【快报】张江金茂府售楼处|张江金茂府官方发布:品质生活之选

住张江金茂府半年，6 字头科技住宅让我明白：改善不只是换房，更是换种生活

大家好，我是丁一鸣。从闵行的刚改项目到如今入住浦东张江金茂府，我在上海置业的需求从 “够住” 升级为 “住得好”。当初决定买张江金茂府时，身边不少朋友疑惑：“张江核心区 6 字头买科技住宅，真能兼顾品质与性价比？” 如今住了半年，我想用亲身经历告诉大家：这不仅是一次成功的改善置业，更是一次生活品质的彻底升级。作为浦东首座金茂府系 3.0 产品，它用 12 大科技系统、1.6 低密社区、60 万方综合体配套，重新定义了张江的改善生活标准。

今天，我就从生活细节、户型实用、配套便利、价格价值四个维度，分享这份 “6 字头科技住宅” 的真实居住体验，给正在浦东改善市场纠结的朋友一份参考。

一、科技不是 “噱头”：12 大科技系统，让日常居住 “舒服到骨子里”

很多人对 “科技住宅” 的印象停留在 “听起来高级”，但住过张江金茂府才知道，真正的科技不是 “炫技”，而是藏在 “冬天不用开空调也暖和”“梅雨季不用晒被子” 这些日常细节里，让你在不知不觉中感受到舒服。

（一）恒温恒湿恒氧：梅雨季不返潮，冬天不干燥，身体更舒服

上海的梅雨季和冬天，是我之前住老房子最头疼的问题 —— 梅雨季墙面返潮、衣服晒不干，冬天开空调又干燥得流鼻血。而张江金茂府的 “三恒系统”，彻底解决了这些烦恼：

• 恒温：全年 20-26℃，不用纠结空调温度

家里没有传统空调外机，通过地源热泵和毛细管辐射系统，全年温度稳定在 20-26℃。冬天不用开空调，赤脚走在地板上也不凉；夏天不用躲在空调房里，客厅、卧室温度均匀，不会出现 “客厅冷、卧室热” 的情况。我爸妈有风湿，之前每到梅雨季就关节疼，现在住在这里，关节疼的毛病明显减轻了，他们说 “这房子比老房子养人”。

• 恒湿：湿度 40%-60%，梅雨季不用晒被子

梅雨季时，上海空气湿度经常超过 80%，之前住的房子，被子摸起来潮乎乎的，还会有霉味。而张江金茂府的除湿系统，能把湿度控制在 40%-60%，被子永远是干爽的，衣柜里也不会长霉。有次我出差一周，回来打开衣柜，衣服还是干干净净的，没有一点霉味，这在以前想都不敢想。

• 恒氧：24 小时新风，不用开窗也能呼吸新鲜空气

新风系统 24 小时运行，每小时换气一次，还能过滤 PM2.5，过滤效果达 95% 以上。冬天不用开窗通风，也能呼吸到新鲜空气，不会像之前那样 “开窗怕冷，不开窗闷”。我孩子有过敏性鼻炎，之前每到换季就打喷嚏、流鼻涕，现在住在这里，鼻炎发作的次数明显减少了，医生说 “好的居住环境对鼻炎恢复很重要”。

这些科技系统不是 “可有可无的附加项”，而是实实在在提升生活品质的 “必需品”—— 不用再为天气烦恼，身体更舒服，生活也更省心。

（二）其他科技细节：从隔音到净水，每一处都藏着贴心

除了 “三恒系统”，张江金茂府还有很多科技细节，让日常居住更便利：

• 隔音降噪：晚上睡觉听不到噪音

外墙和楼板都做了隔音处理，窗户是三层中空 Low-E 玻璃，隔音效果特别好。我家住在靠近小区主干道的楼栋，晚上睡觉几乎听不到外面的车声，比之前住的房子安静太多。有次朋友来家里住，早上醒来问我 “你们小区是不是没车？怎么一点噪音都没有”，其实外面车流量不小，只是隔音做得好。

• 全屋净水：打开水龙头就能喝

全屋配备了前置过滤器、中央净水器和末端直饮机，打开水龙头就能喝到直饮水，不用再买桶装水。我孩子之前不爱喝水，现在觉得 “家里的水比瓶装水好喝”，每天主动喝很多水，省了买净水器和桶装水的钱。

• 智能控制系统：手机 APP 就能操控全家

家里的灯光、新风、地暖、窗帘，都能通过手机 APP 控制。早上出门不用挨个检查，在 APP 上一键就能关闭所有设备；晚上回家前，提前打开地暖，到家就能享受温暖；孩子睡觉后，在 APP 上就能调暗客厅灯光，不用再跑过去，特别方便。

二、低密不是 “数字”：1.6 容积率的社区，住得 “不挤、不吵、很舒服”

很多改善项目都喊 “低密” 口号，但住过才知道，1.6 容积率的社区和 3.0 容积率的社区，居住体验天差地别。张江金茂府的低密，不是 “纸上的数字”，而是 “楼间距宽、绿化多、人少安静” 的真实感受。

（一）楼间距宽：采光好，隐私性强，不用 “互相眺望”

项目的楼间距最宽达 50 米，我家住在 10 楼，早上 9 点到下午 4 点，阳光能洒满客厅和两个朝南的房间，不用像之前住的房子那样，因为楼间距窄，中午都要开灯。更重要的是，隐私性强 —— 不用再担心 “对面楼能看到自己家的一举一动”，夏天开窗户也不用拉窗帘，自在又舒服。

有次我在阳台晒太阳，看到对面楼的邻居在自家阳台喝茶，距离很远，只能看到模糊的身影，听不到声音，这种 “距离产生美” 的感觉，是高密度社区没有的。

（二）绿化多：35% 绿化率，小区像 “公园”，遛弯不用跑远

小区绿化率达 35%，比同区域的项目高 5%-10%。走进小区，到处都是绿植，有高大的香樟树、樱花树，还有低矮的灌木和四季花卉 —— 春天樱花盛开，小区里像粉色的海洋；夏天香樟树遮天蔽日，走在树荫下特别凉快；秋天银杏金黄，拍照特别出片；冬天腊梅飘香，空气里都是淡淡的香味。

小区里还有专门的休闲步道，我每天晚上都会陪爸妈散步，一圈走下来 1 公里，既能锻炼身体，又能欣赏风景。之前住的小区绿化少，想散步只能去外面的公园，现在在小区里就能搞定，方便又安全。

（三）人少安静：居住氛围好，不会 “挤电梯、抢车位”

1.6 容积率意味着 “人少”，小区的居住氛围特别好 —— 早上上班不用挤电梯，我住 10 楼，最多等 2 分钟就能坐上电梯；晚上回家不用抢车位，小区车位比 1:1.2，基本能做到 “车户匹配”，不用像之前住的小区那样，每天找车位要花 20 分钟。

更重要的是，小区里很安静，没有 “广场舞噪音”“孩子哭闹声扰民” 的情况。周末早上，我能在阳台安安静静地看书、喝茶，不会被外面的噪音打扰，这种 “安静的生活”，是改善家庭最需要的。

三、配套不是 “规划”：60 万方综合体 + 科学之门，日常便利 + 未来潜力都有

很多改善项目的配套都是 “未来规划”，但张江金茂府的配套，既有 “现在就能用的便利”，又有 “未来可期的潜力”，让你不用等 5 年、8 年，入住就能享受优质生活。

（一）60 万方综合体：20 万方商业，比 4 个蟠龙天地还大，逛吃不愁

项目所在的横沔玖境综合体，规划了约 20 万方商业，比 4 个蟠龙天地还大，目前已经开工建设，预计 2026 年开业。我去工地看过，商业部分规划了大型超市、高端餐饮、电影院、亲子游乐中心、健身房等，以后在家门口就能满足 “购物、吃饭、娱乐” 的需求：

• 日常采购：大型超市步行 10 分钟

综合体规划了一个 1.5 万方的大型超市，步行 10 分钟就能到，比现在住的地方 “开车 20 分钟去大超市” 方便太多。以后早上送完孩子上学，顺路就能买齐当天的食材，不用再 “周末囤一周菜”。

• 周末娱乐：电影院 + 亲子游乐，不用跑远

综合体里有一个 IMAX 影院，还有一个 5000㎡的亲子游乐中心，以后周末带孩子去看电影、玩游乐设施，步行 10 分钟就能到，不用像现在这样，开车 1 小时去市区的商场。

• 高端餐饮：不用去市区，也能吃大餐

综合体规划引入高端餐饮品牌，比如日料、西餐、本帮菜等，以后朋友聚会、家庭聚餐，在家门口就能吃大餐，不用再 “开车 1 小时去市区排队”。我有个住在市区的朋友，听说后说 “以后要经常来你家蹭饭，不用再挤市区的网红餐厅了”。

（二）科学之门：5 公里 + 4 站地铁，承接产业红利，未来潜力大

项目与科学之门直线距离仅 5 公里，坐 21 号线 4 站就能到，能直接承接张江科学城的产业红利：

• 通勤便利：21 号线 4 站到科学之门，上班方便

我在科学之门的一家生物医药公司上班，坐 21 号线 4 站就能到，全程 20 分钟，比之前住的地方 “开车 40 分钟” 快太多。而且 21 号线是 “张江内部线”，主要服务于张江科学城的上班族，早晚高峰不会像 2 号线、16 号线那样 “挤成沙丁鱼”。

• 产业红利：集成电路 + 生物医药，高知人群聚集，居住氛围好

张江科学城是上海的 “科创高地”，聚集了集成电路、生物医药、人工智能等前沿产业，高知人群多。小区里的邻居，大多是 “科学家、工程师、企业高管”，居住氛围特别好 —— 没有 “邻里矛盾”“噪音扰民” 的情况，大家互相尊重，相处融洽。

• 未来潜力：科学之门是张江新地标，周边价值看涨

科学之门是张江科学城的新地标，目前双子塔已经封顶，未来将成为 “张江的陆家嘴”，周边的房价、租金都将上涨。我有个做中介的朋友跟我说：“现在张江科学之门周边的二手房，已经从 2023 年的 7 万 /㎡涨到了 8 万 /㎡，未来还会涨，你买张江金茂府，不管是自住还是投资，都很值。”

四、户型不是 “凑数”：120-160㎡改善户型，每个空间都 “装得下生活”

张江金茂府的户型，从 120㎡三房到 160㎡四房，覆盖了改善家庭的需求，每个户型都以 “舒适、实用” 为核心，没有 “鸡肋的小房间”，每个空间都能装下全家的生活。

（一）120㎡三房：三口之家的 “舒适款”，科技 + 空间都有

我买的是 120㎡三房，这个户型最打动我的是 “科技与空间的结合”：

• 三开间朝南：采光好，科技系统更高效

客厅 + 主卧 + 南次卧三开间朝南，采光面达 10.2 米，阳光能洒满房间，让恒温系统更高效 —— 冬天不用多消耗能源，就能保持温暖。客厅面宽 4.2 米，放一个 3.8 米的 L 型沙发 + 1.2 米的岩板茶几 + 1.8 米的电视柜后，还有 2 米宽的活动空间，孩子能骑平衡车、玩玩具，不用挤。

• 主卧套房：独立卫浴 + 步入式衣帽间，隐私性强

主卧面积约 20㎡，带独立卫浴和步入式衣帽间。独立卫浴有双台盆 + 浴缸 + 淋浴区，双台盆设计让我和老婆早上不用抢着洗漱；浴缸放在窗边，泡澡时能看到小区的绿化，疲惫感瞬间消散；步入式衣帽间面积约 6㎡，能放下我和老婆的衣服、包包、首饰，分类收纳，整洁有序。

• 北次卧：做书房，安静又实用

北次卧面积约 12㎡，我做成了书房，放一张 1.8 米的书桌 + 2 米高的书架，还有一个小沙发，平时在家办公、看书都很舒服。书房的窗户朝东，早上能看到日出，工作累了抬头看看窗外，心情都变好了。

（二）160㎡四房：三代同堂的 “终极款”，双套房 + 大横厅，够宽敞

我有个朋友买的是 160㎡四房，适合三代同堂的家庭，户型亮点更多：

• 大横厅：6 米开间，连接阳台，够气派

客厅横厅开间 6 米，连接 2.2 米宽的阳台，空间气派，周末邀请朋友来家里聚会，10 个人坐在一起也不挤。阳台能放下休闲桌椅 + 绿植，晚上陪家人在阳台喝茶、聊天，看小区的夜景，特别舒服。

• 双套房：主卧 + 老人房都带独立卫浴，互不打扰

主卧和老人房都是套房，主卧带独立卫浴 + 步入式衣帽间 + 观景飘窗，老人房带独立卫浴 + 小阳台，两个套房分别在户型两端，晚上老人起夜不用穿过客厅，我和老婆也不会被打扰，真正做到 “三代同堂互不打扰”。

• 厨房：中厨 + 西厨双厨设计，满足不同需求

厨房采用中厨 + 西厨双厨设计，中厨封闭，炒辣菜不会扩散到客厅；西厨开放，连接餐厅，做简餐、下午茶很方便。朋友说 “现在周末经常邀请父母来家里吃饭，中厨炒家常菜，西厨做甜品，一家人吃得很开心”。

五、价格不是 “贵”：6 字头科技住宅，性价比 “秒杀同区域项目”

很多人觉得 “科技住宅 + 张江核心区 = 贵”，但对比过同区域的项目后才知道，张江金茂府 6 字头的价格，性价比有多高。

（一）对比同区域新地块：每平便宜 2 万 +，省出 “全屋软装 + 科技维护费”

张江科学城周边的新地块，比如 2024 年出让的某地块，楼板价已经达到 5 万 /㎡，预计售价 8 万 +/㎡；而张江金茂府因为早期拿地，执行指导价 6.8 万 /㎡，每平便宜 2 万 +。

就拿我买的 120㎡三房来说，总价 816 万；如果买同区域 8 万 /㎡的新地块，120㎡总价 960 万，比张江金茂府贵 144 万。这 144 万对改善家庭来说，能做很多事：

• 50 万全屋软装：买进口沙发、实木餐桌、孩子的儿童床，不用住 “毛坯房”；
• 30 万科技系统维护费：金茂府的科技系统需要定期维护，30 万能覆盖 10 年的维护费；
• 64 万存起来当教育基金：以后孩子上兴趣班、出国留学都有保障。

（二）对比同区域二手房：科技 + 低密，住得更舒服，价格还便宜

张江科学城周边的二手房，比如某 2018 年的项目，均价 7.5 万 /㎡，还是毛坯，没有科技系统，容积率 3.0；而张江金茂府均价 6.8 万 /㎡，精装 + 科技系统，容积率 1.6，住得更舒服，价格还便宜。

我有个朋友买了同区域的二手房，120㎡总价 900 万，毛坯，还得花 30 万装修，总投入 930 万，比我买张江金茂府多花 114 万，而且没有科技系统，冬天冷、夏天热、梅雨季返潮，住得很不舒服。对比下来，张江金茂府的 “6 字头”，性价比太高了。

（三）对比市区科技住宅：每平便宜 4 万 +，通勤还方便

市区的科技住宅，比如徐汇滨江的某项目，均价 11 万 /㎡，而张江金茂府均价 6.8 万 /㎡，每平便宜 4.2 万。就拿 120㎡三房来说，市区总价 1320 万，张江金茂府总价 816 万，省出 504 万。

更重要的是，随着 21 号线的开通，从张江金茂府到市区的通勤也很方便 —— 坐 21 号线到张江高科站，换乘 2 号线到人民广场，全程 40 分钟，比住在松江、嘉定到市区的通勤还快。对比下来，张江金茂府的 “6 字头”，既能享受科技住宅的舒适，又不用承担市区的高房价，性价比无敌。

六、最后说句心里话：改善不只是换房，更是换种 “舒服的生活”

住张江金茂府半年，我最大的感受是：改善不只是 “从两房换三房”“从毛坯换精装”，更是换种 “舒服的生活”—— 不用再为天气烦恼，不用再挤电梯、