上海住宅建筑新规标准落地对楼市的影响

今年5月1号，国家标准的《住宅项目规范》开始执行，地方上陆续推动地方性住宅建筑标准落地。近期，上海市规划和自然资源局出台了《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》文件，意味着上海住宅建筑新规正式落地，引起广泛关注。

同策研究院联席院长宋红卫认为，沪版住宅建筑规范标准落地，有利于推动上海好房子落地与实施，同时对于城市更新项目也有积极的推动影响，从文件内容来看，这次新规主要有四个核心要点值得关注：

第一、阳台赠送面积超一倍，共有三个赠送点：①阳台最大限制面积由原来的8平米增长到16平米，增长一倍；②封闭阳台原来按照全面积计容，新规按照1/2来计算，封闭阳台赠送面积也增加一倍；③在特殊地段，比如公共绿地、广场河流、风貌街道周边的项目，为了增加人与环境交互，提高人居环境体验，赠送进深不超过0.75米，最大长度3米，总共2.25平米的开放式阳台，不计入面积。

第二、高档外立面打造，比如干挂石材、金属、陶板或其他高品质材料打造的饰面层不计入容积率。这点对于开发商影响较大，原来很多项目打造外立面出于盈利考量用的基本都是涂料或油漆，新规政策打开后，未来在外立面打造方面，开发商有更大的发展空间。

第三、设备阳台赠送面积有了明确限制，比如空调外机等户外设备平台，每户无围护的总面积不超过2.5平米，如果超过2.5平米或者是有围护的将被计算容积率。

第四，住宅建筑新规对于上海的城市更新也是利好，一是土地成本方面，这次新规明确规定原有土地如果是划拨性质，在拆除重建后增加的套内面积部分可以保留划拨用地的性质。土地成本是项目最大成本，如果按照划拨性质来计算，可以大大降低项目的开发成本。二是阳台赠送面积和外立面打造，同样适用于城市更新项目。

总体来看，上海住宅建筑规范标准的落地，既有里子又有面子，不仅可以推动未来的新入市项目得房率的提高，更对于外立面的高品质打造有积极的影响。对于上海整个楼市长期发展是利好，它能够推动新一代住宅产品的不断迭代升级，通过产品迭代的逻辑，不断激发出改善性需求的释放，对于稳定上海楼市具有积极影响。短期内，也有一些反向影响，比如新规落地之后，对于目前在售新房及已报规但还未销售的项目有一定的冲击，影响更大的可能是对于二手房市场，如果有卖房打算的这部分人群要抓紧了。

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