北京二手房迎结构性回暖

北京二手房市场在“金九”期间迎来了结构性回暖。合硕机构数据显示，截至9月28日，北京二手房网签量已达14153套，实现同比、环比双增长。数据增长与市场热度相互印证。在近期实地走访西城、东城、大兴等区域时北京商报记者也发现，北京五环内尤其是核心城区的房源咨询量和带看量显著上升，需求端活跃度增强；五环外区域则受益于北京8月楼市新政的持续发力，前期积压的观望客群逐步转化为实际成交，同时近郊承接的外溢需求也呈现明显升温趋势。

业内人士分析认为，当前楼市的核心变化在于北京“8·8”楼市新政为有置业需求的购房者提供了入市通道。此前受既有购房政策限制，部分五环内改善型购房群体在向五环外置换升级时遇到阻碍。新一轮政策打破这一制约后，积压的改善需求逐步释放，直接推动整体交易量增长，也为市场向好趋势的延续提供了有力支撑。

网签量环比两连升

在北京楼市政策效应持续释放的背景下，二手房网签量已连续2个月实现环比上涨。合硕机构数据显示，截至9月28日，北京二手房网签量达14153套，较8月同期增长16.83%；而2025年8月全月，北京二手房网签量为13331套，环比上涨4.28%。

从数据可以看出，北京二手房市场自8月起已呈现升温态势。进入9月后，这一趋势在前期基础上进一步加快，市场活跃度持续提高。

值得关注的是，在环比持续上涨的同时，北京二手房网签量在“金九”传统交易旺季也展现出强劲的同比增长态势。具体来看，截至9月28日，2025年“金九”期间北京二手房网签量已超过2024年9月全月的13274套，增长幅度达6.62%，市场活跃度较去年同期显著提升。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，目前北京二手房呈现“双增”态势，连续2个月环比上涨，充分说明市场积极向好，也反映政策效果到位。一个重要原因是，特大城市二手房区位优势明显，且当前价格基本调整到位，因此市场认购积极性高。这也表明二手房市场已进入复苏通道。

麟评居住大数据研究院首席分析师王小嫱指出，二手房市场回暖一方面受季节性需求释放影响。作为楼市传统“金九”周期，购房者看房、成交的意愿随季节规律上升，带动成交量自然回升；另一方面，则是一线城市政策利好的拉动，直接激活了部分刚需与改善需求。

五环外积压需求逐步转化

近期，北京商报记者走访西城区、东城区、朝阳区、大兴区、石景山区等多个片区发现，五环外区域在北京“8·8”楼市新政影响下，呈现成交量回升趋势。

“限购政策优化后，部分具备资金实力但此前缺乏购房资格的群体得以入市。”大兴高米店南片区某头部中介机构经纪人王立东表示，8月政策发布后，累计咨询量从7月的400余个增至8月的503个，增幅达20%，且这一趋势延续至9月。

咨询量的提升进一步带动了成交量增长。据王立东介绍，当前已签单的10组客户中，有3组是8月政策发布后新增的咨询客户，这类客户在短期内完成了从咨询、选房到最终置业的全流程。

王立东进一步分析，此类购房者普遍资金充裕，且不愿等待新房建设周期，更倾向于选择可直接入住的优质二手房。尽管大兴区域内有多个新房项目在售，但从与购房者的沟通情况来看，“不愿等待”是普遍诉求。同时，大兴区域内的改善型二手房源在品质上具备显著优势，涵盖洋楼、上跃、别墅等多种业态，还包括得房率达90%、层高3米以上的大平层，以及一层带前后院的下跃户型，能够充分满足改善型需求。

严跃进表示，五环外购房套数限制放开后，此类区域的刚需和初次改善需求明显释放。从目前情况看，新政对市场需求的激活效果初步显现，基本达到预期。

石景山八角片区某头部中介机构经纪人刘欣也观察到类似现象。她指出，8月期间积压的意向购房者正逐步转化为实际交易。

“最近一周内成交了2套房源，均为此前积累的有意向客户。”刘欣举例称，之前因房源价格未能谈拢，购房者选择观望。但在8月8日北京新政出台后，首付款降低让该购房者重新获得机会，最终决定购房。

刘欣以一套总价400万元、公积金贷款100万元、贷款年限30年的房源为例测算，政策调整后，若购房者资格从二套调整为首套，首付款最高可减少60万元，这对市场起到了一定刺激作用。

核心区市场韧性持续显现

相较于五环外受政策推动实现咨询量向成交量快速转化的态势，北京核心区域二手房市场整体保持平稳运行。东城和平里片区某头部中介机构经纪人赵彤表示，门店所在区域因生活配套、教育资源、医疗资源等相对完善，常年咨询量维持在较高水平，近两个月由咨询转为带看的数量进一步增长。

据赵彤不完全统计，9月该门店带看量日均可达10余组，较8月增长10%。这一数据反映出购房者从以往以线上咨询为主，逐步转向线下实地看房。

带看频次的提升，从门店电动车的充电次数也可见一斑。赵彤表示，单次带看时长约1.5小时，通常需带领客户查看4套左右房源，对应行程约6—10公里；完成一组带看后便需立即充电，高峰期一天充电次数最高达5次，有时甚至因客流密集，需借用同事的电动车以满足带看需求。

赵彤分析指出，6—8月楼市处于传统淡季，期间新房源挂牌量维持在较高区间，为购房者提供了充足的选房空间，推动意向客户加快入市节奏。

合硕机构首席分析师郭毅表示，从当前二手房市场表现来看，整体价格正逐步向真实价值回归。其中，五环内部分老旧小户型房源依托核心地段价值支撑，房价已进入相对筑底的理性区间，市场热度呈现温和回升态势。

从购房时机来看，对于有子女入学需求的家庭而言，“金九”是较为适宜的置业窗口期。赵彤表示，“金九”期间不仅房源供应充足，且价格整体保持平稳，与“金三银四”期间常出现的价格回调、房源紧俏情况有所不同。

严跃进指出，“金九”成为核心区域入学需求家庭置业窗口期，核心原因在于房源供应充足，购房者有更多选择；价格稳定，降低了购房成本和风险。而“金三银四”时期市场往往较为活跃。因此，“金九”在房源和价格方面的优势，使其成为有子女入学需求家庭的理想置业时段。

郭毅认为，在价格走势趋稳的前提下，市场需求呈现调整后回暖的特征。她表示，一方面，部分购房群体经历短暂观望后，购房决策更趋理性；另一方面，对于存在核心地段居住需求的群体而言，在市场预期逐渐清晰后，购房需求将逐步释放，并不会因短期观望而长期搁置。

郭毅进一步指出，部分房源若能率先回归合理价格，或凭借更优品质、更突出地段形成竞争力，其性价比更容易契合购房者心理预期，从而推动单笔交易达成。此类成交案例增多后，市场活跃度将逐步提升，最终形成助推整体行情向好的正向循环。

北京商报记者 王寅浩 李晗