2025上半年房企偿债能力报告：现金短债比继续下滑，行业信用修复仍需时间

导语

2025年中期50家典型上市房企的现金持有量为11867亿元，较期初减少了9.49%。

◎ 文 / 房玲 洪宇桁

2025上半年房企融资政策延续了相对宽松的基调，城市房地产融资协调机制持续推进，截至5月7日“白名单”贷款审批通过金额已达到6.7万亿元，缓解了房企的部分资金压力。与此同时，出险房企的债务重组进程也在持续推进中，部分房企已经实现境内外债务重组成功，但当前房企整体的债务压力依然较大。

从50家样本房企1的财务情况来看，2025年中期样本房企的现金持有量较期初继续减少9.49%，总有息负债减少0.95%。在此背景下，调整后的非受限现金短债比相比期初略有下降，达0.37，房企短期压力仍在加大。

从2025年中期样本房企三条红线分档结果来看，踩线房企占比较期初降低2个百分点至72%，其中黄档占比和期初持平，橙档和红档占比较期初分别降低4个和提高2个百分点至24%和34%。

01

现金持有量较期初减少9.49%

受限制现金占比达30%

1、融资和销售回款长期处在低位，房企现金继续减少9.49%

2025上半年的房地产融资政策延续了2024年以来的宽松基调，金融监管总局多次强调要持续推进城市房地产融资协调机制扩围增效，央行也在多次会议上反复提出要完善房地产金融宏观审慎管理，支持房地产市场风险化解和平稳健康发展。

5月7日，金融监管总局在国新办新闻发布会宣布推出8项增量政策，包括加快出台适配房地产发展新模式的系列融资制度、加快出台房地产开发、个人住房、城市更新等贷款管理办法等。同时也宣布截至5月7日，房地产“白名单”贷款审批通过金额已达到6.7万亿元，有力支持了保交房的工作。

虽然城市房地产融资协调机制解决了部分白名单项目的资金问题，但是房企整体融资仍然维持低位，叠加房地产市场仍然持续筑底，销售回款减少，房企集团层面上的资金压力仍然较大。2025年中期样本上市房企的现金持有量为11867亿元，较期初减少了9.49%。从历年变化来看，房企的现金持有量自2021年首次出现负增长后就逐年减少。

2、80%房企现金减少，部分央国企和完成债务重组企业有所增加（部分略）

从各类性质的房企表现来看，央企与其他性质的房企差距较为明显。民营企业数量占样本企业数量一半，但是持有现金规模只占18.1%；而数量占比22%的央企，持有现金总规模则占了49.79%。

2025年中期各类企业的现金持有量相较于期初均有所减少，央企减少了7.04%，国企减少了7.55%，混合所有制房企减少了13.97%，民营房企减少了13.5%。央国企的现金降幅相对较小，这一方面是因为央国企因其背景本身相对于其他企业就更容易受到金融机构青睐；另一方面则是因为样本央国企仍能保持一定的销售和拿地规模，销售回款较为稳定的同时也能支持一定的拿地支出，相对而言韧性更强。

3、调整后受限制现金达30.32%，房企实际短期偿债能力可能更低（略）

02

总有息负债较期初减少0.95%

企业间仍有较大分化

1、融资遇冷+债务重组，总有息负债较期初减少0.95%

自2020年8月“三条红线”的监管要求提出之后，房企的总有息负债增长受到了限制，大部分企业也加速了去杠杆进程。与此同时，自2021年开始，房地产企业暴雷情况频发，仅有国企、央企和部分较为优质的民营企业的融资渠道仍较为畅通，其他大多数房企的再融资情况不容乐观。2025年中期，样本房企的总有息债规模为51816亿元，较期初继续减少了0.95%。

2、央国企总有息负债略有增长，19家企业超千亿（部分略）

从企业性质来看，2025年中期央企的总有息负债和期初几乎持平，国企增长了1.8%，这两类企业的融资渠道相对畅通，较为稳定的经营状况也支持企业保持一定的负债规模。混合所有制和民营房企则分别较期初减少了3.23%和1.58%，其中荣安地产和远洋集团均减少了30%以上。

3、22%房企总有息负债增加，部分完成债务重组企业负债规模降低（略）

03

短期偿债压力仍在加大

部分房企仍有违约可能

1、短债占比近年来首次回落，央国企存量债务结构仍较为优秀（略）

2、调整后非受限现金短债比继续下滑，68%企业低于红线 （部分略）

由于大部分企业再融资受限，加上销售疲软导致的现金回笼速度缓慢且规模减少，样本房企的持有现金规模持续萎缩。2025年中期样本房企的调整后非受限现金短债比的加权平均值相较于期初继续下降了0.04至0.37，房企整体仍然有着较大的短期偿债压力。

特别值得注意的是，由于部分企业在其中报中并未披露预售监管资金，若是加上该部分受监管的资金，企业持有的非受限现金将进一步减少，调整后非受限现金短债比将会进一步降低，企业实际上的流动性风险将会更大。

04

净负债率继续提升

红橙档房企占比微降至58%

1、平均净负债率升至108.71%，民营房企继续大幅提升

2025年中期50家样本房企的加权平均净负债率（永续债作为权益）为108.71%，相较于期初提高了4.87个百分点。剔除掉佳兆业、奥园、金科、时代中国、正荣、建业和世茂这7家总权益为负的房企之后，剩余43家房企的加权平均净负债率也较期初提高了3.34个百分点至89.45%，房企的整体债务压力仍然较大。

从企业性质来看，央企的净负债率相对较低，仅为54.24%；国企和混合所有制房企的净负债率为90.26%和107.69%，较期初分别提升了5.28和2.04个百分点。而民营房企的净负债率进一步提升了40.77个百分点至269.03%，长期居高不下，在民营房企融资和销售都有着较大压力的情况下，短期内仍较难降低偿债压力。

2、27家企业净负债率超过红线，企业之间分化较大（略）

3、红橙房企占比微降，部分国企、混合所有制企业压力加大（略）

05

融资能力分化加剧

行业信用修复仍需时间

1、房企整体融资成本降至3.92%，优质央国企降至极低水平（略）

2、表外化率仍在提升，明股实债加大房企压力（略）

3、近8成房企调整后速动比率＜1，出险房企债务重组仍是当务之急

2025上半年中国房地产市场整体仍处于筑底整理阶段，仍有56%的百强房企累计销售业绩同比减少，资本市场整体对房企仍然信心不足，净融资额长期落入负值区间，资金压力边际趋紧，出险房企债务重组推进整体仍较为缓慢。2025年中期50家样本房企中80%的企业现金持有量较期初有所减少，56%的企业调整后非受限现金短债比继续恶化。倘若算上应付贸易款、合联营、非控股股东等经营性债务，2025年中期50家样本房企加权平均的调整后速动比率0.62，其中39家样本房企调整后速动比率小于1，可变现的流动资产无法覆盖包含经营性债务在内的流动债务，流动性压力凸显，实际的短期偿债压力还要更大。

随着城市房地产融资协调机制的持续推进，部分优质项目的融资已经得到了支持并落实，在一定程度上缓解了房企的流动性压力。但在当前环境下，预计出险房企仍难以得到银行贷款。这主要是由于银行办理贷款抵质押担保时，优先选取价值相对稳定、变现能力较强的担保物，一般不接受不易变现、不易办理登记手续或价格波动较大的担保物。而大多出险房企能用于抵押贷款的标的较少，在市场化机制下仍不太可能取得银行贷款。对于这类企业，相关部门仍需继续加大加快房地产企业出清力度和速度，通过市场化手段让出险企业早日实现债务重组或破产清算，从而实现出险企业的价值重塑，是解决目前行业信用问题的有效方式。

而对于仍能正常运营的房企而言，当务之急仍是把握好现有政策做好债务接续，如通过增信支持政策，借助信用保护工具、连带责任担保等增信方式发行新债券实现“借新还旧”，部分企业还可以通过发行ABS、REITs等方式盘活经营性物业，积极尝试经营性物业贷款用于偿还存量贷款和公开市场债券。除此之外，房企也要与金融机构和债权人积极协商，适当延长债务期限，缓解当前的债务压力。同时，通过加速去化或者土地收储对企业的土地储备进行结构性调整，尤其是加快滞重库存的去化，加快低量级城市项目去化。出险房企也应当加速债务重组进程，早日重回正常经营轨道。（来源：克而瑞地产研究）