售卖二手房隐瞒“凶宅”信息构成违约，法院判赔违约金

满心欢喜换新房

装修验收时得知房屋为“凶宅”

购房人主张对方隐瞒事实、构成欺诈

法院判令原房东支付违约金

[案情简介]

2021年6月，张三（出售方、甲方）与李四（买受方、乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，内容有：甲方所售房屋坐落为北京市西城区，房屋主体价款为800000元，房屋装修及设施折价款为2980000元。甲方保证在其拥有该房屋所有权期间，房屋内未发生过非正常死亡事件，如甲方隐瞒上述事实，乙方有权选择解除合同或继续履行合同。除本合同明确约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，违约方按成交总价款每日万分之五的标准向守约方支付违约金，经催告后15日内仍未履行的，守约方有权解除合同。合同签订后，李四向张三支付了房屋总价款3780000元。

2021年9月，诉争房屋变更登记在李四名下。

2022年5月，李四对诉争房屋装修工程验收时，从邻居处得知诉争房屋曾发生过火灾死人事件。

2022年6月，李四以“被告未如实披露案涉房屋内有人非正常死亡的重大事件，构成欺诈，应当承担违约责任”为由，向法院提出民事诉讼，要求判令张三支付违约金人民币100万元。

庭审中，各方均认可2017年因案外人在楼道内纵火，张三亲属从诉争房屋内往外逃生过程中在楼道门厅处身亡。经询，各方均认可该出入口为通往诉争房屋的唯一通道。

[法院判决]

人民法院经过审理，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第一千零六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下：

一、张三于本判决生效之日起七日内支付李四违约金人民币200000元；

二、驳回李四的其他诉讼请求。

[张晓彬律师评析]

因卖方故意隐瞒或未如实披露“凶宅”信息而引发房屋买卖合同纠纷，在我国二手房交易市场中屡见不鲜，且因与人们生活密切相关，容易引起社会公众的广泛关注。

首先，何为“凶宅”？

“凶宅”并非法律概念，法律、法规并无明确规定，是人们按照传统的民俗习惯对发生过非正常死亡事件房屋的统称，是日常生活中人们追求喜庆吉祥、忌讳死亡和趋利避害心理而演化的产物。

判断是否为“凶宅”，应以公序良俗原则下的社会共识为判断基准｡ 在司法实践中认定“凶宅”规则主要有：一是房屋内发生人为非正常死亡事件，如自杀死亡、他杀凶案现场等；自然生老病死属于人之常情，不属于此种范围。二是死亡地点发生在房屋内，即房屋专有部分；实践中，死亡虽然未发生在房屋内，但属于比较近距离的地方，如楼梯等每天进出必经之处，也有可能认定为“凶宅”。

其次，卖方故意隐瞒或未如实披露“凶宅”信息直接影响到购房人的购房意愿，属于应当如实披露的重大信息。

凶宅禁忌作为一种行之既久且影响深远的文化现象和行为规范，不仅会决定买受人的购买意图，还会影响买受人的居住意愿，更会影响房屋的市场价值和个人心理。

对于“凶宅”的信息是否属于在合同订立过程中卖方应告知买方的重要事实，法律虽然没有进一步规定，但是在现实生活中被确定或冠以凶宅的房屋通常都难以出售，或出现价值贬损。民事行为应遵循诚实信用原则，出卖人在出售涉案房屋时应如实披露涉案房屋的全部相关信息，不得故意隐瞒与合同有关的重要事实或提供虚假信息。因此，售房人在出售房产时应当如实披露涉案房屋是否属于“凶宅”的信息，刻意隐瞒相关信息的行为构成欺诈，需要承担违约责任。

最后，购房人有权选择解除房屋买卖合同，也可以要求售房人支付违约金。

从日常生活经验及民间习俗来看，常人居住使用“凶宅”时均会存在恐惧心理，进而影响到购房人的居住感受和体验。

售房人在合同履行过程中故意隐瞒或未如实披露“凶宅”信息，既违反了民事活动中诚实信用原则，又违反了合同中违约责任的规定，应当承担违约责任。购房人根据自身的需求，有权自主选择解除合同或者选择要求售房人支付违约金。

综上，司法实践中在处理“凶宅”纠纷时不仅要考虑法律规定及合同约定，还需要尊重民间的善良风俗，充分考虑社会大众对凶宅的情感障碍，进而认定凶宅系房屋的重大瑕疵，直接影响房屋的交易价格和社会大众对房屋的购买意愿，属于应当如实披露的重大信息。

[法律规定]

《中华人民共和国民法典》

第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

[案例来源]

北京市西城区人民法院（2023）京0102民初184XX号民事判决书