【以案说法】租赁合同里的两大“陷阱”，90%的人都可能踩！

在日常生活中，无论是个人租房还是企业租赁经营场所，一纸租约承载的不仅是双方的约定，更是各自的权利与保障。然而，当租约即将到期，或是最初的约定本身就与法律规定相悖时，纠纷便悄然而至。

今天，我们就通过两个真实的案例，深入剖析租赁合同中的两大核心问题：合同到期后，租客是否必然“出局”？以及，一份长达数十年的租约，是否真的能“锁”定未来？

一、租约到期，我还能继续租吗？——“优先承租权”的正确打开方式

很多租客都会在合同中看到“同等条件下，享有优先承租权”的条款，但这究竟意味着什么？是不是只要我想续租，房东就必须租给我？

我们先来看《中华人民共和国民法典》第七百三十四条的规定：“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。” 这意味着，当租约期满，如果出租人还打算继续将房屋出租，并且有新的潜在租客出现时，原承租人有权以新租客提出的“同等条件”优先续租。这里的“同等条件”是关键，它不仅指租金，还包括租赁期限、支付方式等核心租赁条款。

那么，出租人应该如何保障承租人的这项权利呢？

【参考案例1】：“同等条件”不透明，优先承租权如何保障？

在北京某物业管理有限责任公司与北京某宾馆房屋租赁合同纠纷案【（2021）京02民终2444号】中 ，某宾馆作为承租方，与出租方某至公司的租赁合同即将到期。某宾馆表达了续租意向，但某物业公司在与新的意向承租方某聚公司洽谈后，仅告知某宾馆其提出的续租条件不符合公司要求，并未明确告知某聚公司提出的具体租赁条件（如租金2.05元/建筑平方米/日等）。随后，某物业公司便与某聚公司签订了新的租赁合同，并要求某宾馆腾退房屋，由此引发诉讼。

北京市西城区人民法院及北京市第二中级人民法院经审理认为，出租方某物业公司虽然有权在租赁期满后重新招租，但其负有向原承租人某锦宾馆全面、不迟延地履行告知义务，以便其行使优先承租权。某物业公司仅仅告知某宾馆其报价过低，却未将新租客某聚公司提出的“同等条件”进行明确、具体地告知，使得某宾馆无法在知晓确切“同等条件”的情况下做出是否续租的决定。因此，法院认定某宾馆的优先承租权并未消灭，并最终判决某宾馆有权按照某物业公司与某聚公司签订合同中的同等条件继续承租该房屋。

【案例启示】：这个案例清晰地告诉我们，优先承租权不是一句空话。出租人的“告知义务”是承租人行使权利的前提。如果出租人只是模糊地表示“你的条件不行”，而不透露第三方报出的具体条件，实际上是剥夺了原承租人公平竞争的机会。因此，一个“厚道”且合法的出租人，应当在确定了新的租赁底价或收到第三方不可撤销的报价后，将完整的“同等条件”书面通知原承租人，并给予其合理的考虑期限。

二、一纸合约“锁”40年？——租赁合同的最长有效期

为了生意的长远发展，尤其是需要大量前期投入的商业项目，承租人往往希望获得尽可能长的租赁期限。那么，签订一份超过20年的租赁合同，甚至约定“20年+20年”的模式，是否可行？

法律对此有明确的红线。《中华人民共和国民法典》第七百零五条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”这条规定是为了防止租赁关系过度稳定，导致租赁物上的所有权被“架空”，从而维护财产的流转性。

【参考案例2】：“20+20”的超长租约，法律说“不”！

在北京市某农场有限公司与北京市昌平区某人才培训中心租赁合同纠纷案【（2023）京01民终10580号】中，某农场公司与某培训中心在2004年6月签订了一份为期20年的租赁合同。仅仅一个多月后，双方又签订了一份《补充协议》，约定：“主合同约定租赁期限届满后，甲方应当允许乙方续租，期限仍为20年，续租起算时间为2024年6月1日。”某培训中心认为，这是双方对未来续约达成的“预约合同”，是合法有效的。而某农场公司则认为，这是变相约定了40年的租期，违反了法律的强制性规定。

北京市昌平区人民法院及北京市第一中级人民法院经审理认为，双方在签订主合同后很短时间内，即通过《补充协议》的方式，强制性地约定了第一个20年租期届满后必须续租20年，其真实意图是回避法律关于租赁期限最长不得超过20年的限制。这种在合同订立之初就将未来续租的权利义务完全固定的做法，不属于法律允许的“租赁期限届满，当事人可以续订”的情形。因此，法院最终判决，《补充协议》中关于未来20年租赁期限的约定无效。

【案例启示】：法律鼓励在租赁期满时“续订”合同，但这必须是双方在第一个合同即将结束时，基于当时的意愿重新协商达成的合意。任何在合同初期就试图通过“自动续期”、“必须续约”等条款锁定超过20年租赁关系的做法，都可能被认定为无效。这对于那些需要长期稳定经营场所的商家来说，是一个重要的提醒：不要试图用一纸合约来规避法律的强制性规定，更稳妥的方式是在第一个20年租期届满前，与出租方积极协商，达成新的租赁合同。

三、租赁双方风险预警

【※给出租人的预警】

●尊重优先承租权

当租约到期并计划继续出租时，务必将新的租赁条件（租金、期限、付款方式等）完整、清晰地书面通知原承租人，并保留相关证据。切勿暗中操作，否则可能导致与新租客的合同无法履行，并承担违约责任。

●遵守20年期限

不要签订超过20年的租赁合同，也不要试图通过补充协议等方式变相延长租期。对于需要长期租赁的商业伙伴，可以在合同中约定“期满后，在法律允许的范围内，承租人享有优先续租权”，并在期满前依法进行续签。

●明确违约责任

合同中应清晰界定承租人的违约行为及相应的处理措施，如擅自转租、改变房屋用途、逾期支付租金等，以便在发生纠纷时有据可依。

【※给承租人的预警】

◆主动行使权利

在租约到期前，如果你希望续租，应提前以书面形式向出租人明确表达续租意向。如果得知出租人正在与其他方洽谈，有权要求出租人告知“同等条件”，以便决定是否行使优先承租权。

◆警惕超长租约

在进行重大投资前，要充分认识到法律对租赁期限最长20年的限制。不要轻信任何超过20年的租赁承诺，并应在商业模型中充分考虑20年后可能无法续租的风险。

◆合同审查需仔细

签订合同前，仔细阅读每一条款，特别是关于租金递增、房屋维修责任、合同解除条件以及续租的约定。对于模糊不清的条款，一定要在签订前与出租方协商明确。

四、总结

总而言之，一份合法、清晰、权责明确的租赁合同，是保障租赁关系和谐稳定的基石。无论是出租方还是承租方，都应增强法律意识，在平等协商的基础上，签订经得起推敲的合同，才能在市场的浪潮中行稳致远。

（免责声明：本文仅为基于法律规定及公开案例的个人解读和普法分享，不构成法律意见。由于个案情形千差万别，如遇具体法律问题，请咨询专业律师。）

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原文出自：微信公众号【法律知否】

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