北京买房：理清思路，购房建议1668

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我现在名下的房子位于北京远洋山水小区，面积137平米，朝向不太好，客厅和两个卧室都朝北，只有一个卧室朝南，我买的时候2019年，总价910万，现在只能卖700万了。目前，我还有144万贷款的本金没有还完，到还完的话大约利息还会有111万，我现在每个月还8600。

我希望换成同一个小区的全面朝南两居室，在2019年跟我买房的同期大约价值680万，现在估值大约550万。目前只有我母亲一个人在这套三居室里居住，她住在南卧室，两个北卧室都空着。因为北卧室我和孩子住着不舒服，现在我带着孩子在远洋租一个朝东的一居室，每个月租金5000。

我在海淀西木小区有一套小两居，全部朝南。5年后孩子不在远洋上学了，我也不打算回到远洋去住了。你说从财务状况上，我是现在三居换两居，少交点贷款更划算呢，还是等4-5年，看房价涨回原价了再换合适呢？主要是还是要说服我母亲的工作，她拒绝换房搬家，而且总觉得守着三居室，好像我们还有机会回家住。

A：

1、有一个卧室朝南就不算硬伤，只是户型不强而已。但这套房好像降的有点儿多了，达到了30%，这价格感觉不太对似的，如果价格没错的话那就是有点儿超跌了，让中介用租售比算算吧。

换成全南两居，从700万换成550万的，差了150万。那差了多少平米啊？或者说单价差了多少？如果单价差不多那就换呗，应该是能占便宜的，毕竟户型更好了，而且两居室在这种小区的流动性更强，价格走势也自然占优。

2、财务方面我觉得无所谓，144万在北京不算多高，北京中位数在200万以上。所以这就看自己是否有月供压力吧？有压力就不再贷了，没压力那就趁着利息低的时候接着贷。

3、是否过几年再换？如果不是为了自住，那要是我肯定是过几年再说。但既然是为了自住，那就看自己的体验了。

另外我建议让中介帮着算算账，把两套房的租售比算清楚，如果差不多，那说明这三居超跌了，在本小区都超跌了，现在换的话不太划算。

4、是否说服家人那就是家务事儿了，我们家也这样儿，老人都不愿折腾，没辙。

仅供参考。

二

Q:

请问：西城展览路扣钟北里展一小学区，四层（有电梯）一居室，户型方正没缺角，明厨明卫朝南45平。考虑卖了，换一个富通大厦2居88平米，但是东北向，心里一直不太满意，可是挨着6/2号地铁线！因此一直在纠结，要不要卖了一居换东北向小两居。您是专业人士，盼复给我些意见！

我这个一居算是展一小的学区房，全明朝南，卖了有点可惜，但毕竟是老房子。因此换6/2地铁东北朝向小两居，不知是否可行？

A：

1、扣钟北里的换富通大厦，都是西城的，只是拿老破小换成70年公寓。那这就看自己的喜好了，跟投资什么的关系不大。

打个比方就跟换车似的，还是北京的车牌子，只是拿一辆老捷达，换辆前些年的老款特斯拉，那这就看自己的喜好呗，看喜欢哪种体验了，跟保值什么的关系不大。

2、从溢价比例来说，应该是富通大厦的略低些，也就是居住的性价比高点儿。但从保值来说，大概率是老破小长期更强，北京这种70年老公寓绝大多数都保值一般，否则也不会今天这价格，从豪宅都沦落到能用老破小换了。

3、扣钟北里45平的能卖500万左右吧？租金应该在6000多，租售比就是800左右，学区溢价比例在50%，最低估计也得40%以上，够高的，典型的占坑儿房。

富通大厦这种房学区溢价基本都是平均值，25%吧，高了也就30%，所以居住的性价比高点儿。不过说实话，如果是真喜欢老公寓，那朝阳的才是首选呢，性价比高多了。

4、总之没什么不行的，想好了自己的主要需求就行。简单说就是居住的性价比有所提高，但提高的不算多。保值角度从理论上降低了风险，但毕竟这是公寓，基础部分的最好成绩也就是不再落后大盘，所以优劣对冲之后也不算占优吧。

仅供参考。

三

Q:

请问，我家孩子是27年上学，但现在想换房，不知道是否该买学区房了。一是考虑现在的楼市政策好，此时不换的话怕以后政策又收紧了。但第二又考虑如果现在买学区房的话，有可能成为最后的接盘侠。

然后也考虑第三点，就是单独买个小平房占坑儿，可是我们的预算本来就不高，首付卖房后也就400多万，想买700万的，如果单独拿出200万买平房的话就剩500万左右，即便是买在朝阳丰台也买不了多大，而且还未必住的上。所以现在很是纠结，想听听您的建议。

A：

1、现在的楼市政策好？也没好到哪儿去吧，利率没打折，税费没减免太多，首付比例也远高于大部分国家。所以在我看来只能说比前几年还不错吧，但谈不上多好。

以后确实有可能收紧，但前提不是您不换房，而是有很多人都去换房了，成交量+房价都上涨，那才有可能政策收紧呢，都不换的话只可能是继续放松。

2、学区房这怎么说呢，就是这么个现状，跟薛定谔的猫似的，不到揭开盖子的时候谁也不知道。所以只能说人口趋势是下降的，入学人数是减少的，如果不放开落户或非京高考政策，那购买学区房的人数会减少，学位会更加宽松，学区房的溢价部分也就有可能受影响。

但这只是根据其他国家和地区的经验总结，至于北京会怎样则到时候再说吧，一切都有可能。

3、资金方面的问题只能自己考量，我没有任何建议，帮不上忙。

仅供参考。

四

Q:

请问，刚看到中国房协的直销平台上线了，以后是不是就不用中介了？至少能降低中介费吧？

A：

1、我觉得您想多了，在我看来这就是政绩工程而已，为了应付计划性任务的样子货，没什么实际意义。毕竟到目前为止，中介行业还是个劳动力密集型的服务业，也是竞争性行业，在这种领域里，国有机构或国企是不占优势的。

2、打个不恰当的比方吧，民政局哪天说成立婚介平台了，您觉得民营中介+媒婆儿们会下岗吗？人社部万一哪天成立职介平台了，您觉得招聘网站+猎头们会失业吗？甚至是哪天银监会成立网贷平台了，您觉得各种白条公司和小贷公司会倒闭吗？

当然一切皆有可能，如果跟能源领域似的做到垄断或特许，那或许真的就替代中介了。但这对中介来说或许也是好事儿，毕竟国企也需要基层干活儿的，那中介小哥儿们或许就被收编为正规军了，他们巴不得的呢，奉旨干活儿。

3、总之别多想了吧，有这工夫别想中介了，还是劝劝足协成立个中介平台吧。或许就没黑幕了，还或许能踢出个世界杯呢，一切皆有可能。

仅供参考。

关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。