【楼市资讯】恒文璞悦江南售楼处|恒文璞悦江南官方发布:精装三房

恒文璞悦江南：青浦 278 万起住别墅，88㎡神户型 + 淀山湖畔，预算 300 万内安家优选

大家好，我是恒文璞悦江南售楼处销售经理章程。最近有组在虹桥工作的年轻夫妻，看完项目 88㎡三房后当场决定认购 —— 他们预算 300 万内，想在上海买套 “近自然、空间够、压力小” 的房子，对比了青浦多个项目后发现，只有我们项目能做到 “278 万起 + 88㎡三房 + 淀山湖 800 米 + 1.2 容积率”，还能享受 2 万家电基金。在上海 300 万预算多只能买远郊高层的当下，恒文璞悦江南用 “低总价、高得房、好环境”，成了预算有限购房者的 “宝藏盘”。

今天，我就从 “价格红利”“户型亮点”“环境优势”“配套便利”“叠墅价值” 五个维度，带大家全面解锁这个 “让刚需轻松安家上海” 的优质项目，不吹不黑，用事实展现它的 “真香” 之处。

一、价格：278 万起住别墅社区，300 万内预算的 “逆袭选择”

在上海，300 万内的预算，多数人只能买 100-120㎡的远郊高层（如松江、嘉定偏远板块），而在恒文璞悦江南，却能拿下 88㎡三房，甚至 123㎡叠墅（部分房源 300 万内可入手），还能享受 1.2 容积率的低密社区、淀山湖周边环境，这样的 “价格反差”，让项目成了 “性价比黑马”。

1. 同预算对比：278 万 = 青浦三房 vs 远郊高层，生活品质天差地别

• 产品类型差距：300 万内预算，松江、嘉定远郊板块只能买 100㎡左右的高层，容积率普遍 2.5 以上，居住密度高、隐私性差；而恒文璞悦江南 278 万起能买 88㎡三房，属于别墅社区（规划有叠墅产品），容积率仅 1.2，绿地率超 35%，人均绿化面积达 15㎡，比远郊高层（人均 5-8㎡）高 2-3 倍，居住舒适度远超高层；
• 得房率差距：远郊高层得房率约 72%，100㎡实际使用面积约 72㎡；恒文璞悦江南 88㎡三房得房率超 80%，实际使用面积约 70.4㎡，与远郊高层相当，但我们项目是 “三房设计”，比远郊高层的 “两房” 多一个功能空间，能满足 “三口之家 + 储物 / 办公” 的需求；
• 环境资源差距：远郊高层多临近工业区或待开发区域，环境嘈杂；恒文璞悦江南距离淀山湖仅 800 米，步行 10 分钟就能到湖边，傍晚散步、周末野餐都很方便，还能享受 “湖景资源”，这是远郊高层无法比拟的。

有位从松江高层置换过来的客户说：“我之前在松江看的 100㎡高层，总价 290 万，容积率 2.8，每天等电梯要 15 分钟，小区里人挤人。住在这里，278 万买 88㎡三房，步行 10 分钟到淀山湖，早上在湖边跑步，晚上在小区园林散步，这才是我想要的生活。”

2. 同板块对比：单价 4.2 万 /㎡，比二手房省 15 万，入手即赚

• 单价优势：项目周边同户型二手房（房龄 5 年左右），均价已达 4.5-4.8 万 /㎡，88㎡三房总价约 396-422 万；而我们项目单价仅 4.2 万 /㎡，88㎡总价 278-290 万，直降 18-44 万。按首套房 20% 首付计算（上海首套房首付比例最低 20%），88㎡户型首付仅 55.6-58 万，比二手房少付 7.2-17.6 万，贷款金额减少 10.8-26.4 万（30 年 LPR4.2%），月供约减少 510-1250 元，每年能省 6120-15000 元，5 年就是 3.06-7.5 万，足够覆盖 5 年物业费（按 3.2 元 /㎡/ 月计算，88㎡每年 3379.2 元）；
• 成本优势：二手房普遍存在 “装修老化、管道陈旧” 问题，入手后需额外投入 10-15 万翻新；而我们项目是 “准现房”（部分房源 2024 年底交付），毛坯交付可自主装修（也可选择精装包），避免 “装修陷阱”，还能按自己喜好设计风格，比二手房更省心；
• 政策红利：上海首套房 20% 首付政策，让预算有限的购房者 “轻松上车”——55.6 万的首付，对双职工家庭来说，只需攒 3-5 年就能凑齐，不用 “掏空 6 个钱包”，还能留 10-15 万作为装修基金，减轻购房后的经济压力。

3. 额外福利：2 万家电基金，白得 “冰箱 + 洗衣机”

• 福利真实可享：现在认购项目，即可获得 2 万家电基金，可直接抵扣家电采购费用（如冰箱、洗衣机、空调等）。按市场价格，2 万可购买一台西门子双开门冰箱（约 1.2 万）+ 一台松下滚筒洗衣机（约 0.8 万），相当于 “买房送家电”，省去 “额外花钱买家电” 的烦恼；
• 无附加条件：家电基金无需捆绑消费，只要成功认购并签约，即可凭购房合同领取，不存在 “满额抵扣”“指定品牌” 等限制，客户可自由选择家电品牌、型号，满足个性化需求。

有位刚结婚的客户说：“我和老婆原本准备买房后再攒钱买家电，现在有 2 万家电基金，直接能买冰箱和洗衣机，省了一大笔开支，这福利太实在了！”

二、户型：88㎡三房 “封神”，123-145㎡叠墅 “王炸”，空间利用到极致

恒文璞悦江南的户型设计，完全从 “预算有限购房者” 的需求出发 ——88㎡三房紧凑实用，123-145㎡叠墅兼顾舒适与功能，每一寸空间都不浪费，真正实现 “小面积、大作为”。

1. 88㎡三房（总价 278-290 万）：刚需首选，紧凑不压抑

这款户型是项目的 “流量担当”，得房率超 80%，实际使用面积约 70.4㎡，三开间全朝南 + 洄游动线 + 宽景阳台，完全满足 “三口之家” 的居住需求，甚至能兼顾 “储物 / 办公” 功能。

（1）三开间全朝南，采光 “无死角”

• 客厅、主卧、次卧三开间全朝南，采光面宽达 9.8 米，客厅面宽 3.8 米，连接南向宽景阳台（面宽 3.8 米，进深 1.5 米），阳光能从早上 8 点照到下午 5 点，即使是一楼，也不会出现 “阴暗角落”。冬天阳光照进房间，不用开空调也很温暖；夏天打开阳台门，穿堂风通透凉爽；
• 主卧面宽 3.6 米，面积约 12㎡，摆放 1.8 米大床 + 双床头柜 + 顶天立地衣柜后，还能预留出 “梳妆台位置”，女主人不用再为 “衣服没地方放” 发愁；主卧带南向飘窗（全赠送），面积约 2㎡，可作为 “休闲角”，铺软垫、放靠枕，早上醒来就能看到小区园林景观；
• 次卧面宽 3.2 米，面积约 10㎡，可作为 “儿童房”，摆放 1.2 米床 + 书桌 + 衣柜，孩子学习、休息都有专属空间；也可作为 “老人房”，靠近卫生间，方便老人起夜；
• 书房（或储物间）面积约 8㎡，可作为 “家庭办公区”，摆放书桌、书架，平时处理工作、辅导孩子写作业都很方便；也可改造成 “储物间”，收纳换季衣物、闲置物品，空间灵活性强。

（2）洄游动线，生活更便捷

• 厨房 + 餐厅洄游：U 型厨房操作台面宽敞，长度达 3.5 米，洗菜、切菜、炒菜动线流畅，预留双开门冰箱位置。餐厅紧邻厨房，形成 “洄游动线”，端菜不用绕路，从厨房到餐厅仅需 2 步，避免 “菜洒漏”“端菜费劲” 的问题；
• 客厅 + 阳台连通：客厅与阳台打通后，形成约 18㎡的 “休闲区”，摆放 L 型沙发（3 米）+ 大茶几（1.2 米）后，还能预留出 “孩子玩耍区域”，周末邀请朋友聚餐，6-8 人也能轻松容纳；阳台可分为 “晾晒区” 和 “休闲区”，一侧放洗衣机、晾衣架，一侧摆休闲桌椅，功能分区明确，不影响美观。

（3）细节贴心，实用性拉满

• 干湿分离卫生间：卫生间面积约 5㎡，采用 “干湿分离” 设计，淋浴区用玻璃隔断，避免 “洗澡后满地水” 的问题；卫生间带北向窗户，通风良好，不会出现 “异味、潮湿” 问题，梅雨季也不会发霉；
• 预留储物空间：入户玄关处预留 “顶天立地鞋柜” 位置，可容纳全家的鞋子；书房（或储物间）可定制 “整体储物柜”，收纳换季衣物、行李箱、闲置家电，让家里更整洁。

有位客户看完户型后说：“我之前看的 100㎡高层，实际使用面积还没这个 88㎡大，而且这个户型三开间朝南，洄游动线也方便，住起来肯定舒服！”

2. 123-145㎡叠墅（总价 290-380 万）：改善首选，“有天有地” 的生活

叠墅产品是项目的 “王炸”，针对 “预算接近 300 万，想升级居住品质” 的购房者，分为下叠（123-130㎡）和上叠（135-145㎡），得房率超 85%，还带地下室 / 露台，实现 “别墅梦”。

（1）下叠（123-130㎡，总价 290-320 万）：带地下室 + 庭院，功能全满足

• 地上两层（生活层）
• 一层为 “动区”：客厅面宽 4.5 米，连接南向庭院（约 30㎡），庭院可打造 “户外用餐区 + 种植区”，周末邀请朋友烧烤、聚餐，或种些花草、蔬菜，享受 “田园生活”；U 型厨房面积约 8㎡，比 88㎡户型更大，可容纳 2 人同时做饭，预留 “嵌入式蒸烤箱” 位置，满足 “高端烹饪” 需求；
• 二层为 “静区”：主卧套房面积约 20㎡，带独立卫生间（双台盆 + 淋浴区）和步入式衣帽间，衣帽间能容纳夫妻两人的衣物、包包；两个次卧分别约 12㎡和 10㎡，可作为 “儿童房” 或 “客房”，满足 “三代同堂” 需求；
• 地下一层（拓展层）
• 地下室层高 5.2 米，面积约 50㎡，可隔成两层（一层做 “家庭影院 + 酒窖”，二层做 “健身房 + 储物间”）。家庭影院配备 4K 投影仪、环绕音响，周末带家人看电影，体验堪比电影院；酒窖放恒温酒柜，收藏喜欢的红酒；健身房放跑步机、哑铃，不用去外面的健身房，在家就能锻炼；
• 地下室带采光窗（约 2㎡），自然光线充足，不会 “阴暗潮湿”，梅雨季也不会出现发霉问题，实用性远超同价位叠墅的 “暗地下室”。

（2）上叠（135-145㎡，总价 330-380 万）：带星空露台 + 双开门电梯，隐私性强

• 地上两层（生活层）
• 一层布局与下叠类似，客厅面宽 4.8 米，连接南向阳台（约 12㎡），阳台可摆放休闲桌椅，早上喝咖啡、晚上看夜景都很方便；
• 二层主卧套房带 “星空露台”（约 25㎡），露台可打造 “观星区 + 晾晒区”，晚上躺在这里看星星，白天晾晒衣物，还能种些多肉植物、绿植，打造 “空中花园”；
• 电梯双开门：上叠配备 “双开门电梯”，电梯直接入户，避免 “与其他业主共用电梯” 的尴尬，隐私性强，还能 “电梯厅拓展为玄关”，摆放鞋柜、换鞋凳，增加储物空间。

3. 共性优势：无承重墙 + 灵活改造，满足个性化需求

• 无承重墙设计：88㎡三房的书房与客厅之间、叠墅的地下室，均无承重墙，客户可根据自己的需求改造 —— 比如 88㎡书房可与客厅打通，形成 “大横厅”；叠墅地下室可改造成 “工作室”“儿童游乐区”，满足个性化居住需求；
• 高得房率：所有户型得房率均超 80%，远超同板块其他项目（约 72-75%），实际使用面积更大，每一分钱都花在 “实用空间” 上，不浪费预算。

三、环境：800 米到淀山湖，1.2 容积率低密社区，住出 “度假感”

对预算有限的购房者来说，“环境好” 往往是 “奢望”，但恒文璞悦江南却能实现 “278 万起 + 淀山湖周边 + 低密社区” 的组合，让业主每天都能享受 “度假般的生活”。

1. 淀山湖 800 米：步行 10 分钟到湖边，自然资源 “独一份”

• 日常休闲：距离淀山湖仅 800 米，步行 10 分钟就能到湖边。傍晚吃完饭，带家人沿湖散步，吹着湖风、看日落，比逛公园更舒服；周末带孩子在湖边野餐、放风筝，或租个自行车沿湖骑行，亲近自然，缓解工作压力；
• 健康益处：淀山湖周边空气清新，负氧离子含量比市区高 3 倍以上，长期居住对呼吸系统好，尤其适合有老人、孩子的家庭；湖边湿度适宜，夏天比市区低 2-3℃，不用长时间开空调，节能环保；
• 景观价值：部分高楼层房源（如 8 层以上），能看到淀山湖远景，早上拉开窗帘就能看到 “湖景 + 日出”，心情舒畅；未来淀山湖周边将打造 “滨湖公园”，增设步道、亲水平台，休闲体验会进一步升级。

有位喜欢晨跑的客户说：“我以前在市区住，晨跑要绕着小区转圈，现在每天沿淀山湖跑步，呼吸新鲜空气，看着湖景，跑步都成了一种享受。”

2. 1.2 容积率：低密社区，居住舒适度拉满

• 密度低：项目容积率仅 1.2，规划有 8 栋叠墅、12 栋洋房（8-11 层），总户数仅 380 户，人均占地面积约 60㎡，远高于同板块 2.5 容积率项目（人均 30㎡）。社区里不会 “人挤人”，早上上班、晚上散步，都不会遇到 “拥挤” 的情况；
• 楼间距宽：楼间距最大达 40 米，最小也有 25 米，避免 “楼挤楼” 的压抑感。即使是低楼层，也能享受充足的日照，不会出现 “对面楼栋看到家里” 的隐私问题；

• 绿化好：绿地率超 35%，社区内打造 “一轴两园” 景观 —— 中央景观轴种满樱花树、银杏树，春天樱花盛开、秋天银杏变黄，形成 “网红打卡点”；“亲子乐园” 配备滑梯、秋千、沙坑，孩子能尽情玩耍；“长者花园” 有健身器材、休闲座椅，老人能锻炼身体、聊天交流，满足全年龄段业主需求。

有位客户说：“我之前住的小区容积率 2.8，每天楼下都是人，想找个安静的地方都难。住在这里，1.2 容积率的社区，绿化多、人少，走在小区里像逛公园，太舒服了！”

四、配套：基础商业 + 优质教育 + 医疗规划，生活便利 “不将就”

很多人觉得 “低价项目配套差”，但恒文璞悦江南的配套，却能满足 “日常需求”，甚至在 “教育资源” 上有优势，未来医疗配套也将进一步完善，生活便利性远超同价位远郊项目。

1. 商业配套：基础商业全覆盖，满足日常需求

• 社区底商（已开业部分）：项目自带约 5000㎡社区底商，已引入全家便利店、钱大妈生鲜超市、巴比馒头早餐店、益丰大药房、本帮菜餐馆