上海老牌房企——大华集团的“滑铁卢”

上海内环旁，一场豪宅市场的较量正在静悄悄上演，而老牌房企大华集团可能正面临其发展史上的关键转折点。

今年3月28日，上海老牌房企——大华集团，以24.86亿元夺下上海静安区N070302单元111-21地块，溢价率达到32.3%，折合楼面价9.27万/㎡，刷新静安区土地单价纪录。

大华集团的故事始于1992年。当时，上海宝山区大华启动成片旧区改造，上海大场房地产开发经营公司（集体所有制）应运而生。

1995年，历任上海宝山区大场镇副镇长、新华村党总支书记的金惠明担任大场房地产总经理。

1998年，公司正式更名为大华集团，2002年，宝山区大场镇将持有大华集团75%股份转让给了金惠明等34名自然人股东，由此大华集团也由公转为了私。

这34名自然人股东中除了金惠明，还有他的弟弟金建明，女儿金玲。就这样，一家集体企业就这样逐渐成为了金惠明家族的“囊中之物”。

早期的大华发展稳健，深耕宝山区域，依托低价获取的大量土地资源，开发了多个大型居住社区，一度被誉为“宝山之王”。

2007年前后，保利发展、碧桂园、恒大等房企相继登陆资本市场，大华集团也试图借壳大连金牛上市。

但上市需公开披露企业状况，大华集团从集体资产到私人控股这条路存在多处疑点，面对公众的质疑，大华集团上市计划被迫搁浅。

从2016年开始，大华集团依靠早期的积累，也开始陆陆续续的向着其他城市拓展，相继进入武汉、南京及西安等城市。

虽然大华集团有一定的扩张，但是与其他高周转房企差别很大，大华更多的还是以稳健为主。

当碧桂园、恒大、融创等房企纷纷突破千亿销售之时，大华集团也开始调整发展方向，加大了向外扩张的步伐。

2019年，大华集团在上海土地市场一连拿下10块土地，包揽当年上海土地市场的拿地面积和拿地金额双料冠军。

全国性的布局也让大华拿到了预期的回报——在2020年和2021年，大华集团的销售有了突破性的进展，分别实现销售金额500.4亿元和559.9亿元。

自恒大爆雷，房地产自此逐步进入下行调整期以来，除极少数民营房企之外，其他的民营房企鲜有出现在土拍市场。

而大华却就是那个极少数者，2025年前8月，大华集团新增土地货值157亿元，是房企新增土地货值榜TOP30中为数不多的民营房企之一。

今年3月份，大华24.86亿拿下静安区地块六个月后，项目在近期迎来了开盘——推出105套住宅，备案均价13万/㎡，备案名：大华静安年华。

产品方面，大华推出了改善系产品——年华系，并规划了静安区首个三阳台产品。

结果首开当日，共吸引到81组客户认筹，其中72组符合购房资格，有效认筹率68.6%。

客观来看，这一认筹率在全国新房市场中表现不俗。然而，这里是上海——当前国内楼市热度最高的城市。

大华静安年华地处静安区内环与中环之间的大宁板块，属于纯正的市区，68.6%的有效认筹率，好像还是说的过去的。

但凡事就怕对比，只有对比才能造成伤害。

一周前，同样位于静安大宁板块的中建玖上琅宸首次开盘，推出140套住宅，222组有效认筹，有效认筹率158.6%，备案均价14.68万每平。

两相比较，大华静安年华虽然在价格上每平米便宜了1.68万元，但却未能获得购房者的热烈追捧。

大华静安年华销售遇冷的背后，有着复杂的原因。项目最大短板在于周边城市界面较为老旧，虽更靠近内环，却基本被“老破小”住宅环绕，与中建玖上琅宸所在的城市更新区域相比，居住环境明显逊色。

从价格横向对比来看，大华静安年华13万元/㎡的均价，在同环线范围内并不具备明显优势：

杨浦内中环新房售价约11万–12万元/㎡，浦东内中环约11万元/㎡左右，长宁内中环约13万元/㎡。唯一的例外是徐汇内中环，因有黄浦江景观资源加持，新房售价逼近20万元/㎡。

可见，大华静安年华的定价，在同区域中缺乏价格竞争力；与同板块项目相比，又在周边环境上处于下风，处境颇为尴尬。

作为开发商，大华对该项目寄予厚望——这是公司在上海开发过的单价最高的楼盘，而当初拿地时，是以溢价32.3%的代价竞得。

销售不畅也让大华集团的资金状况备受关注，尤其是在房地产行业整体下行的背景下。

数据显示，2024年大华集团实现营业收入501.97亿元，营业成本387.3亿元，净利润为10.88亿元。

公司总资产为1498亿元，同比减少13.11%；总负债约1053亿元，同比减少16.98%。

与此同时，大华集团的债务规模曾连年攀升，从2018年至2022年，总负债分别为632.57亿元、927.36亿元、1212.88亿元、1626.7亿元和1594.1亿元。

在当前房地产行业的深度调整中，民营房企的容错空间已极其狭窄，核心项目的去化能力，往往直接关系到一家房企的生存与发展。

大华静安年华这个被寄予厚望的“明星项目”，如果不能成为企业穿越周期的方舟，那就极有可能演变为一道生死攸关的考题。