【以案说法】物业费“糊涂账”？法院：服务和价格要对等！

物业费，这项我们生活中再熟悉不过的开支，其背后却可能隐藏着复杂的法律争议。当您所在大厦的物业服务合同中，仅用一个“统一价”来规定所有区域的收费标准时，您是否想过，这对于几乎无需复杂服务的地下车库是否公平？如果合同对此含糊其辞，这笔“糊涂账”又该由谁、依据什么来算清？

这并非杞人忧天。实践中，大量物业纠纷的根源，正是一份语焉不详的合同。今天，我们将深入剖析一个真实案例（入库案例），从法官的裁判思路中，学习当契约精神遭遇“约定不明”时，法律如何运用其智慧，在字里行间寻找并恢复个案的公平正义。

一、案例解剖：一份物业合同引发的“同价不同权”之争

【参考案例】：物业费标准约定不明，法院如何“找平”？

在“上海某物业管理有限公司与上海某置业有限公司物业服务合同纠纷案”【（2019）沪0105民初12737号】中，上海市长宁区人民法院就为我们提供了一个清晰的范本。

●案情概要

原告物业公司依据早年与大厦开发商签订的《前期物业管理服务合同》，要求大厦地下室的新业主——被告置业公司，按照合同第二十一条约定的每月每平方米20元的标准支付物业费。被告则坚决反对，主张该标准是为地上办公区域设定的，而其所有的地下室仅为民防工程和停车库，物业公司提供的服务内容（如保洁、保安巡视、设备维护等）远不能与地上相提并论，直接套用标准显失公平，构成“同价不同权”。

●法院裁判思路与结果

1、合同解释的艺术——系统性解释优先于孤立解读

法院首先并未孤立地看待约定20元单价的第二十一条。通过对合同的全面审查，法官注意到第二十三条特别对“车位使用管理费”的收取方式进行了另行规定。这一细节，通过系统性解释的方法，揭示了合同双方在订约之初的真实意图：即地区别对待地上办公区域和地下车位，并适用不同的收费逻辑。因此，法院认定，将20元的办公楼标准直接、简单地适用于地下室，与合同的整体精神不符。

2、“约定不明”的认定与法律漏洞的填补

既然办公楼标准不适用，而车位条款又未明确物业费的具体金额，合同在此就形成了一个关于“地下室物业费标准”的法律漏洞，即“约定不明”。面对此种情形，法院依据当时有效的《中华人民共和国合同法》第六十一条（其精神由现行《中华人民共和国民法典》第五百一十条承继），启动了合同漏洞填补程序。由于双方在诉讼中亦无法就补充协议达成一致，法院必须依据法律原则和交易惯例作出裁判。

3、司法评估——让“合理”标准可视化

为了确定一个公平合理的费用标准，法院引入了司法评估程序。评估机构通过现场勘查，结合物业公司对地下室提供的实际服务内容、服务频次和质量水平，并参考本地商业办公楼地下车位管理费的行业惯例，最终评估出每月每平方米11.75元这一更为公允的单价。

●最终判决

上海市长宁区人民法院采纳了评估意见，判令被告按照11.75元/平方米/月的标准向原告支付物业费 。

二、法律深度透视：从个案判决看《民法典》的智慧

本案虽小，却精准地反映了我国民法体系处理合同争议的核心逻辑，尤其是《民法典》合同编中的几大重要原则。

●原则一：探究真意——合同解释不止于言

《中华人民共和国民法典》第四百六十六条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当依据法律规定，根据合同的相关条款、性质、目的、交易习惯以及诚信原则，确定争议条款的含义。本案法官正是运用此原则，通过对比不同条款，探究出当事人区别收费的真实意思，避免了对格式条款的机械适用。

●原则二：填补漏洞——法律的“三步走”

当合同出现“约定不明”时，《中华人民共和国民法典》第五百一十条和第五百一十一条提供了清晰的解决方案：

第一步：协商补充。

鼓励当事人先行协商，这是对契约自由的尊重。

第二步：参照确定。

协商不成的，按照合同相关条款或者交易习惯来确定。

第三步：法定标准。

依然无法确定的，适用法律的“兜底”规定，例如价款不明的，参照订立合同时履行地的市场价格。

本案中，法院在双方协商无果后，引入评估机构来确定“市场价格”和“合理价格”，正是遵循这一法律路径的体现。

●原则三：公平基石——费用与服务水平需“门当户对”

《物业管理条例》第四十条明确规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。”

这是物业服务领域的核心计费准则，也是《民法典》第五百零九条规定的诚信原则在物业服务合同中的具体化。服务水平是“因”，服务价格是“果”，二者应当匹配。要求业主为未曾享受或“打折”享受的服务支付全额费用，显然有违公平。本案判决正是对这一原则的有力捍卫。

三、【案例启示】：给各方的法律锦囊

这个案例不仅是一个法律故事，更是对所有市场参与者的深刻提醒。

●对开发商与物业公司：

1、精细化合同

在拟定《前期物业服务合同》或《物业服务合同》时，应摒弃“一揽子”的模糊约定。建议根据物业区域的功能划分（如住宅区、商业区、办公区、停车场等），分别设定明确的服务内容清单、服务标准和收费标准。

2、明示与说明

在业主签约前，应主动、清晰地解释各项收费标准的依据和服务差异，将潜在的误解消除在萌芽状态。

●对广大业主：

1、审慎签约

在签署购房合同、临时管理规约或办理收房手续时，切勿忽视关于物业服务的部分。对于收费标准、服务范围等关键信息，务必仔细阅读。

2、权利主张

当认为物业费收取标准与享受的服务“质价不符”时，可以主动与物业公司沟通协商。若协商不成，注意收集能证明服务“缩水”的证据（如照片、视频、与其他业主的沟通记录等），并可依据《民法典》和《物业管理条例》，寻求业主委员会、街道办或司法途径的帮助。

四、结语

一份清晰、公平的合同是和谐物业关系的基石。但即便合同存在瑕疵，法律也为我们提供了寻求公正的路径。通过“上海某物业公司案”，我们得以窥见，法律的生命力不仅在于其严谨的逻辑，更在于其在复杂现实中追求实质公平的价值取向。理解这些原则，无疑会让我们在处理相关事务时，更加从容与自信。

（免责声明：本文仅为基于法律规定及公开案例的个人解读和普法分享，不构成法律意见。由于个案情形千差万别，如遇具体法律问题，请咨询专业律师。）

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原文出自：微信公众号【法律知否】

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