父母赠房需注意：“有名字”≠“均分”

离婚时，父母将房屋登记在自己和孩子的名下，已成为当下较多人“和谐离婚”的首选方案。但若约定不明，已经过户到孩子名下的房屋，也可能被分割。

文 | 沈婧 王净原 （上海家与家律师事务所）

林雪的父母是做餐饮行业的，有了一些积蓄后，林母开始做投资，用赚到的钱在上海购买了一套别墅，登记在一家三口的名下。乔迁那天，一家人在一起庆祝，林雪觉得自己是世界上最幸福的人。可惜，随着生意越来越忙，林雪的父母聚少离多，感情逐渐淡薄。高中时，林雪出国读书；大学时，父母离婚了。母亲告诉林雪，其他财产都分割清楚了，只有那套别墅仍旧是三个人的名字，父母即便离婚，也依旧能做家人。

林雪毕业后在国外工作，偶尔回国，便暂住在那套别墅中。几年后，林母重新组建家庭，和继父生了一个弟弟。为了方便弟弟上学，继父提出让他在别墅里暂居，户口也落在那里。林雪同意了继父的请求。后来，她将父亲接到身边照顾，自此便不常回国。

多年后，林雪的母亲被查出患有癌症。因担心影响林雪的生活，通电话时母亲并未告知她。直到母亲去世，继父通知林雪来参加葬礼，她才知道母亲曾患重病。葬礼后，还未从悲伤中走出的林雪收到了法院的传票：继父一纸诉状将她告上法庭，要求将别墅中属于林雪母亲的份额作为遗产进行分割。

继父认为，林雪的父母将别墅登记在林雪名下时，并没有约定份额，应当根据贡献度来分割。登记时林雪还未成年，对家庭财产没有任何贡献，而购买别墅时主要的资金来源是林雪母亲的投资收益，因此，林雪母亲是别墅的主要财产贡献方。据此，继父要求认定别墅50%的份额属于林雪母亲的遗产。

同时，继父还提出，因林雪长期在国外，没有陪伴和照顾林母，林母患病后，林雪也从未探望，应当少分遗产。而继父与弟弟作为与林母共同生活的人，对林母尽到了主要的照顾义务，应当多分遗产。

一审中，法院认为，在继承人范围上，因林雪的母亲未留有遗嘱，所以别墅中属于林雪母亲的份额，应当按照法定顺序，由第一顺序法定继承人林雪、继父、弟弟三人继承。在取得别墅产权时，林雪尚未成年，所以林雪名下相应的产权份额，应视为父母对她的赠与，又考虑到林雪并未实际出资，法院最终酌情确定林母与林父各享有房屋40%的份额，林雪享有房屋20%的份额。

让林雪无法接受的是，法院认为，林母生前与继父长期共同生活，继父在林母患病后对其予以了照顾，而林雪未尽照顾义务，所以，继父应适当多分遗产，法院酌情确定为继父获得40%的遗产份额，弟弟及林雪均获得30%的遗产份额。继父在庭审中提出，他和弟弟长期居住在别墅中，户口也登记在此处，而林雪移居国外多年，从资产利用角度考虑，请求法院将别墅判归自己所有。这项请求，因为涉及林雪父亲这个“案外第三人”而被法院要求另案起诉。

在林雪看来，别墅是她对过去的“家”和自己的留念，她无论如何都不能失去别墅的所有权。基于以上两点，林雪委托我们对继承案件进行上诉。

首先，针对共同共有人的房屋分割比例问题，因林雪父母当初未明确各自占有的份额，导致法院判决需要考虑贡献度问题，这一点很难改判。其次，针对林雪是否“未尽照顾义务”，我们认为，林雪并非不尽照顾义务，而是因林母的隐瞒导致没有尽照顾义务。林雪虽身在国外，但常和母亲电话联络、给母亲购买物品，已尽最大努力关怀了，只要证据充分，可以力争改判。最后，针对房屋归属问题，我们建议林父写一份协议，将名下房屋份额赠与林雪，如此，林雪名下至少有70%的房屋份额，可尝试在二审中努力与对方达成调解，在继承案件中确认房屋的归属问题。

开庭那天，面对我们提供的海量电话、微信沟通记录、物品购买记录等证据，以及“并非不尽义务而是不能尽义务”的主张，庭审的风向逐渐倾向于林雪是否尽照顾义务这一点上，一审法院的认定有待商榷。借此机会，我们拿出了林父的赠与协议，提出现在不存在涉及第三人的情况，可以在本案中就房屋所有权归属一并进行调解。

在改判的压力下，继父和弟弟勉强同意进行调解。我们拿出别墅的市场价查询结果，告诉他们，如果想要取得别墅的全部产权，需要购买林雪名下的房屋份额，约支付3000万元，且要求一次付清。此时，继父和弟弟产生了动摇。最终，我们以在别墅上给继父和弟弟设立一段时期的居住权，以及约1200万元的折价款为条件，拿下别墅的全部产权。

律师说法：

1.为何已登记在孩子名下的房子也能被分割？该如何避免

父母离婚时，将一部分共同财产让渡给孩子，是责任感与爱的体现。这种方式虽好，但父母若未有明确的约定，就容易如本案一般，为将来的争端埋下隐患。那么，该如何避免这种情况呢？我们先从认识房产登记的两种形式开始。

家庭内部的房产登记，一般有两种形式：第一种，未约定具体份额，只是在房产证上登记名字，这种情况在法律中称为“共同共有”。它代表着，在提出分割时，所有在房产证上有名字的人，不区分份额地对房屋拥有占有、使用、收益的权利。但一旦要求分割，因未明确约定份额，将会由法院根据贡献度大小等因素，酌情对各共有人占有的份额进行判决。本案中林雪就是这种情况。第二种，明确在房产证上登记了所占的份额，例如在房产证上写明父母和孩子各占1/3的比例，这种情况在法律中称为“按份共有”。它代表着，在分割前，各共有人按照各自的份额对房屋享有占有、使用、收益的权利；在分割时，则按照事先约定的份额进行分割。因此，进行房屋登记时，明确约定好各自所占的比例，可以预防争端的出现。

2.若在离婚协议里约定将房子给孩子，过户前一方反悔了，该怎么办

这种情况在过去确实非常棘手，因为根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，不动产的赠与在完成过户前，赠与人是可以随时反悔的。这种情况在《民法典婚姻家庭编司法解释(二)》出台后有了很大改观。根据新规第20条规定，父母在离婚协议中，约定将部分或全部夫妻共同财产给予子女，离婚后，一方在财产权利转移之前请求撤销该约定的，人民法院不予支持，但另一方同意的除外。