北京房地产打出了一张王牌

*此节目由豆包AI播客生成，感兴趣的朋友可以试听

过去一周，是北京汽车行业的盛会。

9月25日是雷军的年度演讲。非常罕见地，他给了理想汽车出面抬咖，称“冰箱彩电大沙发”成为现象级产品：

引来无数车企摸着理想过河。

雷总甚至还给第二天理想的i6发布会做了预告，要知道，i6是小米YU7最直接的竞品。

最近几年越来越多坐在会议前排的雷军，知道自己的影响力。小米和理想的联动，绝不是偶然，这两家企业背负着一个共同的标签：

北京汽车。

众所周知，小米汽车出生和成长都在北京；前两年，一直把产线放在常州的理想，也开始造北京工厂。这两家企业是北京庞大人才红利的典型产物。

在他们的带动下，很多供应商都在往北京走；比如宁德时代，也在建设北京工厂了。

2025年前8个月，北京新能源汽车产量同比增长1.4倍，离不开小米和理想的贡献。还有一个数字，高端制造相关产业投资同比增长接近60%。

2024年，北京第二产业GDP增长了5.7%：

八年来第一次。

今年第一季度，更是罕见地增长了6%。毫无疑问，时隔十七年，曾经脱实向虚的北京：

在重新工业化了。

北京的红利，很少有人能拒绝。

1

北京和上海这样的城市，有很多隐形红利。比如把城市核心城市资源拿出来，做成顶级的住宅。

过去几年，上海3000万以上新房的成交量，比其他所有城市加起来还要多。上海不仅把房子卖出去了，还顺手把招商引资的任务给完成了，富人们兴高采烈地摇号买房，还要感恩时代。

这一招本来是北京发明的。

1992年，北京市政府南下赴港招商，试图吸引香港和东南亚的富豪到北京投资。最终帮忙解决了这一难题的，是刘銮雄。

刘銮雄和招商团一起回了北京，随后就在顺义的温榆河畔拿下了一块地，和央企开发了：

北京第一个别墅。

它的价格是二环单元房的八倍，他们根本没在大陆开盘，而是去找中国香港和新加坡客户。

60套别墅在四小时内卖光，这些富豪不仅自愿来到了北京，还是自掏腰包。

香港回归后，更多精英开始逐步回流国内，高速路的修建，优质国际学校扎堆入驻，众多高尔夫俱乐部、高端马术俱乐部及逐步建起来的商圈，都预示着这一区域，即将迎来黄金时代。

2002年，这片别墅林立的土地被宣传成“中央别墅区”，马上引来工商局的禁令：

中央只有一个，你们想干什么？

这个名字正式被承认，已经是十年之后了。

过去20年，每个富裕起来的圈层都要来北京接受中央别墅区的洗礼。先是影视明星，然后是山西煤老板。

山西老板发家后仍保持着淳朴的作风——爱在别墅种菜，李彦宏当年就算在美国买了豪宅，还是这个爱好。北京多了不少十几辆车拉满现金来买别墅并要求改造菜园子的故事。

地产商们不知道烧坏多少点钞机。

2012年之后，互联网新贵诞生，赶上时代列车的知识富豪，和中央别墅区的生活方式无缝衔接。

中央别墅区逐渐成为最有国际生活氛围的社区之一，罗马湖畔、温榆河绿道多了很多遛狗的年轻人；早上七点半到八点半，各个国际学校门口，汇成了一股“世界名车博览会”的车流。

穿着各国校服的孩子们，在父母的叮嘱声中跳下车；Jenny Wang’s, DD’S MARKET等精品超市，挤满了采购的家政人员。

当这些可以调度最好资源的年轻人聚集在一起，教育竞争就开始了，高度竞争的环境、对完美主义的追求，让中央别墅区成为美国上东区，全职妈妈们有了一个统一的代号：

顺义妈妈。

在这里，孩子们的课外活动是骑马、击剑、高尔夫和冰球，有人为了陪孩子去美国读书，通读了400多本英文书。

很多外省的有钱人，甚至愿意带着小孩租个百来平米的小平层，陪小孩上个国际学校，周末再打飞的回老家住豪宅。

2

中央别墅区几乎成了北京经济指标的晴雨表。

最近20年，中央别墅区差不多供应了50个别墅项目，其中有将近一半供应来自于两个时间段：

2004—2006年、2014—2016年。

中央别墅区不再是滥发的通行证，更成了政府手里的一张王牌，只在有需要的时候再打出。

过去两年的高端制造业回归北京的浪潮卷起，又到出牌的时候了。

2025年2月27日，华润置地以底价60.24亿，拿下被看作是中央别墅区压轴的一块地。它就在温榆河边上，中央别墅区两大主轴：

温榆河和京密路的交汇处。

之所以说压轴，是因为这里就是中央别墅区的原点。20多年前，眼光毒辣的刘銮雄就是占下了温榆河第一排的位置，国有土地证编号0001：

这件事大刘吹了一辈子。

温榆河是北京最古老的河流，这么多年从未断流，就知道它的含金量。从东汉漕运，到康熙出游，都是通过温榆河。北京人在温榆河河畔，建了这座城市最大的生态公园。

←左右滑动查看温榆河公园→

中央别墅区诞生以来，国际教育、医疗、交通和商业，都是围绕着这个原点展开的。毫无疑问，这是中央别墅区的黄金C位。

现在，这个伟大故事，得到了一场迟来的圆满。

这块地的容积率也很有意思：

1.01.

熟悉这些年别墅限制性政策的人，应该对这个数字的意义很敏感。2012年禁墅令之后，北京对于别墅的政策就在不断收紧，2018年，北京又规定，全市范围内禁止新建容积率小于1的住宅。

1.01是北京现有新房中：

容积率最低的了。

中央别墅区的这块土地，有关部门很重视。

土地出让后，主管部门又进行了两次规划调整，让它的形状更规整，道路限制更小。这也意味着，未来的建设单位，拥有了更大的规划自由。

华润置地的团队更是万分珍视，他们分成两路，一路去调研纽约、伦敦和巴黎的近郊别墅；另一路对中央别墅区历史上的所有项目进行大摸底，向真实用户发出了2000多份调查问卷，并对上百组业主进行了深度专访。

两路人马的调研，汇聚成了一份设计方案。一场由央企主导的别墅供给侧改革，呼之欲出了。

前几天，方案的很多内容披露出来，也包括它的名字：

北京润园。

3

北京润园的设计灵感，来自于法国罗什福庄园、洛杉矶荣勋宫等庄园，横三竖五的建筑构图，有大地重器的厚重感；归家大门的形制，则来自于超高规格的凯旋门廊柱院。

它规制严谨，门窗、露台、栏杆，是在可追溯千年的传统形制上，进行的现代工艺重新演绎。

在保留大多数传统规制的同时，华润置地对很多方面做了创新性的产品迭代和现代化升级，尤其是窗户。据华润的朋友透露，产品有非常多值得期待的点：

两层高的落地窗、多维度采光天井、户内超大地上庭院，在不破坏地上采光的基础上，通过采光井及地下庭院的组合设置，达到地下采光最优的系统性解决方案。这些空间都将同时在北京润园的别墅中出现。

北京润园另一最大的革新，还在别墅的功能。在聚集内外部设计资源的时候，他们对设计师有一个基本要求：

要住过别墅。

北京润园产品类型有平墅约271-330㎡，空墅约328㎡，院墅约700-990㎡。设计师会分解别墅的每一层，对功能和空间互融、可变，都做专题研究。

从室内到室外，从庭院到会所，甚至车位，都做到超额配置。比如，别墅业主的户均拥有3-5个车位，会所面积接近4000平米，功能对标顶奢酒店。

北京润园效果图

此外，他们还将引入礼仕管家服务体系，借鉴LVMH白马庄园、法国顶级酒店AIRELLES的服务标准，做到一户一策。

华润置地希望解决的，是传统别墅和现代生活的矛盾，能经得起日常生活的考验。长相守才是真正的考验。他们内部提出一个宗旨：

要做全域高品质别墅。

这是这个项目最大的野心，也是对过去所有别墅产品的总结和超越。

真正的挑战在于，如何让全球视野为之停留。中央别墅区的邻居们，可能是全北京最挑剔也最自由的一群人，世界本就是他们的客厅。

他们中的很多人都是国际公民，空间和距离并不是问题。挑剔是无声的，过去，当北京进入寒冬或雾霾天气，他们不会让家人待在帝都，他们在南方或国外有第二个家。

能让他们心甘情愿留在北京的，绝不是常规操作，而是别处都无法复刻的生活：

真正的奢侈，不是选择去哪里，而是无需选择地留下。

珍爱包叔，顺手“在看”