相对方不完全履行合同义务，我方可以行使先履行抗辩权吗？

作者 | 邹永源律师

导语
依据《中华人民共和国民法典》第五百二十六条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。
如果相对方只是不完全履行合同义务，那么我方是否还可以行使先履行抗辩权？

一、典型案例（2019）京0105民初6914号

原告北京达坤房地产开发有限责任公司（以下简称达坤公司）与被告北京美豪富邦国际酒店有限公司（以下简称美豪公司）、第三人北京盛世雅华酒店管理有限公司（以下简称雅华公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。法院查明如下：

达坤公司系位于北京市朝阳区38号1号楼（以下简称涉案房屋）的房屋所有权人。美豪公司原名北京富邦国际酒店有限责任公司，于2010年10月13日变更为现名称。

2005年6月28日，达坤公司（甲方）与案外人北京五千年酒店管理有限责任公司（乙方，以下简称五千年公司）签订《租赁合同》，约定：

第二条租赁期限和装修期：租赁期限20年，自2005年12月1日至2025年11月30日止。

第三条租金、押金及其他费用：租金为610万元/年，自第六年起每三年递增3%。

第四条支付时间和支付方法：租金为先付后用……自第六年起按年支付，每年提前十五天支付（2010年11月15日前交纳2010年-2011年租金，合同期内依次类推）……2016年12月1日至2019年11月30日，年租金为666.6万元。

第六条楼宇及院落交付及装修约定：乙方若进行装修，不允许破坏租赁房屋主体和承重结构。乙方的装修方案应事先征得甲方和原设计部门书面同意，否则须立即停止施工和承担甲方经济损失。甲方在收到乙方装修方案后应在一周内予以答复。

2013年，美豪公司与雅华公司签订《委托经营管理协议》。

2018年，美豪公司向本院提起与达坤公司（2018）京0105民初2630号房屋租赁合同纠纷一案，请求达坤公司赔偿因其恶意阻止美豪公司及雅华公司装修给美豪公司造成的经营收益损失1000万元。庭审中，美豪公司举出《通知》以证明雅华公司于2014年4月向美豪公司提出装修申请及方案且在雅华公司准备简单装修时受到达坤公司阻止。达坤公司对《通知》真实性不认可，认为美豪公司并未告知其该《通知》，且《通知》没有雅华公司提交的装修申请及方案，达坤公司与雅华公司之间的合同也没有约定第三方进行装修的情况。美豪公司还举出公证书4份，以证明其分别于2014年5月18日、2017年7月28日、2017年7月31日向达坤公司公证送达了装修申请、说明及装修图纸，但达坤公司在一周内均未答复。达坤公司对4份公证书真实性均认可，称其并未收到上述材料，美豪公司送达人员也不是指定的联络人，且公证材料中只有装修效果图，无法判断装修行为是否涉及主体结构和安全。2019年10月28日，北京市朝阳区人民法院作出（2018）京0105民初2630号民事判决书，判决驳回美豪公司全部诉讼请求。美豪公司不服提起上诉，2020年4月10日，北京市第三中级人民法院作出（2020）京03民终1436号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判，并认定合同履行过程中，美豪公司数次向达坤公司通过公证送达等方式递交装修申请及有关材料，达坤公司未依照合同约定答复美豪公司，属于违约行为。但美豪公司的装修方案未取得涉案房屋原设计单位的书面同意，尚未达到合同约定的装修的条件，故达坤公司未予答复并非美豪公司存在损失的唯一原因。

二法院认为：美豪公司所主张的行使先履行抗辩权的行为是否正当？

根据本案查明的情况，双方在合同中约定，美豪公司应在2017年11月15日之前向达坤公司支付2017年12月1日至2018年11月30日的租金，而美豪公司截至法庭辩论终结之日未向达坤公司支付上述租金及其后的租金。美豪公司主张其不付租金的行为是针对达坤公司未按合同约定答复其装修申请的在先违约行为而行使先履行抗辩权，达坤公司对此不予认可。

本院认为，先履行抗辩权是指在双务合同中应当先履行的一方当事人未履行或者不适当履行，到履行期限的对方当事人享有不履行、部分履行的权利。行使先履行抗辩权应同时具备以下条件：一是合同双方因同一合同互负债务，在履行上存在关联性，形成对价关系。合同附随义务对于主给付义务一般不构成行使先履行抗辩权的先决条件，除非该附随义务影响合同目的的实现；二是债务具有先后履行顺序；三是应当先履行一方不履行或不完全履行合同。不完全履行只是少量不足，不影响合同目的实现的，对方当事人不得行使先履行抗辩权。上述条件的认定，应根据当事人主张其行使先履行抗辩权时的双方合同履行的具体情况判断。

首先，本案双方当事人之间具有租赁合同关系，存在形成对价关系的合同义务。达坤公司作为出租方，其所承担的交付租赁物、协助装修等义务，与美豪公司作为承租人所承担的支付租金的义务之间能够产生履行抗辩权。

其次，本案中，双方债务存在先后履行顺序。美豪公司于2017年7月28日、2017年7月31日向达坤公司提出装修申请后，达坤公司作为出租人在一周内应先行承担答复装修申请等义务，即在美豪公司于2017年11月15日履行第二年度2017年12月1日至2018年11月30日的租金支付义务之前，达坤公司应予答复。

再次，达坤公司存在不完全履行其合同义务的情况。达坤公司未依照合同约定答复美豪公司装修申请的行为，已被（2020）京03民终1436号民事判决书认定属于违约行为，但该民事判决书同时指出，美豪公司的装修方案未取得涉案房屋原设计单位的书面同意，尚未达到合同约定的装修的条件，达坤公司未予答复并非美豪公司存在损失的唯一原因。可见，达坤公司该义务的履行不足，虽对美豪公司使用涉案房屋会产生一定影响，但从合同约定的装修条件、美豪公司与雅华公司就涉案房屋的租赁管理关系并实际使用涉案房屋等情况来看，达坤公司未履行该项义务的后果并未严重到影响美豪公司合同目的实现的程度，并非美豪公司存在损失的唯一原因，而在美豪公司支付下一期租金前，即美豪公司主张其行使先履行抗辩权的时间节点之前，涉案房屋已具备使用条件并交付美豪公司。因此，美豪公司以之主张先履行抗辩权并拒付下一期租金，明显超出了达坤公司不履行该项义务的严重程度范围，与诚实信用原则不符。因此，对于美豪公司上述主张，本院不予认可。

综上，本院认为，虽然美豪公司支付下一期租金的义务后于达坤公司履行对涉案房屋的协助装修义务，两种合同义务之间形成对价关系，且达坤公司在协助装修义务方面存在未依照合同约定答复美豪公司装修申请方面的不足，但由于该项义务履行不足并未严重到影响美豪公司合同目的实现的程度，且美豪公司拒付租金明显超出了达坤公司不履行这一义务的严重程度范围，因此，美豪公司主张其基于先履行抗辩权有权拒付租金，本院不予支持。

三、案例评析

本案为房屋租赁合同纠纷，争议焦点为被告美豪公司所主张的行使先履行抗辩权的行为是否正当？

本案中，被告主张其不付租金的行为是针对达坤公司未按合同约定答复其装修申请的在先违约行为而行使先履行抗辩权。笔者认为，先履行抗辩权本质上是对违约的抗辩，在双方当事人互负债务，在履行上存在关联性，形成对等关系的义务，同时两个债务有先后履行顺序，先履行一方不履行或不适当履行，方可行使先履行抗辩权。

虽然美豪公司支付下一期租金的义务后于达坤公司履行对涉案房屋的协助装修义务，两种合同义务之间形成对价关系，且达坤公司在协助装修义务方面存在未依照合同约定答复美豪公司装修申请方面的不足，但由于该项义务履行不足并未严重到影响美豪公司合同目的实现的程度，且美豪公司拒付租金明显超出了达坤公司不履行这一义务的严重程度范围，因此，美豪公司不能主张其基于先履行抗辩权有权拒付租金。

邹永源知恒律师事务所合伙人知恒证券与资本市场法律事务部委员知恒律师事务所青工委委员自2022年至今，已经独立承办民商事纠纷案件160+，其中房地产纠纷案件30+。专业领域：民商事诉讼、企业法律顾问

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