人流是一切生意的源泉！揭秘西安“顶流”红盘热销真相！

资本是最聪明的，跟着资本的动向投资一定错不了。

今年以来，很明显的一个趋势是资本正在抄底商办类资产，西安今年已经有多个大宗商办类资产成交，拿下这些资产的既有活跃的“陕北资本”，也有专业的投资机构。

而就在这个国庆假期，当西安住宅市场上的价格战打的越来越激烈的时候，御锦城·星茂推出的公寓产品首开则以热销出圈，受到资本追捧，成为西安市场上的“顶流”！

那么，在这种热销的背后，有着怎样的逻辑与秘密？这种秘密又能为我们普通投资客提供哪些参考？我们不妨予以揭秘！

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凯德+地铁+2.7万户，这就是底气！

关于当下的楼市，市场上存在争议的。有人充满信心，就必然有人存在担忧。

但实际上你会发现，无论何时，市场上有热销的项目，就有销售困难的项目。今年西安住宅市场上，当很多项目采用降价策略加入到价格战的情况下，市场上的多个“3万+”豪宅项目则依然热销，甚至上演开盘就售罄。

西安的公寓市场，也是如此。公寓市场的分化越来越严重，当大多数公寓项目正为销售去化焦虑之时，御锦城·星茂则以热销给了大家惊喜。

仔细分析御锦城·星茂，你会发现放眼整个西安，能够同时具备“大型商业上盖+紧邻地铁+背靠万户超大社区”的公寓产品，仅此一个！

御锦城·星茂与地铁站实景图

御锦城·星茂，距离地铁1号线浐河站直线距离不到200米，步行仅需3-5分钟。

作为西安东西向的一条轨道交通，地铁1号线向西直达咸阳、向东与9号线换乘后可以抵达临潼，并且沿线可以与2号线、3号线、4号线、8号线、9号线、16号线等线路无缝换乘，通达性非常强。

这意味着，御锦城·星茂直接打破了地域的限制、跨越空间的制约，拥有更大的辐射范围，由此可以满足更多置业者的需求。无论你工作、生活在西安哪个区域，通过地铁到达御锦城·星茂都是非常方便的。

凯德广场实景图

同时，御锦城·星茂楼下就是大型商业凯德广场。

凯德广场一期在2019年就已经开业，二期即将开业，届时将形成合计超12万平方米的大型商业，是整个西安城东片区最大的商业综合体。

除了零售圈网红成山农场这个国庆假期在凯德广场开业之外，来自中购联的信息显示，凯德广场二期还引进了包括西安本土餐饮头部品牌城东旗舰店、城东首个超大童话乐园等，同时也是西安首个引进健康医疗业态的商业项目。

自带地标级商业，给御锦城·星茂带来的是更方便的生活配套、更多的人流，这也正好契合作为市场主力需求Z世代对于居住、工作环境的要求，注重消费体验、社交的他们将可以在这里找到归属感，装下对于生活的热爱。

御锦城整体规划图（已建成）

御锦城·星茂还拥有一个西安任何一个公寓产品都不具备的资源，那就是背靠千亩大盘御锦城。

作为西安千亩大盘之一，御锦城的开发周期已经超过15年时间，除了凯德广场、幼儿园与学校之外，其拥有约2.7万户的住宅，可容纳居住人口8-10万人。

这2.7万户，给御锦城·星茂的公寓产品也带来了庞大的需求。

对于居住在御锦城的业主来讲，子女可以在这里为父母买一套房子，实现近距相伴又能各自拥有属于自己的独立空间，让陪伴少一些拘谨、多一份自在；父母也可以在这里为子女置办一处资产，婚前作为子女专属的空间，婚后出租作为稳定的经济来源。

御锦城·星茂实景图

同时，与传统的公寓产品不同，御锦城·星茂占据浐河首排的位置、部分楼层规划的共享区域、玻璃幕墙的外立面，观景视野非常好，自住更具品质感。

当很多人要斥资千万元才能买到浐河、灞河沿线的河景房时，御锦城·星茂的业主则以首付18万元起就可以拥有千万级豪宅同款的景观视野，并且这是不可复制的。

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不仅是配套，更是生意的源泉

居住功能之外，买下一套公寓作为自己的工作室、商务办公、直播间、楼上铺等也已经成为一种趋势，大宗客户则往往将其打造成酒店/民宿、长租公寓，或者是作为资产投资。

站在这些生意人的角度，其在择址方面最关心的就是是否拥有目标的消费客群。因为，消费客群不仅仅关系到经营情况，对于投资出租来讲还关系到出租率、租金水平。

而一切生意的背后，其实就是常住人口和人流量！常住人口意味着固定的消费需求，人流量则关系到增量消费需求。占据城市黄金地段、拥有常住人口和人流量支撑的地方，往往会拥有更多的商机，有时候择址比努力更重要。

这，恰好是御锦城·星茂的优势所在。

御锦城实景图

御锦城幼儿园、小学、中学分布图

御锦城·星茂，背靠2.7万户超大住宅小区御锦城，并且小区还配套有5所幼儿园、3所小学、1所中学，保守估计常住人口在8-10万人。

另外，凯德广场·御锦城2023年、2024年度客流量分别达到740万人次、800万人次（数据来源：赢商网），这意味着二期开业之后年客流量必将突破千万人次！

这部分稳定的常住人口、每年超千万次的客流量，给御锦城·星茂楼上教育培训、医疗美容、休闲娱乐、美甲店、摄影机构等业态的经营带来的是稳定并且规模庞大的消费客群，这是西安市场上其他项目所不具备的。

御锦城·星茂、凯德广场实景图

同时，凯德广场超12万平方米的大型商业所聚集的上班族，以及紧邻地铁站所覆盖的地铁沿线上班族，共同支撑起了这个板块长租公寓的需求。

楼下便捷的地铁交通可以覆盖西安各大板块及旅游景点，沿着旁边的东三环向北直达西安奥体中心等，使其适合作为酒店、民宿也丝毫不用担心客户来源……这正是大宗资本已经瞄准御锦城·星茂的原因所在。

御锦城·星茂交通图

背靠稳定的常住人口、庞大的人流量，不但使得生意人在御锦城·星茂经营更稳定，对于投资客来讲更不用担心出租以及租金水平，这一切都是投资回报的保障。

按照目前御锦城·星茂推售的建面约37-78㎡SOHO和建面约36-81㎡LOFT产品，首付18万元起就可以拿下。

贝壳平台上的信息显示，御锦城·星茂东侧的御锦城·阳光里40㎡一室的租金基本在1500元/月左右，个别房源租金水平更高。

这意味着即使加上前期装修成本，御锦城·星茂的年租金回报保守估计可以达到4.5%左右，回报率不仅非常可观，并且具有稳定性，这是大部分理财产品所不具备的，更不存在风险。

御锦城·星茂实景图

其实，站在不动产运营的角度，也就不难理解御锦城·星茂热销的原因了。不管是从自用还是投资的角度来讲，都具有非常强的竞争力和吸引力。

总结一下，御锦城·星茂热销背后的逻辑有两个：

第一，地铁+12万㎡凯德广场+2.7万户社区+一线河景，这在西安是唯一。

第二，背靠2.7万户、12万㎡大型商业年千万人次客流量，为生意人保驾护航。

御锦城·星茂实景图

楼市黄金时代已经结束，曾经依靠房价上涨实现投资回报的时代已经结束，依靠租金回报的长期价值投资时代已然到来。

当实力雄厚的资本在抄底大宗商办、酒店资产的时候，对于普通投资者来讲，更应该跟着资本方向抢占财富的先机！

对于追求生活品质又预算有限的年轻人，或者是手握闲置资金又缺少投资渠道的普通百姓来讲，在御锦城·星茂买一套公寓未尝不是一个务实的选择，不但可以带来长期、稳定的现金流，还可以在西安为自己锁定财富的机会。