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市二宫・君曜府：老城焕新的理想之居

part.1 优点综述

市二宫・君曜府，坐落于有着深厚历史底蕴与无限发展潜力的市二宫板块。该板块作为广州第一中轴南拓首站，既是海珠经济、文化发祥地，也是广州豪宅发源地，占据千年中轴正脉与珠江水脉黄金交汇点，地理位置得天独厚。然而，近 10 年该板块无新盘入市，直到君曜府的出现，重塑了板块的居住价值。

项目由广州市和联房地产开发有限公司于 2013 年拿下地块开发而成。虽拿地过程波折，但如今已建成一栋地下 4 层、地上 25 层高的单体楼。总占地面积 3038㎡，可建设用地面积 1988㎡，建筑面积 16200㎡，容积率 8.1 。主力户型为建面约 82 - 117㎡的三至四房，主要面向刚需和刚改买家。

君曜府的优势显著，地处 “老城心脏”，是地铁上盖项目，交通极为便捷；对口海珠实验小学，教育资源优质；周边生活配套丰富，市井气息浓厚；作为准现房，预计明年 8 月交楼，减少等待风险。这些优势使其成为老城焕新背景下极具吸引力的居住选择。

part.2 户型鉴赏

建面约 82㎡三房户型

建面约 82㎡的三房户型，布局精巧，对于刚需购房者而言是理想之选。整体户型方正，空间利用率高，减少了面积浪费。动静分区合理，休息区与活动区互不干扰，保证居住的舒适度。

客厅连接景观阳台，不仅增加采光与通风，还拓展了视野空间。阳台可放置休闲桌椅，打造一个小型的休闲角落，享受阳光与户外景色。餐厅与客厅相连，空间开阔，适合家庭用餐。厨房采用 U 型设计，操作台面充足，储物空间丰富，方便日常烹饪，洗、切、炒操作流程顺畅。

三间卧室中，主卧空间相对宽敞，可放置双人床及衣柜，满足基本生活需求。次卧可根据家庭需求灵活布置，如儿童房、书房或客房。卫生间干湿分离，提高使用效率，保持空间干爽卫生。全屋功能和收纳设计实用且人性化，加上赠送全屋空调、厨房四件套以及智能操控面板，提升居住的便利性与舒适度。

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建面约 117㎡四房户型

建面约 117㎡的四房户型，能满足刚改家庭对空间的需求。户型方正，布局大气，空间开阔。

客厅采用大开间设计，连接大尺度景观阳台，采光通风极佳，无论是家庭聚会还是日常休闲，都能享受宽敞明亮的空间氛围。餐厅与客厅一体化设计，空间开阔，适合家庭聚餐。厨房配备高端厨具，操作空间宽敞，储物空间丰富，满足多样化的烹饪需求。

四个卧室分布合理，主次卧分明。主卧为套房设计，配备独立卫生间和衣帽间，保障主人的私密性与舒适度。次卧和书房空间也较为宽敞，可根据家庭成员需求进行灵活布置，如儿童房、老人房、书房等，满足不同年龄段的居住和学习需求。全屋精装交付，装修标准高，且与美的控股睿住智能携手打造 AI 智能家，提升居住品质。每层电梯大堂采用拼花岩板，细节之处彰显品质，媲美豪宅楼盘。

建面约 123㎡四房户型

建面约 123㎡四房户型在项目中货量最少，全盘仅 23 套，更显稀缺。此户型在空间设计上更加注重舒适性与功能性的完美结合。

客厅空间开阔，采光通风极佳，连接超大景观阳台，可将城市或江景尽收眼底，为居住者带来愉悦的视觉享受。餐厅与客厅相连，营造出宽敞舒适的用餐环境，适合家庭聚餐与宴请宾客。

主卧采用豪华套房设计，独立卫生间配备双台盆、浴缸等高端设施，衣帽间宽敞，满足主人对衣物收纳与品质生活的追求。其余三间次卧同样空间宽敞，可灵活布置为儿童房、老人房或书房等。其中部分次卧也可能配备独立卫生间，提升居住的舒适度与私密性。

厨房配备高端厨具，操作空间宽敞，储物空间丰富，能满足多样化的烹饪需求。同时，全屋精装交付，赠送全屋空调、厨房四件套，配备智能操控面板，打造智能化生活体验。整体户型设计注重细节与品质，为追求高品质生活的刚改家庭提供舒适且豪华的居住环境。

part.3 基本信息

• 开发商：广州市和联房地产开发有限公司
• 拿地时间：2013 年
• 拿地总价：24300 万元
• 楼面价：1.5 万元 /㎡
• 总占地面积：3038㎡
• 可建设用地面积：1988㎡
• 建筑面积：16200㎡
• 容积率：8.1
• 建筑情况：地下 4 层、地上 25 层高的单体楼
• 主力户型：建面约 82 - 117㎡三至四房

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• 在售情况：已封顶，预计明年下半年收楼，总层高 25 层，3 梯 7 户，主打建面约 82 - 123 平三至四房，建面约 123 平四房仅 23 套，户型整体使用率 100% 以上，带精装交付，赠送全屋空调、厨房四件套，配智能操控面板

part.4 配套介绍

交通

市二宫・君曜府交通条件得天独厚，为居民出行提供了极大便利。

轨道交通方面，项目位于 2/28 号线 (广佛段在建中) 交汇点市二宫站上盖，距离地铁 8 号线市二宫站不到 200 米，是名副其实的地铁上盖项目。2 号线畅连北京路、万国、江南西等多个商圈，可快速通达珠江新城、琶洲等 CBD，让居民轻松享受城市繁华。未来，待 28 号线（佛穗莞城际）这条 160km/h 的市域高速轨道开通后，从市二宫站出发，3 站到琶洲，更可快速通达广佛莞三市中心城区，进一步拓展居民的出行范围，加强区域间的联系。

公共交通方面，海珠主干道江南大道、内环路、滨江路环绕项目周边，交通网络四通八达。家门口的市二宫公交站，超 20 条日夜班线路汇聚，可快速通达各区，无论是前往城市的商业区、行政区还是其他生活区，都能轻松实现，为居民的日常通勤、购物、休闲等出行需求提供了多样化的

教育

项目在教育资源方面具有一定优势，对口海珠实验小学富基校区。海珠实验小学在海珠公立教育中处于第一梯队水平，能为孩子提供优质的基础教育。学校拥有优秀的师资队伍，注重培养学生的综合素质和创新能力，采用先进的教学方法和课程设置，激发学生的学习兴趣和创造力。

然而，初中分组情况需要家长关注。海实小升初派位在第四组，该组内不乏五中、南武、六中等老牌名校，还新增了广东实验中学琶洲学校，看似选择丰富。但从实际数据来看，2024 年接近一半孩子去了九十七中和二六中。2023 年以前，南武中学在该组招生占比较大，4 成学生可以进入，但到 2024 年，第四组共摇 679 个学位，相对较弱的 26 中、97 中占比提高，共招生 314 人，过半学生进入这两所学校，而进入五中六中的学生占比仅 11%。所以对于家中有孩子即将读初中的家庭，在考虑教育配套时，需要综合权衡初中派位的实际情况。

生活配套

君曜府周边生活配套丰富多样，为居民提供了便捷且高品质的生活体验。

距离珠江直线仅约 500 米，居民可享受豪宅标配的滨江生活方式。闲暇时光，沿江漫步，感受江风拂面，欣赏珠江两岸的绮丽风光；临江垂钓，享受一份宁静与自在。夜晚，远可观城市灯火闪烁，感受城市的繁华与活力。同时，周边人文景点众多，走街串巷，可漫步滨江路、海幢寺、大元帅府等，沉浸式感受地道广府风情，领略这座城市的历史文化底蕴。

商业配套方面，君曜府楼下就是市二宫商圈，新市二宫设有网球场、游泳馆、电影院等，满足居民文化教育、娱乐休闲等多重需求。1 公里范围内，万国广场、江南西、海珠广场、北京路等 5 大知名商圈覆盖，构筑了都荟新潮生活聚场。这些商圈汇聚了众多国内外知名品牌、特色餐厅、咖啡馆、电影院等，无论是时尚购物、品尝美食还是休闲娱乐，居民都能在周边轻松满足需求。

医疗配套也十分完善，2 公里范围内红十字会医院、省中医院、广医一院、广医二院、珠江医院等三甲医院环伺，形成 “五分钟生命线” 的医疗保障，为家人的健康保驾护航。这些医院拥有先进的医疗设备和专业的医疗团队，能够为居民提供全面、及时的医疗服务，无论是日常疾病的治疗还是重大疾病的诊治，都能得到有效的保障。

part.5 规划和发展

市二宫板块在城市发展中占据重要地位，未来规划前景广阔，这也为君曜府带来了良好的发展机遇。

从区域规划来看，市二宫板块紧贴规划，立足 “滨江岭南文化商圈” 与 “海珠新活力文商旅融合圈”，致力于焕发老城新活力。未来，板块将进一步提升区域消费能级，打造广州历史文化传承地和品质消费体验地。这意味着板块内的商业、文化设施将不断升级完善，为居民提供更加丰富多样的生活体验。随着文化商圈的打造，将吸引更多的文化活动和商业资源汇聚，提升板块的文化氛围和商业活力。

交通方面，随着 28 号线（佛穗莞城际）广佛段的建设推进，市二宫站将成为区域交通的重要节点，进一步加强与广佛莞三市中心城区的联系，提升区域的交通便利性和通达性。这不仅方便居民出行，也将促进区域间的经济交流与合作，为板块带来更多的发展机遇。

教育资源有望在未来得到进一步优化。随着区域的发展，政府可能会加大对教育的投入，推动学校之间的资源共享与合作，提升整体教育质量。海珠实验小学及周边学校可能会进一步提升教学设施和师资力量，为学生提供更优质的教育服务。同时，初中派位的情况也可能随着教育资源的调整而发生变化，为居民子女提供更多优质的初中入学机会。

从项目自身来看，君曜府作为市二宫板块断货 10 年后的唯一新盘，具有稀缺性。随着板块的发展，其价值有望进一步提升。项目的准现房优势，让购房者能够更直观地了解房屋的实际情况，减少购房风险。同时，项目高品质的装修标准、智能化的家居配置以及媲美豪宅的细节设计，也将吸引更多追求品质生活的购房者。在未来房地产市场中，君曜府凭借其独特的地理位置、丰富的配套设施和高品质的产品，具有较强的竞争力。

part.6 结语总结

市二宫・君曜府以其在市二宫板块的独特优势，成为刚需和刚改购房者值得关注的理想之选。

对于自住者而言，便捷的交通可畅达城市各处，优质的小学教育资源为子女成长提供良好开端，丰富的生活配套满足日常生活与休闲娱乐需求，临江而居的生活方式以及周边的人文景点带来独特的居住体验。准现房以及高品质的装修和智能化配置，让居住更加安心舒适。虽然初中派位存在一定不确定性，但整体教育资源仍具有吸引力。

对于投资者来说，项目所处板块的发展潜力、完善的配套设施以及稀缺性，都使得该项目具有一定的投资价值。随着板块的发展和区域价值的提升，房产有望实现增值。同时，周边便捷的交通和丰富的商业资源，也为房屋出租提供了稳定的客源保障。

随着市二宫板块规划的逐步落地和发展，君曜府有望成为区域内的品质居住典范，为居民提供高品质的居住体验，为投资者带来丰厚的回报。无论是现在还是未来，它都将在广州房地产市场中占据重要地位，成为老城焕新背景下的一颗璀璨明珠。如果您正在寻找一处既能享受老城繁华与文化底蕴，又能拥有便捷交通、优质教育和舒适居住环境的理想家园，市二宫・君曜府无疑值得深入了解和考虑。

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