武汉豪宅等待时机爆发

当前楼市有一个有趣现象：
如果某一个新盘热销，项目所在地的政府公号头条加急推文。
当地主流媒体公号紧随其后报道。房地产舆论战，持续放大单盘效应，试图托住市场。
从武汉到上海，都在用这种托市方法。
但市场还是市场，大盘依然低迷。个别热销单盘，首开或加推火爆。星星之火，很难引燃整个市场。新房与二手房，两个完全独立的市场，两者的价格不再互相影响。
如今楼市的分化行情越来越清晰。
9月武汉新房成交6985套，环比增长5%。9月最后5天，武汉新房网签数据暴增。剔除政策性房源数据，9月实际成交4640套。
同期的二手房成交4589套（贝壳端），环比增长3.7%。
总体而言，新房、二手房的成交量，持续在低谷徘徊。
01
9月，武汉豪宅成交631套。
剔除两个高改项目集中网签数据，实际367套。
367套，占武汉新房实际4640套的比例约8%。
9月，武汉4万+豪宅成交44套，环比翻番，顶级有钱人出手布局。
长江中心、武汉瑞府依然是顶豪的冠亚军。这两大项目的环比业绩均为上涨。
第三名是绿城湖畔雲庐别墅，备案均价4.5万/平，9月成交6套。
二七滨江板块，新希望D10的天元与黑珍珠，累计成交4套。绿城武汉黄浦湾与保利天珺各成交1套。
其中，绿城武汉黄浦湾的新品备案价格8.5万/平。这是近期主动向上调价的豪宅项目。
也就是说，二七滨江当前的顶豪，最高单价远不止8.5万。
02
“江北铂雅府，江南江南岸。”
这两大高改级项目，9月成交量分别是142套、122套，是当月业绩最好的两大项目。
9月的武汉E级豪宅榜单上，汉口公馆以8套位居榜首。
9月武汉C级豪宅TOP10榜单上，前三强是，
中海东湖玖章、汉芯公馆与龙湖御湖境。
这三大项目，代表的是沙湖、二七滨江与武昌核心三大热门板块。
香港置地元庐、长江天地、绍兴里1921等项目，单月业绩超过20套。
9月，武汉部分3万+项目急着卖房，主动调价：一部分直接到2.3万起价，另一部分均价下降到2.8万左右。调价之后，这些项目的业绩转好。
03
市场上的好消息越来越多。
9月下旬，武汉天地的最后一期住宅“云逸”亮相。据说，国庆假期后不久，就要上市。
9月，武汉多个豪宅项目复活：万达的汉印，在江汉关高调亮相；融创的光谷壹号院，焕新登场。武汉桃花源，也迎来新生。
这些老项目再上市时，在产品上均做了全方位迭代。
10月份，武昌滨江与古城板块也将爆发。天创、招商、华润、华发、联投等一批新盘将陆续亮相。
未来3个月，武汉豪宅市场的爆发路线图大致是：
武汉天地的新品引爆市场，武昌滨江的多个豪宅集中入市加热，建发与绿城的两大豪宅新盘热销收尾。
［后记］
最近，朋友给我讲了两个豪宅故事。
一个是10多年前，武昌内环一宗大型厂区改造，某海派房企拿地。
楼面地价4000多，而周边新房价格三千五。当时，政府工作人员、本土房企老板都觉得这家企业会亏。
一年后，这个项目开盘价格7000多，刚刚保本。高层看湖卖到1万多。卖了很多年，房价一路涨到4万多。
另一个是不久前，武汉天地云廷三期，二手房成交一套4800万的复式豪宅，573平。均价约8.4万/平。该房源的成交时间是晚上10:40分。
这两个故事，都是眼界的问题。这家海派房企看过上海房价的轨迹，这个云廷买家的实力非凡，他们都相信武汉的未来。
无论楼市如何调整，在城市内环核心，房价只会越来越高，豪宅也越来越贵。
因为内环的版图，是极其有限的，也是不再生的。
文｜杨光华（地产写字人）