楼市大涨31.47%！是你想看到的结果吗？

最近房产圈的关键词是回暖，北京取消五环外限购、上海二手房成交量创新高，身边很多人都在问“是不是得赶紧买房了，再等就涨疯了。

说实话，每次看到这种观点，我都想反问一句，这是普涨吗？如果只是个别楼盘在涨，有什么好慌的。

北京8月的新房网签量是2824套，环比涨了2.3%，二手房13119套，环比涨4.1%。

看数字确实在涨，但是也得结合政策背景来看，8月8号刚取消了五环外限购套数，这波增长是政策松绑后的正常释放，而且中介都说带看量上去了，但转化率还没跟上，网签数据本身还有滞后性，真算不上暴涨的信号。

再看上海，“沪六条”出来后，8月二手房网签近2万套，同比涨超11%，新政实施那周日均成交直接突破710套，30号那天更是创下1103套的单日新高。

但仔细研究过后才发现，增量主要集中在外环外，宝山、嘉定这些地方环比涨了20%左右，市区只是略有增量。

至于其他城市，武汉8月新房网签同比涨31.74%，但二手房只涨了2.56%。

沈阳靠公积金政策拉动，贷款金额同比涨13.8%，但那是因为最低首付15%的政策延到年底，还能提公积金付首付，本质是给刚需减负。

说白了，现在的涨是局部的、政策驱动的，跟2016年那种全民抢房的普涨根本不是一回事。

在政策密集出台的情况下，市场为什么只是局部回暖？

今年三季度全国200个城市出了470多条新政，核心就是限购优化和存量盘活双拳出击。

一线城市先松绑，北京放开户籍家庭五环外购房套数，上海直接调减限购。

二三线城市更从公积金到首付比例给优惠，供给端也在发力，北京9月推的8宗地块全在地铁周边，天坛街道、永安里这些热门地段的项目自然受关注，深圳甚至允许部分保障房转商品房，既盘活存量又不冲击市场。

但这些政策的初衷很明确，是支持刚性和改善性需求，不是给投资客开绿灯。

住建部早就说了，要严控增量、优化存量，还要推行现房销售、加强预售资金监管。

所以不同人面对这波涨势，真没必要一概而论地慌，刚需群体要是刚好有买房计划，现在确实是个窗口期。

最不该慌的是投资客，一看到几个大城市销量上去了，就开始激动，要知道4月一线城市二手房整体还在环比降0.2%，北京、深圳分别降了0.6%和0.3%。

而且现在政策明确房住不炒，专项债盘活存量土地也是为了去库存，不是抬房价。

过去那种买套房坐等翻倍的时代早过去了，真要进场，你可以算算租金回报率，如果连房贷都覆盖不了，还谈什么投资。

其实说到底，大家慌的不是涨本身，是怕重蹈过去越等越贵的覆辙，但现在的楼市早就不是闭着眼赚钱的年代了。

核心城市核心区域因为供需匹配，可能稳中有涨，远郊和三四线城市因为库存高、需求弱，还得在调整期待着。

住建部说要“以人定房、以房定地”，就是要让房子回归居住属性，这种情况下，市场很难再出现全面暴涨。

最后想说的是，房价，短期看政策，中期看土地，长期看人口，但说到底，还是得看自己的需求和钱包。