中建玖合府。

中建玖合府楼面价8.83万元/㎡，

指导价为13万元/㎡，由于玖合府是新型共产房，政府有10%的产权，实际

成交均价11.7万元/㎡，缝差2.87万元

建发海晏楼面价

9.5万元/㎡，网签均价13.58万元/㎡，缝差4.08万元；臻澐楼面价8.92万元/㎡，网签均价12.4万元/㎡，缝差3.48万元

朱房存的两个豪宅比较有参考性，这也是地王之上超级豪宅卖出的溢价

并且朝阳区有好房子政策加持，开发商产品设计发挥的空间要比海淀大很多。前序豪宅北京宸园和中海万吉玖序都卖到11万+。

0627地块在板块能级和稀缺性上都要比酒仙桥高，并且中建智地在朝阳做豪宅算是轻车熟路。

认真做产品，卖到12万-13万的价格可能性仍然是比较大的。

最后，好评团队也在做成交，更多北京买房问题、想让我带你去看房，可以下方扫二维码或者搜索beile9584加我选房师微信！！

全北京房源，为你免费匹配最合适的、争取最优惠的价格！一站式带你上岸成功！

额外购买699套餐，可以跟我们两位业内资深幕后大佬面对面深度交流，站在山顶看买房这件事。