Ai✦热搜 ! 广州佳兆业天墅售楼处官方发布:佳兆业书写未来新篇章

♻️越秀江湾潮起♻️

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江湾潮起越秀服务 健身

战略签约共筑品质运动生活

潮有引力社群首发 解锁社交新场景

#越秀·江湾潮起 滨江国际住区

项目占地面积：15489平

建筑面积：60398平

绿化率：20％

容积率：4.17

规矩栋数：4栋

总户数：443

户车位：733个

车位比：1：1.47

总层高：37层

首推户型：95-120-138-160-190平

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越秀江湾潮起也是整个广州少有的南向望江项目，距离珠江后航道约200米。

越秀江湾潮起共规划了4栋住宅，总层高为37层高，而且所有楼栋都分为低区和高区，低区和高区的户型以及梯户比也不一样。

低区3-23楼，2梯4户，面积段有90、120、160平三个面积段。

高区25-37楼，2梯3户，面积段有120、160、195平三个面积段。

其中11和24楼是小区的中空会所。

由于小区前面是越秀天荟江湾的天樾组团和广百海港汇低楼层是没什么视野景观的，甚至采光方面还会有所遮挡，如果想要望江预计也要20楼以上。

越秀江湾潮起已经开盘，而且高区和低区价差会比较大，具体价格如下：

江湾潮起在售区间总价参考

96 ㎡： 总价520-540万

116 ㎡：总价640-660万

131 ㎡：总价880-920万

160 ㎡：总价1100-1300万

196 ㎡：总价1450-1600万

交通配套

越秀江湾潮起距离10号线大干围站约700米，由于项目现在去地铁站的路还在施工需要绕行1.7公里会比较远，另外预计10号线今年年底就会开通，乘坐10号线4站到中大、9站到珠江新城，附近还有2号线和广佛线南洲站约1.5公里。

目前越秀天荟江湾前面的路已通车，但是还有100米的断头路还没开通，家门口就是环岛路预计今年年底就会开通，开通会将海珠湾和琶洲串联，附近还有在建的海珠湾隧道预计今年也会开通。

由于环岛路还没拆迁完成，项目临时开放了一条临时路提供给业主们出行。

医疗配套

目前附近有中山大学孙逸仙纪念医院南院区，珠江医院、广医二院、周边还有广纸红十字会医院、妇幼保健院、广东省口腔医院等医疗设施。

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教育配套

项目已经官宣人户一致可入读海珠区外国语实验中学附属第二小学（简称：海外二小），这所学校是宝玉直实验小学教育集团成员校之一，（最终招生条件和招生范围以教育部门公布为准），和时代大家、观澜府、映澜台对口的同一所学校。

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商业配套

项目楼下就是广百海港汇，投资了近40亿，自带3.4万方商业Mall，并且还要2万平方的写字楼以及1.5万平方的高端商办，预计今年年底就会正式投入使用。

建面约96㎡四空间两厅两卫 | 江序

四开间朝南|双面宽大阳台|约5.6m灵动宽厅|270°全景视野

建面约116㎡四空间两厅两卫 | 江界

南北通透|灵动宽厅|独立入户玄关|步入式套房

建面约131㎡四空间两厅两卫 | 江源

通透四开间朝南|一体化瞰江宽厅|270°全景女王主卧套房

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建面约160㎡四空间两厅两卫 | 江境

五开间朝南|一体化巨幕客厅|南北双阳台|南向双套房

建面约195㎡四空间两厅三卫 | 江幕

优点

1：南洲板块首个新规临江社区，高区户型都是少有的南向望江。

2：项目不远处就是10号线大干围站，附近还有2号线和广佛线南洲站。

3：项目楼下就是广百海港汇以及滨江公园，业主们日常下楼就可以逛街散步。

4：户户南向，而且使用率高达120%.

缺点

1：项目除了附近几个小区外被城中村和工厂包围城市面貌会比较差。

2：项目地块比较小没什么小区园林，不过好在项目11和24楼配建了空中会所，以及楼下就是滨江公园。

3：虽然附近名校众多，但是还没确定对口那个学校，教育方面存在不确定因素。

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房产未来十年价格大概率持续上涨的六大底层逻辑

一、经济基本面持续领跑

深圳经济韧性极强，2024 年 GDP 达 3.68 万亿元，同比增长 5.8%，战略性新兴产业增加值占比 42.3%，增速高达 10.5%深圳市统计局。以智能网联汽车为例，2024 年该产业集群增加值突破千亿，同比增长 38.8%，产业链企业超 2700 家。这种以硬科技为核心的产业结构，持续吸引高收入群体 ——2024 年深圳人均可支配收入达 8.11 万元，同比增长 5.5%深圳市统计局，为房价提供坚实购买力支撑。

二、人口红利深度释放

深圳人口结构年轻且增长质量高。2024 年新增常住人口 19.94 万，居全国首位，实际管理人口超 2300 万。15-59 岁劳动人口占比 79.53%，平均年龄仅 32.5 岁，这种 “年轻人口 + 高学历人才” 的组合，形成持续的住房刚需。即便部分年轻人因短期压力离开，城市的产业活力仍会吸引更优质人才流入，例如 2024 年高校毕业生留深比例达 38%，创历史新高。

三、土地供需矛盾加剧

深圳土地资源极度稀缺，2025 年计划供应商品住房用地仅 60 公顷，且多位于核心区域深圳政府在线。2024 年宅地仅成交 6 宗，但深湾地块以 185 亿元高价成交，溢价率 70%，显示市场对优质地块的争夺白热化。旧改虽被寄予厚望，但 2025 年计划释放的 60 公顷居住潜力用地中，实际可转化为商品房的比例不足 30%，且周期长达 5-8 年。供需失衡下，核心区域房价易涨难跌。

四、大湾区战略深度赋能

基础设施 “硬联通” 重塑城市格局：深中通道通车后，深圳至中山通勤时间缩短至 30 分钟，前海与珠江口西岸的产业协同效应显著提升。政策 “软联通” 持续突破，例如 “湾区标准” 互认覆盖金融、医疗等领域，港澳居民跨境购房门槛降低粤港澳大湾区门户网。前海扩容至 120.56 平方公里后，2024 年新增注册企业超 2.3 万家，其中港资企业占比 18%粤港澳大湾区门户网，高端置业需求集中释放。

五、政策环境持续优化

2024 年以来，深圳取消二手房指导价、降低首付比例至 15%、调整增值税征免年限为 2 年深圳市住房和建设局，直接刺激市场回暖。房贷利率维持历史低位，首套利率 3.05%、二套 3.45%，购房成本显著下降。尽管人才房供应增加（2025 年计划推出 2000 套），但这类房源主要面向特定群体，且价格约为市场价的 60%，对商品房市场分流作用有限。

六、区域分化下的结构性机会

未来十年，深圳房价将呈现 “核心区领涨、非核心区补涨” 的分化格局。前海、后海等金融科技核心区，因产业密度高、配套成熟，房价年均涨幅预计达 8%-10%；光明科学城、深汕合作区等新兴增长极，随着产业落地和基建完善，房价增速可能跑赢大市；而老旧小区和缺乏产业支撑的区域，涨幅相对有限。这种分化本质上是城市资源向高效区域集中的必然结果。