澳洲地产，终于暴雷了！

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最近，一场围绕社会投资的丑闻在澳大利亚曝光，这一投资陷阱以改善残障人士生活为名，在澳洲政府牵头后，被大量黑心商家层层做扣，导致多达上千套特殊住房空置或烂尾，涉及金额近10亿澳元。而许多参加投资的澳洲百姓则面临血本无归，或负债累累的下场。

这场丑闻的核心，就是澳大利亚国家残障保险计划（NDIS）的特殊残障住房（SDA）。

时间回到2013年，澳洲国家残障保险计划横空出世，这一部门（NDIA）的核心要务就是改善残障人士的生活条件和社会参与度，而作为保证残障人士生活起居的刚需——批量打造特殊住房，自然成为了澳洲政府的首要任务。

什么是特殊住房（SDA，Special Disability Accommodation）？

说白了，就是根据残障人士的生活需求而专门打造的住房，比如乘坐轮椅的残障人士可通过坡道进出前后院、宽阔的走廊和房间，以及带有扶手的特殊浴室等设施。

这些外观看似普通的住房，却造价不菲。而且此类住房还存在一个系统性问题——非残障人士并不会选择购买或入住，所以这种高成本、低收益（市场需求非常有限）的投资，谁会去掏钱呢？

当然了，这种一目了然的问题，澳洲政府自然不会想不到。

所以，澳洲政府通过长期向投资方（投资打造这些特殊住房的投资人）支付租金补贴，并以此作为卖点（长期稳定回报），再借助市场力量进行推广实现招商引资。

至此，这个看似利好政府、市场以及社会的三方共赢的项目，已经蓄势待发。

那么，现实是否真的和幻想一样丰满呢？

我们继续看。

接下来，就是特殊住房的招商引资环节了——在市场推广环节里，这些特殊住房的投资被各路地产开发商标榜成稳赚不赔的投资机会，结合澳洲“只涨不跌”的地产神话叙事，以及NDIS对特殊住房的“背书”，一场神话级别的投资竞赛就此展开。

许多号称“年回报率8~12%”的投资大会起此彼伏，而许多中产家庭也坚信这是一种既能积累财富，又能帮助弱势群体的慈善投资。

于是，大量的各路资金蜂拥而至，甚至把某些地区的特殊住房价格推升至当地平均房价之上——毕竟不是所有房子都能创造8~12%的回报率，这种跑赢澳洲房市的资产，即便在二级市场（未来的二手房买卖）中，也必须是一房难求的。

……对吧？

但是，资本的涌入、土地、建造和管理的迅速商品化，却带来了令人惊讶的结果。

据澳大利亚广播公司（ABC）调查显示，截止2025年8月，全澳范围内共有近千套特殊住房空置，而部分地区更是出现了违背市场规律的奇观——

街道一头是已经建成的空置SDA住房，另一头则是其他建筑公司正在加班加点打造下一批。

那么问题来了：上千套特殊住房都在空置，那么投资者的本金、收益，特别是澳洲政府承诺的租金补贴，怎么办呢？

对此，我们可以从ABC采访的一对Wilson夫妻身上找到答案——这对年过六旬的中产夫妻，在SDA住房项目问世早期果断上车，用自住房抵押贷款并另外投入共计200万澳元（折合950万元人民币），分别在墨尔本远郊和西澳首府佩斯购置了两套SDA。

按照预期，两套住房的租金年收益将达到15万澳元。

但实际收益？是0澳元。

如果加上抵押贷款等种种成本来看的话，那么收益其实是巨大的负数。

和Wilson夫妇面临同样遭遇的显然不是少数，因为那上千套空置的特殊住房背后，是无数希望落空的投资者。

那么，为什么会出现这样的局面呢？这个明显利好三方的共赢项目，为什么会烂尾呢？

其实这些出现问题的特殊住房，并没有利好三方，而是只利好了两方——选址偏僻、远离生活配套设施，带来了低廉的土地开发价格，利好了开发商和投资者；而大举招商引资带动的地产行业活动和随之而来的财政收入，显然利好澳洲政府。

唯独没有享受到福利的，是原本应该入住这些特殊住房的残障人士。

换句话说，这些残障人士从一开始就压根没有被放进等式中，而是被归类于能够带来收益的商品。

毕竟如果没有人住，这些房子就没有价值。

那么烂尾，其实就是情理之中的结果了。

再换个角度看，这场疯狂投资博弈的问题同样明显——年回报率高达“8~12%”的低风险投资机会，并且面向广大投资者（无门槛和门路限制），这本身就是一个伪命题。

相比之下，澳洲蓝筹股（四大银行、矿业等巨头）的平均市盈率（PE Ratio）为21.35，也就是说，如果未来经济环境不变，那么在今天投资澳洲蓝筹股，也需要等待21.35年才能回本。

而以Wilson夫妇投资SDA的例子（投入200万，年租金回报15万），只需要13年就能回本，这其中还没有计入地产增值的潜在收益。如果加上，那么大概只需10年即可回本。

看到这里，也许有人会说，能够把自住房抵押去借贷，然后投资一个既没有门槛，又能够轻松跑赢澳洲蓝筹股和整体地产行业的项目的人，非傻即贪。

但是如果我们往回梳理，就会发现这种绝世良机并非凭空出现，这共赢三方中最大的赢家——澳洲政府，才是启动这个计划的始作俑者。

在接受ABC采访时，地产投资专家Goro Gupta一语道破了问题根源——“澳大利亚国家残障保险局（NDIA）作为政策制定机构，一直没有公布关于（开发特殊住房）选址要求的明细……导致开发商选择土地价格低廉的区域，这些区域没有人愿意住。”

另外，残障住房顾问Brent Woolgar也表示，目前投资者面临的窘境是由澳洲政府的政策和规则缺失导致的。他指出，NDIA本身就是一个政府福利部门，但却被赋予了做市商（market maker）的权力和任务，导致了市场失败（market failure）。

这些解释听起来合理，但却经不起推敲——无论负责做市是否属于NDIA的职责范围，清晰公布一份“选址要求清单”并不复杂。如果实在超出NDIA的能力范围，澳洲政府也可以指定相关机构进行配合，或者一次性将这一项目的咨询外包给专业顾问团队。

不仅如此，SDA特殊住房的建造并非立竿见影，也并非集体同时爆发，在漫长的工期里，澳洲政府是否又尽到了监管和保护投资者利益的职责呢？

此时此刻，还有更多的SDA特殊住房在封顶，并大概率将加入这一烂尾项目……最终数字具体会达到多少，我们不得而知，但我们知道的是，这个看似“三方共赢”的项目里，只有一个赢家。

澳洲财经见闻

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