房价究竟跌到什么程度了？部分城市表现远超预期

房价究竟跌到什么程度了？部分城市表现远超预期
最近跟身边人聊房子，总能听到扎心的故事：有朋友在郑州的房子挂了大半年，从180万降到150万才有人看房，算下来每平米跌了近3000块；温州的亲戚更无奈，2021年高位接盘的公寓，现在价格比巅峰时拦腰砍半，想转手都找不到买家。打开手机，“70城房价下跌”“百城二手房量价齐跌”的新闻刷个不停，刚需族纠结“该不该抄底”，有房族焦虑“资产缩水多少”，大家最关心的还是：房价到底跌到什么份上了？真有城市跌得“超乎想象”吗？
其实答案藏在官方数据里。国家统计局和中指研究院的最新数据显示，2025年上半年楼市调整还在持续，但不是“一刀切”的普跌——一线城市还算扛住了压力，可部分三四线城市和中西部二线城市，跌幅已经远超市场预期。今天就用权威数据说话，把全国房价的真实情况、那些“跌得狠”的城市案例，还有背后的原因讲明白。

一、先看大盘：70城过半下跌，各线城市分化明显
想知道房价跌没跌、跌多少，得先看全国的“大盘数据”，这可是国家统计局实打实统计的，比道听途说靠谱多了。
2025年上半年，全国70个大中城市里，有53个城市的新建商品住宅价格同比下降，占比超七成；二手房更夸张，8月百城二手住宅均价环比下跌0.76%，同比跌幅达到7.34%，到了9月跌幅还在扩大，环比跌0.74%、同比跌7.38% 。分城市层级看，差异特别大：
- 一线城市：算是“抗跌优等生”，新房均价每平米34982元，同比只跌了4.2%，二手房环比跌幅还比上月收窄了0.06个百分点。比如北京、上海核心区，虽然价格也降了点，但整体还算稳，没出现“大跳水” 。
- 二线城市：压力就大了，新房均价每平米17453元，同比跌6.8%，武汉、南京这类城市更是领跌，8月二手房同比跌幅都接近10%，武汉甚至跌到了9.67% 。
- 三四线城市：堪称“重灾区”，新房均价跌到每平米9876元，同比跌8.3%，部分城市库存去化周期超过36个月，卖完现有房子得花三年时间，价格自然扛不住。
简单说，全国楼市已经进入“分化期”：一线稳、二线跌、三四线惨，而那些“远超预期”的下跌，主要集中在三四线和部分中西部二线城市。
二、重点案例：这些城市跌超15%，有的回跌十年前水平
如果说大盘数据是“笼统印象”，那具体城市的跌幅才真叫“超乎想象”。有些城市的房价不仅跌回几年前，甚至创下了近十年新低。
先看三四线城市代表：河北邯郸、山东菏泽是典型，房价同比跌幅直接超15%，部分社区二手房价格跟2018年一模一样，等于这七年白涨了。温州更夸张，作为曾经的“炒房重镇”，现在部分区域房价较历史最高位跌了63.52%，直接回到2010年的水平，当年高位买房的人，资产缩水一半都不止。还有东莞，2021年房价冲到高点，现在部分区域直接“腰斩”，同比跌幅约12%，不少投资客亏得血本无归。
再看中西部二线城市：郑州算是“跌得最意外”的，作为中部人口大城，房价已经连续三年领跌，2025年一季度同比跌幅10.5%，烂尾楼阴影、人口流出加上高库存，让市场信心迟迟回不来。武汉也没好到哪去，8月二手房环比跌1.20%，同比跌9.67%，前期新房供应太多，二手房根本卖不动，业主只能“以价换量” 。
更扎心的是，这些城市就算出了救市政策，效果也有限。比如不少三四线城市取消限购、把房贷利率降到3.2%的历史低位，但挂牌量还在涨，全国二手房挂牌量已经突破750万套，创下新高，“卖的人多、买的人少”，价格自然压不住。
三、为啥跌这么狠？三大原因戳中楼市痛点
能跌得“远超预期”，可不是单一因素造成的，背后藏着供需、房企、预期三大绕不开的痛点。
第一个是供需严重失衡。这是最核心的原因——房子建得太多，想买的人太少。全国商品房库存已经堆到7.6亿平方米，够卖好几年，三四线城市更夸张，像广西防城港库存消化周期长达12年。而购房需求却在降，25到30岁年轻人的购房意愿从65%掉到48%，大家宁愿租房也不想背房贷。
第二个是房企风险拖累信心。前几年房企高杠杆留下的“窟窿”还没填完，2025年上半年就有27家中小型房企破产或重组，房企到期债务超5000亿元。购房者怕“钱房两空”，就算房子降价也不敢轻易下手，尤其是经历过烂尾楼的城市，比如郑州，市场信心恢复得特别慢。
第三个是居民预期转弱。买房说到底看“信心”，可现在大家更愿意存钱。2025年二季度的储户调查显示，63.8%的人倾向于“更多储蓄”，愿意投资房产的人少得可怜。加上收入预期不稳，就算房贷利率降到3.65%的历史低点，大家还是觉得“再等等可能更便宜”，观望情绪越来越浓。
说到底，房价下跌不是“全面崩盘”，而是“结构性调整”：一线城市靠人口和产业撑着，跌幅有限；但那些人口流出、产业薄弱、库存高的三四线和中西部二线城市，跌得“远超预期”其实是必然。
对普通人来说，不用被“房价暴跌”的消息吓住：刚需买房可以盯紧核心城市的优质房源，现在政策宽松、利率低，碰到合适的可以出手；投资的话千万别碰三四线城市，那些跌回十年前的房子，大概率没什么升值空间。要是想了解自己城市的真实房价，上国家统计局官网查70城数据，比听中介和“专家”的话靠谱多了——毕竟房子是用来住的，搞懂真实行情，才能不踩坑。