十月行记|“石油小城”房价何以未跌反涨？

经济观察报 记者 蔡越坤

蔡越坤/摄

“证都没到手，倒先赚了近六万元。”付倩倩自己都觉得不可思议。

9月28日，付倩倩刚入了手一套定边县城核心地段的二手房。过户手续办完，房产证还没捂热，国庆长假就已到来。

谁料假期头一天，带看客户当场拍板：42.8万元，全款，不算增值税、中介费，以及所有税费——而她几天前拿下这套房时，总价还不到37万元。

房子不满两年，5.3%的增值税外加杂七杂八的税费合计超7%，买家却连眼都不眨，付倩倩颇为激动。

2024年开始，付倩倩便一头扎进定边县的房屋中介行当。短短一年，她亲眼见证这座陕北小城房价“一路狂飙”。

国庆节回乡，二手房和新盘的上涨依旧是饭桌上最热的谈资。哪套独栋别墅刚挂就已经被客户预定了，哪个新盘客户已经开始排队摇号，关于房子的故事在这座小城轮番上演。

付倩倩的经历并非个例。当一、二线城市在调控与观望中跌跌不休时，定边却像驶入了另一条轨道。付倩倩说，截至2025年10月，定边县新开盘商品房均价已普遍突破5000元/平米，而2022年同期尚不足4000元/平米。三年间，县城新房价格累计上涨逾25%，涨幅明显。

与之形成鲜明对照的，是陕西省会西安房市的冰冷行情。贝壳研究院数据显示，2025年9月西安二手房均价12234元/㎡，同比再跌10.1%，环比也下滑1.4%；自2022年二季度攀上约1.6万元/㎡的历史顶峰后，便一路下坠，三年间跌去近四分之一，与全国多数一、二线城市的走势相似。

然而，定边这座人口不足40万、GDP刚过430亿元的塞上小城却逆势上扬，走出一条令人瞠目的“独立行情”。

“石油小城”房价凭啥一直涨？

定边县隶属被誉为“中国的科威特”的榆林市，位于陕西省西北部，榆林市最西端，陕甘宁蒙（区）七县（旗）交界处，有“三秦要塞”之说。是陕西省的西北门户、榆林市的西大门。北宋庆历二年（1042年），时任陕西经略安抚招讨使的范仲淹，以“底定边疆”之意取名“定边”。

全县总土地面积6920平方公里，户籍人口约36万人。其中城镇人口约5万人，乡村人口约31万人。

定边是全国县级区域油气产能第一大县。石油探明储量16.18亿吨，含油面积5000平方公里，天然气探明储量3000亿立方米，含气面积4992平方公里，县境内共有油气井3.4万多口，原油最高年产达800万吨，天然气最高年产达6亿立方米以上，全县油气当量超过1000万吨。

当地老百姓都知道，县城财政主要是靠石油经济。尽管如此，定边县毕竟是一个县城，但是不少优质小区的单价已经突破7000元/平方米。

西安房价都在跌，定边的房价为啥一直涨？

付倩倩一句话总结：还是老百姓有比较高的需求。

在她接触的客户里主要有两类：第一类，备婚型。父母替儿女买婚房，标准一路抬升。她举了一个比较“浮夸”的案例：最近一对新人谈婚论嫁，女方家里开出“三件套”——独栋别墅，带小院，约100万元；新车一辆，约20万元；彩礼12.8万元＋“女儿零花钱”26.8万元。三金、酒席另计，一场婚礼先砸160万元。

第二类，学区型。县城实行“学区划片＋提前一年落户”新政，想让孩子进重点小学、初中，家长必须提前一年把房子买定。

2000年左右，县城周边农村的小学一个班有三十来个孩子，读书声能飘到庄稼地。可如今，那些校园多半大门紧锁——学生几乎全涌进了县城。

农村人口持续外流，陪读家庭成群结队地搬进城，买房、租房需求一股脑儿叠加，也成了定边县城房价“跌不动”的隐形推手。

还有一类“大改善”也在把房价往上抬——县城稀缺的独栋别墅。

付倩倩记得清清楚楚：2022年新区那批毛坯独栋，开盘价才50万元一套；三年过去，同一片区的毛坯已经涨到80万元，要是开发商带装修或房东“豪装”过的，挂牌价普遍冲过100万元。

“县城里能有一块自家院子、能停车、能种花的房子，这类房子还是比较稀缺的。”她说。

能涨多久？

定边的二手房还会涨吗？付倩倩心里其实也没底。

入行一年多，她只见过房价往上走：看房人多、房东跳价、成交火热，县城里挂招牌的中介公司一口气冒出二十多家——五年前这里几乎找不到“房产中介”四个字。

行情带旺收入，她平均每月能拿到近万元，在县城已高过大多数公务员的工资，还不用坐班打卡。只是这股持续升温的“小阳春”还能烧多久，她不敢断言。

万先生今年8月刚把自住的那套15平方米电梯楼房出手——小区在县城是公认的高档盘，还自带“学区”光环。房子最终成交价130万元，折合单价8600元平方米；2017年他只花了约60万元，八年房价翻了一番还多。

“涨得太快，心里反而不踏实。”万先生说。眼看同小区房源屡创新高，他动了“落袋为安”的念头：隔壁即将开盘的新盘，毛坯才报5500元平方米，位置和学区也不差，环境还更敞亮，他想趁机换套更大的。

可一聊到房价逻辑，他直摇头：“西安省城房价都在跌，咱们一个陕北县城却年年蹿，这本身就不合理。”

“炒完就得回落，再过两年价格大概率要往下掉。”万先生称。在他看来，眼下的热度不过是阵风。

付倩倩坦言，这波猛涨还有个原因，过去两年，县城新推楼盘一只手数得过来，房源瞬间稀缺，房价自然蹿得高。

而从去年开始，好几个项目同时开建，交付节点都集中在一两年内。如果新房批量上市，供需天平开始反转，价格还能不能稳住，她心里也没了底。

9月15日，国家统计局公布最新数据：2025年8月，70个大中城市商品住宅销售价格环比全线回落，同比降幅亦在持续收窄。

一边是省城西安的房价仍在下探，一边是“边塞小城”定边房价的逆势上扬，后者还能涨多久，已成了县城百姓茶余饭后最热的谈资。

（应采访者要求，付倩倩为化名）

（作者 蔡越坤）

免责声明：本文观点仅代表作者本人，供参考、交流，不构成任何建议。

蔡越坤

资本市场部资深记者 主要关注债券、信托、银行等领域的市场报道。