观点与王倩对话：新合作商管的商业拓展模式 | 商业·向上的信心

编者按：2025年，中国商业地产步入结构重塑与价值回归的关键之年。随着行业从规模扩张向质量提升转型，AI赋能精细化运营、消费圈层深化与业态跨界融合成为驱动增长的新引擎。

在此时代节点，观点机构继续聚焦商业地产与消费市场的动态演进，将于11月12-13日在上海举办2025观点商业年会，并同步推出年度系列报道——“向上的信心”。

我们将通过深入调研、交流和采访，呈现一批在不确定环境中主动破局、以创新定义未来的企业与人物，以此记录他们在行业在高质量发展阶段的思考与行动。

观点网 中国拥有巨大的消费市场潜力，虽然近来这条宽阔的长河流速有所变缓，但若能专注在某一领域深耕不辍，就仍能走出一条特色发展之路。

尽管消费市场整体尚处在调整阶段，核心城市的热点区域却保持着一定活跃度，而且巨头们扎根的传统经济活跃区域之外，也有值得挖掘的潜力城市。

作为国内人防商业领域的标杆企业，成立于2014年的新合作商管近年来在地下空间开发、县域商业网络建设等领域动作频频，更因其独特的商业模式备受关注。

8月中旬，恰逢2025博鳌房地产论坛系列活动召开，我们得以邀请新合作商管总经理王倩在海南见面，并围绕地下商业发展现状、企业战略布局、投资模式及未来规划等核心议题展开分享。

挑战与机遇：从地下到地上

在中国，地下商业开发始于20世纪九十年代，至今已走过三十多个年头。尤其是在2000年之后，随着城市化进程加速，地下商业空间开始遍布全国各大城市。

然而，受物理结构与工程限制，地下空间在业态承载上一般难以媲美地上传统商业中心，无法自由拓展空间以容纳多元品类。

近年来，能实现持续存活且高效运营的地下商业项目寥寥无几，同质化、业态规划不合理等问题成为行业普遍挑战。

不过，挑战中也蕴藏着机遇。王倩表示，新合作商管通过十余年的探索与实践，已逐步建立起一套将地下空间转化为商业用途的标准化体系。

“地下空间在未来城市发展中的作用依然巨大。”他认为，地下空间的市场作用与行业发展潜力尚未被充分释放。

王倩强调，地下空间的价值不仅在于商业，更在于与城市功能的深度融合。尤其是与城市更新、立体交通等国家战略紧密结合背景下，只要找到适配的开发与运营模式，依旧大有可为。

同时，新合作商管也推动将业务范畴从地下延展至地上。

据介绍，新合作商管目前主要以“轻重并举、双轮驱动”的模式开展主营业务。根据集团战略，核心业务聚焦于“平战结合”地下空间的开发与利用，同时兼顾地上商业物业的拓展。

“未来地下空间及城市立体交通空间与地上商业将成为共同发力方向。”王倩解释，这种布局并非分散精力，而是为了实现地上与地下资源的联动，构建“立体商业网络”。

具体而言，地下空间如地下商业街、人防广场等，承担着“平战结合”的双重使命：战时作为军用设施与战略支撑，闲时转化为商业载体，这种属性使其天然承载国家战略意义，也为商业运营注入了独特优势。

而地上商业项目的拓展，如购物中心、城市奥莱等，能与地下空间形成业态互补，提升整体商业生态的丰富度。

战略扩张：从县域到核心城市

从城市地下商业街起步，新合作商管近来正通过轻重并举的策略，逐步将商业影响力覆盖更核心的消费市场。

过去，在项目布局上，新合作商管的项目主要落地于县域。王倩介绍，五年前公司以县级市和百强县为重点，依托中国供销集团体系资源，着力打通城乡流通“最后一公里”。

经过十年发展，新合作商管已在高能级县域城市完成广泛布点。

而如今，公司战略已明确转向高能级省会城市和准一线城市。“十五五期间，我们计划在全国10个省会城市落地项目。”王倩透露，今年内已拿下乌鲁木齐、银川、贵阳、南宁、西宁等五个省会城市（自治区首府）的项目开发权。

这一战略调整，与国家持续推动的城市更新政策高度契合。“老旧城区的改造不仅是地面建筑和绿化，还包括地下管网、交通系统等全方位提升。”王倩表示，新合作商管在选址时更倾向于城市核心区的老旧区域。

“老城区核心地段的设施陈旧、环境落后，存在巨大改造空间。”王倩指出，新合作商管在开发时会同步升级老城区的地下管网、地面绿化及建筑外立面，实现商业价值与城市功能提升的双赢。

至于如何拓展，新合作商管将继续坚持轻重并举的策略。

其中，重资产模式聚焦自主投资、开发与运营地下空间，虽需承担高额资金投入与现金流压力，但通过成熟的投资回报模型与政府政策支持，已实现良性运转。据透露，目前新合作商管运营的22个地下空间项目的营收、利润与现金流数据均表现稳健。

轻资产模式则聚焦对外合作，通过专业团队为业主方盘活运营，提升商业资产价值。

但该模式面临一定风险，一是部分跨行业业主对商业开发认知不足，导致项目定位与盈利模式缺失，可能出现项目长期无法落地的困境；二是“不良资产类项目”操盘难度大，长期闲置会消解开发价值；三是专业团队与业主方易在产品打造、运营方向上产生矛盾。

对此，新合作商管将以专业能力为核心，通过精准测算与沟通协调降低风险。

王倩强调，轻重资产平衡是企业发展的关键，“重资产确保核心业务的稳定与战略落地，轻资产则拓展发展渠道，反推企业能力升级”，两者结合能实现资源互补。

因此，未来新合作商管项目拓展将以重资产为主，轻资产为辅，两者保持“8:2”的配比。

项目具体落地运营方面，新合作商管就将坚持“标准化基础+差异化主题”的策略。

据王倩介绍，新合作商管旗下项目均遵循统一的开发、产品与工程标准，但在风格定位上深度融入地方特色。

目前，该公司运营的22个地下空间项目就呈现了22种不同的主题。例如，凤凰星悦茂项目着重突出湘西风情，重庆星悦茂项目则主打重工业风。

每个项目都结合当地文化、人文与消费需求，填补市场空白。“我们拒绝千篇一律的标准化内装与美陈，而是以本地化需求为根本，让每个项目都成为城市文化、人文文化的载体。”王倩说。

王倩表示，未来公司运营资产将分两部分处理，部分资产可能通过资产证券化手段合理退出，主要针对投资超10亿元的大型项目；剩余部分将作为长期固定资产持有，通过持续运营保障稳定收益。这种安排既兼顾短期资金回流，又确保长期资产增值，为企业发展注入弹性。

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