香港楼市：坚尼地道 33 号的租金回报率和升值潜力如何？能投资吗

坚尼地道 33 号的租金回报率较为可观，升值潜力较大，具有一定的投资价值，以下是具体分析：

• 租金回报率：湾仔区高端住宅租金回报率稳定在 3%-4%，坚尼地道 33 号的 1 房单位（360 平方呎）月租可达 2.8 万港元，回报率约 3.2%，高于同区域平均水平，2 房、3 房单位租金会更高，整体租金回报率表现亮眼，适合长线投资。
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香港湾仔坚尼地道 33 号

基本信息

发展商：The Development Studio（TDS）及富合置业。

项目地址：香港湾仔区坚尼地道 33 号。

地盘面积：约 7704 平方呎。

地积比率：近 8 倍。

楼高：不多于 28 层，高度由主水平基准以上 120 米增加至 129.95 米。

发展楼面：约 6.16 万平方呎。

单位数量：共 71 个单位，其中 69 个为标准分层单位，2 个为顶层复式户。

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• 升值潜力
  • 地段稀缺性：项目位于湾仔半山区核心位置，毗邻中环金融城与金钟行政枢纽，湾仔半山作为香港传统豪宅区，土地供应已近枯竭，过去十年仅新增 3 个住宅项目，稀缺性直接推升资产价值。根据 2025 年戴德梁行数据，该区房价较 2018 年峰值跌幅仅 12%，显著低于全港平均 28% 的跌幅，抗跌性凸显。
  • 政策红利与区域升级：湾仔发展计划第二期工程（2026 年完工）将新增 12.7 公顷海滨用地，包括长达 1.17 公里的海滨长廊及西园景平台，这一规划不仅提升居住环境，更将湾仔北与中环新海滨连成一体，形成港岛核心商业区的 “黄金海岸线”，参考中环海滨物业的溢价逻辑，坚尼地道 33 号未来升值空间可期。
  • 教育资源支撑：项目所在的 12 校网（小学）涵盖玛丽曼小学、圣保禄天主教小学等名校，中学网覆盖湾仔区顶尖学府如香港真光中学、圣保禄学校等。根据 2025 年教育局数据，该区名校学位申请竞争比达 15:1，优质教育资源直接支撑房价溢价，同地段带校网物业较非校网项目溢价约 20%。
  • 市场需求增长：2025 年 “高端人才通行证计划” 升级，投资 3500 万港元购置指定豪宅可缩短永居申请年限至 5 年，叠加 “资本投资者入境计划” 放宽，预计未来 3 年湾仔区高端住宅需求将增长 25%，直接利好坚尼地道 33 号。此外，内地买家占香港千万级豪宅成交比例已突破 55%，坚尼地道 33 号凭借核心地段、优质校网及政策红利，成为内地高净值人群 “资产避险 + 身份规划” 的双重选择。

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不过，投资该楼盘也需考虑一些因素，如购房成本较高，作为香港核心区域的中高端楼盘，价格对购房者的资金实力要求较高。而且项目整体规模不大，仅有 1 座楼宇共 71 户，相比大型社区，小区内的园林景观等公共空间可能相对有限。但综合来看，坚尼地道 33 号具有较高的投资价值。

户型详情

分层单位：一层 3 户设计，户型涵盖 1 至 3 房。1 房单位实用面积约 360 平方呎，2 房面积约 663 平方呎，3 房面积约 1033 平方呎。

顶层复式户：实用面积介乎 1276 至 1562 平方呎，另设有平台，面积分别为 49 平方呎及 218 平方呎。

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