上海
01
悉尼每五套出售的房产 就有一套未上线即售出
去年在悉尼售出的房屋中，每五套就有一套未曾登陆realestate.com.au和Domain等主要房地产平台就完成易手；随着卖家转向场外(off-market)交易，这些平台损失了数百万潜在收入。
由Airlie Funds Management知名投资经理威廉姆斯（Matt Williams）和资深选股人默里（John Murray）共同持有、面向房地产经纪人的新私有订阅平台的分析显示，在不同郊区、逃离市值330亿澳元房产分类广告巨头掌控的房屋比例上，存在显著差异。
根据该门户QuietList的研究，在悉尼的Northern Beaches，2024年超过三分之一的房屋35.1%，以场外方式售出。Ku-ring-gai地方政府区域以30.4%位列第二。他们所分析的10个市政区域平均值为20.5%。
QuietList联合创始人莱恩（William Laing）说：“现在，没有任何平台拿到这20%的业务，这些收入要么是通过买方代理撮合成交，要么是售房经纪人利用其数据库中的客户来促成交易。”
QuietList于一年前上线，向买方与卖方经纪人收取订阅费，以共享意向买家与场外房源。
根据公司登记文件，默里与威廉姆斯各持有50%。
该平台正在借场外销售与买方代理的兴起而发展；买方代理代表有购房意向的人，且常在房源公开发布前为客户寻找合适物业。
曾任房地产经纪人的莱恩说：“除分类广告从纸媒转到线上之外，或许对房地产业影响最大的变化，就是买方代理的崛起。我们的一个客户，一家房地产中介统计显示，去年其年度销售中有30%是通过买方代理完成的。”
QuietList在2024日历年审阅了横跨Woollahra、Randwick、Waverley、Mosman、North Sydney、Northern Beaches、Inner West、Lane Cove、Ku-ring-Gai与Sydney各市政的33,000宗已结算交易。
这是QuietList首次审阅此类数据，这意味着没有同比对照，也无法对各区域差异给出明确解释。
莱恩说：“这没有什么规律可循。”
他指出，疫情对销售趋势应当产生了实质影响。
该公司尚未在Melbourne、Brisbane或其它地方复制其分析。
莱恩说：“人们选择场外出售的原因多种多样。可能是出于机会主义；也可能是有人偏好保持低调；还可能是某一区域买家过剩，或者买方代理识别到其客户想要住在那条街、那个学区。”
房源发布价格也可能是一个因素。对于澳洲最大的门户realestate.com.au而言，过去15年价格涨幅最高达5000%。其所有者REA Group的定价做法现已被竞争监管机构立案调查。
在单一门户上刊登出售信息，房源发布成本最高可达0.6万澳元，具体取决于郊区；若在多个门户同步发布，总成本可超过1万澳元。
经纪人经常跳过“for sale”挂牌步骤，而将他们已场外售出的房源放到Domain和realestate.com.au等平台上，作为营销工具，让新的卖方看到他们的业绩。
莱恩说：“许多房地产经纪人在完全公开上线前，都会先做一轮场外测试。他们会引入买方代理来试水价格。市场非常敏感；如果你的定价不正确，市场很快就会告诉你。”
02
墨尔本CBD“炸弹空地”或将被推倒重建
遍布墨尔本CBD的空置与破败地块，或将被改造成公共空间，甚至面临拆除命运——市议会正采取更强硬的举措，复兴维州首府的城市心脏。
在本月的规划委员会会议上，市长 Nicholas Reece 提出的动议获一致通过，要求对市内“空置、失修、危险且有碍观瞻”的房产采取行动。市政厅现正研究如何强化执法权。
“有些房东太懒散了，不愿投资这些宝贵地块，帮助它们释放对城市的潜力。”Reece 对《澳洲金融评论》说。
“墨尔本市政府会用尽一切可用手段，把这些破败建筑与空地从城市景观中清除掉。”
这波“清理市容”的推动，恰逢维州犯罪激增、数据攀至十年新高。零售商与员工首当其冲，不少连锁巨头警告：维州的情况尤为严峻。同时，墨尔本也因居家办公文化根深蒂固而名声在外。
市府正重点监控十余处全城地块——破败或长期无动工迹象，即便已获开发许可。业主既有本地投资者与开发商，也包括大型全球机构。
Reece 表示已对这些“涂鸦、乱倒垃圾与反社会行为的温床”忍无可忍。
“这对我们的社区是不尊重。”他说，“我是一名支持开发的市长，我们也是一个支持开发的议会，但这些‘炸弹空地’让整个地产行业都蒙羞。”
开发商则回应称，建筑成本飙升、审批延误，以及自新冠疫情以来写字楼市场低迷等因素，超出了他们可控范围。但在州与联邦政府力推住房增量目标之际，尽快开工或出售出清的压力与日俱增。
知名开发商 Tim Gurner（全国在建管线约 140亿澳元、墨尔本 28 个地块）表示，对开发商而言，并无“拖延开工”的好处。
“每一次延迟都会带来巨大的财务压力，所以开发商从不会无端坐地拖延。”
“现实是，疫情以来的成本上升、审批延宕与加息，让在维州推动项目比以往更难。”
他认为，行业需要的是“伙伴式”路径：政府想办法支持开发商交付市场与购房者急需的住房供应。
“只要有合适的支持，开发商一定会尽快开建。”Gurner 说。
按现行地方法规，若市府发出整改通知而房东仍未合规，墨尔本市可采取其“认为必要”的任何行动（如设围挡、清理材料），以确保建筑安全、整洁、维护良好。
规划委员会将于11月底前回报如何强化处理破败地块的权力，以及现行法律是否有效；同时将考虑对失修建筑与地块的业主征收差别化税率、附加费或收费。
03
周三生效！5%首付新政引爆澳洲房市，单月狂涨$5万
受5%首付计划即将生效的影响，澳洲房价在过去1个月内出现了猛涨，市场正掀起恐慌性购房热潮。
“住房保障计划”（Home Guarantee Scheme）于本周三正式实施，该计划已取消了地域与收入限制，并提高了房产价格上限。
这意味着更多首次购房者只需支付5%的首付，且无需缴纳贷款机构抵押贷款保险 （Lenders Mortgage Insurance，LMI），即可进入房产市场。但澳洲买家代理协会主席Melinda Jennison表示，计划调整已引发市场狂热。
“上个月售价75万澳元的房产，如今成交价已近80万澳元，许多买家陷入恐慌，部分人甚至未实地看房就下单，或为了在10月1日前锁定房源而高价抢购。”
她警告称，尽管该计划能帮助更多澳洲年轻人踏入房产市场，但如果住房供应量不增加，房价仍将持续飙升。
“现在80万澳元的房产，很快就会涨到90万澳元。即便有5%首付政策，首次购房者获得贷款的难度也会变大，”Jennison表示，“目前市场已处于狂热状态，更不用说 计划实施的未来几个月会是什么光景。”
“购房者需要保持冷静，坚守预算，并寻求专业买家代理的建议，避免因担心‘错失良机’而高价购房。”
Johnson表示，新州房产竞争尤为激烈。
位置优越、定价亲民的入门级家庭住房不仅吸引首次购房者，也受到投资者追捧。
“这种竞争态势已推动部分区房价创下新高，挂牌周期也明显缩短，”她指出，“部 分市场的入门房源近期也出现集中挂牌现象。 目前市场弥漫着‘错失恐惧’（FOMO）与恐慌情绪，买家情绪十分高涨。我们预计，自10月1日起，这种市场热度将进一步升级。”
04
据称华平资本有意竞购 UniLodge，Greystar 迎来强劲对手
据《DataRoom》消息，美国私募股权公司 华平投资（Warburg Pincus）正考虑收购学生公寓运营平台 UniLodge，这将使此前被视为“热门买家”的 Greystar 面临更激烈竞争。
据悉，在 Greystar 率先提出收购意向后，UniLodge 通过 瑞银（UBS） 启动了正式出售流程。
这家美国住房巨头在澳大利亚同时布局 长租公寓（Build-to-Rent） 与 学生公寓领域。
早在 2024 年，《澳大利亚人报》报道，Greystar 在 澳大利亚未来基金（The Future Fund） 支持下，从新加坡主权基金 GIC 控股的 Wee Her 手中收购了一笔 16 亿澳元的学生住房资产包。
UBS 此前已向澳大利亚本地上市地产投资人测试兴趣，但据悉目前并无本地上市房企进入该交易流程。
在此之前，高盛为 Campus Living（约 20 亿澳元学生公寓平台）寻求买家，Cedar Pacific 被认为在早期阶段表现出过兴趣。
市场对 UniLodge 的估值预期约为 5–6 亿澳元。尽管它是澳大利亚规模最大的学生公寓运营商，但其不持有底层硬资产，主要为第三方提供运营管理，这一点会压低整体交易价格。
当前，UniLodge 在澳新两国管理超过 100 座带家具、可自炊的学生公寓楼，合计 36,000+ 张床位。这种轻资产、以收取管理费为主的模式，或将吸引偏好低资本开支的投资者。
IBISWorld 数据显示，UniLodge 在澳大利亚学生公寓管理行业的市场份额约 26%。
华平此番兴趣，恰逢其竞购 La Trobe Financial（规模 20 亿澳元+ 的放贷机构）进入最后阶段。La Trobe 由 Brookfield 持有，出售由 UBS 与 摩根士丹利牵头，华平（由 高盛 提供咨询）被认为是最后留存的竞标方。
此外，华平曾评估收购恒天然（Fonterra）拟剥离的澳新乳制品品牌组合 Mainland Group（最终以 35 亿澳元售予 Lactalis）；并通过对 ESR 的持股间接接触 Cromwell Property Group（该股权近期开售予 Brookfield）。ESR 目前管理资产约 1,540 亿美元（约合 2,340 亿澳元），由 Starwood Capital 与 Warburg Pincus 等财团持有，并在收购 ARA/LOGOS 后承接了相关 Cromwell 持股。
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