房价跌了4年，还能涨回去？拆解中国楼市30年规律！

都跌了好几年，中国的房价还能涨回去吗？先和大家明确一点，中国房子过去几十年的上涨，不是货币贬值那么简单，而是国家发展的必然选择，而且从过去房产运行的情况来看，它是有规律的。

从1956年到1986年，这三十年当中我们没有建多少住房，那个时候，房地产没有发展起来，有1吨钢就严重过剩，因为内需不足，所以有了浩浩荡荡的下岗潮。当时国家开会研究了，结论是什么呢，如果没有房地产的发展，来推动内需的话，中国经济就会处在一个很尴尬的位置，上不去了。

于是国家紧急组织了房改课题组，要推行住房制度的改革，房改之后的第三年，一批对政策和经济敏感的人先开始买房子了，既然买了房子，家里的窗帘啊，家居都要买，这就是为什么我们都说房地产叫支柱产业，他能带动的其他相关产业太多了，解决了大量的就业问题，在这个过程当中，内需也起来了。

接下去的几十年，房地产这个发动机也不是一直顺风顺水，经济一打喷嚏，房价就得先流鼻涕。远的不说，2007年就相当惊险，前一年刚出了“国十六条”，要求90平米以下房子占70%以上，接着央行又收紧房贷，二套房首付比例直接干到40%，利率还上浮10%。这两把斧下去，市场一下凉了半截。

2008年万科这样的明星房企带头降价，房价十年首跌，国家立马意识到了问题，然后就有了4万亿救市计划，头一条就是搞保障性安居工程，还放开保险资金投资不动产，2009年房价立马止跌回升。

到2015年，情况又不一样了，这次是库存压得喘不过气，有些地方房子盖太多，鄂尔多斯康巴什新区都成了“鬼城”。当时经济增速放缓，房地产这个发动机转不动了，国家直接定调“化解房地产库存”。各地跟比赛似的取消限购，首付比例一降再降，公积金政策也松了绑。这还不够，又搞“互联网+房地产”，把销售渠道都搬上线上。这么一套组合拳下来，一线二线城市率先回暖，市场又活过来了。

但2021年开始的这波下跌，跟前两次完全不一样。前两次顶多是“感冒发烧”，这次是“内伤”。首先跌幅大得吓人，去年5月的数据，销售面积跌了54%，二手房价格跌了23%，新开工面积更是腰斩再腰斩，最严重的跌了68%。其次是跌的时间太长，到现在已经维持了四年了。更重要的是原因特殊，前两次问题出在需求端，这次是房企先扛不住了。那些年房企玩“高周转”，拿地、预售、再拿地，杠杆加得比山还高，“三条红线”一出台，资金链直接崩了。

但你要是以为国家没招了，那可就看走眼了。这两年的政策力度，比前两次加起来都大。首先是“严控增量”，去化周期超过36个月的城市直接停供地，今年全国住宅用地供应降了 20%，二线城市降了30%。这就像给市场“消肿”，供需慢慢就平衡了。

然后是需求端猛发力，“四个取消、四个降低”全用上，限购限售松绑，首付利率降到历史最低。最关键的是“保交楼”和房企重整，现在新增出险的房企少了，一些企业也在搞债务重组，债转股、卖资产，慢慢把杠杆降下来。现在已经开始有效果了，新房销售跌幅从17.1% 收窄到4%，待售面积连续6个月下降，这都是回暖的信号。

很多人担心，我们的楼市会不会走美国或日本的老路？

你看美国，2008 年次贷危机是居民加杠杆加崩的，低信用的人也能零首付买房，最后违约潮引爆金融系统，雷曼兄弟都倒闭了。但中国不一样，我们居民房贷首付一直高，违约率低得很，银行按揭贷有38.2万亿，开发贷才13.8万亿，风险根本传不开。而且中央政府债务率才24%，手里弹药充足得很，完全能稳住场面。

日本可能是更有借鉴意义的。90年代泡沫破裂后，房价跌了18年才触底，很多人怕中国重蹈覆辙。咱们和日本，不同的地方太多了。第一，日本当时城镇化已经到顶，我们现在还有空间。第二，日本当年通货紧缩，名义房价和实际房价跌得一样惨，而我们现在政策发力早，央妈都说了，还有很大的政策空间。第三，日本用了十几年才处理完银行坏账，我们现在房企重整、债务化解跑得飞快，新增出险企业都收敛了。

现在一二线城市租金回报率回到了2%-3%，跟房贷利率差不多了，比国债收益还高，这时候买房的人自然会多起来。上海9月份的数据，新房整体涨了1.04%，静安、黄浦这些核心区涨了3%左右，虽然周边还在跌，但核心区已经先稳了。这就像潮水退去，先露出的肯定是礁石，核心城市、核心地段的房子，最先稳住回升。

房子能不能涨回来？答案是肯定的，但不会像以前那样“闭眼涨”，而是结构性上涨。国家政策工具箱里的宝贝还没掏完，财政空间大，调控经验足。现在整个市场的供需正在重构，增量严控住了，改善型需求还在，好地段的“好房子”肯定能继续吃香。别的都不看，中国经济韧性在这，城镇化还没到顶，只要市场信心回来，房价自然会跟着经济慢慢回升。

那些说“房价到头了，以后就是一路跌”的人，要么是没看懂规律，要么是低估了中国的调控能力。前两次都能从坑里爬出来，这次不过是调整得更久、更深，但底子还在。当然，想靠买房暴富的时代过去了，但核心城市的房子，早晚还得涨回来。