琶洲新一轮“风暴”，从天奕二期刮起！

广州豪宅买家，又把目光投给了琶洲。

还记得4月份入市的保利天奕吗？它的二期重磅组团——曦苑，马上也要来了！

就在昨天，天奕二期样板房正式开放，市场目光迅速聚焦，不少买家争相跑步进场，抢先预约参观。

｜保利天奕人气图

楼市君也率先走访了项目现场，拿到了一手资料。

今天来聊聊，作为琶洲最新一代产品的保利天奕·曦苑，到底有多牛！

一提到琶洲住宅，大家最先想到的是大平层、高门槛。

但对于新一代住宅来说，它不仅关乎尺度，更关键的是对改善买家生活方式的洞察。

保利认为，它不应该有“路径依赖”，更应该给出“先于客户的答案”。

｜保利天奕实景图

为此，早在规划之初，保利天奕就通过大量市场调查、客户调研，试图预演塔尖群体对琶洲的生活需求。

他们发现，对于豪宅客群而言，生活价值共识远胜于单纯的价格考量，除了地段之外，买家更希望有舒适、低密的居住空间。

也正因如此，保利天奕一期就拿出“超强产品力”，5个月实现光速去化，登顶全广州新房成交金额TOP1。（来源：中指院）

｜2025年1-9月广州新房成交金额

|广州楼市发布制

在热销的基础上，保利天奕乘势加推项目二期——曦苑，献出压箱底的低密诚意产品。

此次入市的天奕二期，与一期相比，有两方面的升级：

从位置来看，项目二期位于整个项目的南侧，仅规划了四栋楼，皆为16-17层的2T2南向板楼，户户采光通透，园林景观相当优秀。

｜保利天奕·曦苑示意图

｜广州楼市发布 制

在硬核指标上，二期的容积率低于2.0，这一数据在近五年的琶洲，乃至整个“珠金琶”也只有这一宗地。（来源：中指院）

低容积率，就意味着可以转化为更宽的楼间距、更丰富的绿化空间和更舒适的居住体验，让业主犹如“生活于CBD的生态之中”。

产品升级的同时，货量却很有限。

曦苑的总货量仅有150套，按照目前的去化速度，预计很快就被消化完。

作为琶洲最新一代产品，保利天奕拔高舒适度只是基本操作。

只要你看了昨天开放的样板房，你会发现保利天奕二期，又在逼自己升级了。

它的特别之处在于，它尊重改善需求之余，把品质感拔升到一个新高度。

｜建面约12 7 ㎡ 实景图

｜广州楼市发布 摄

供应不足10%，琶洲CBD的“入门款”

纵观琶洲CBD，不少一手楼盘的起步面积往往要去到140㎡以上，大户型加上高房价，门槛着实不低。

这次，保利天奕二期的加推，恰恰弥补了琶洲中小户型的空白。

在产品面积上，二期与一期相同，主打建面约125-170㎡户型，保持了友好的起步面积。

｜保利天奕二期户型分布

｜广州楼市发布制

这么一来，琶洲买家能以高性价比，入手超高使用率新品，不用委身屈就老旧二手房。

尤其是127㎡的入门级户型，在整个琶洲的新房供应中的占比不足10%（120-130㎡户型占比，来源：中指院），非常少见。

近两年来，琶洲有一半以上的新房供应，产品面积段都在160㎡以上，入手门槛基本在2000万起步。

｜琶洲新房供应 统计日期：2025.9.25

｜广州楼市发布制

更重要的是，127㎡却能撬动豪宅大平层同等的配套、圈层、景观。

这批产品的出现，对于渴望跻身琶洲CBD的买家而言，无疑是极具诱惑力的。

无界观景，不被尺度限定

当然，保利天奕二期之所以成为“限量级”，货量稀有、面积可控只是其一。

更重要的，还在于其产品力非常有含金量，做出对标顶豪的空间尺度感。

即便是入门款的127㎡户型，天奕的产品含金量也直接拉满，做出诸多亮眼的豪宅配置。

｜建面约127 ㎡ 示意

｜广州楼市发布 摄

内行人都知道，30万+/㎡的 侨鑫汇悦台、 深圳湾壹号等顶豪业主，偏爱纯板楼是有原因的。

而保利天奕同样配置了独梯独户，邻居之间互不打扰，在珠金琶的二手房中，基本只有200㎡以上才有。

｜豪宅侯梯厅对比

｜广州楼市发布 制

此外，套房式的主卧通过L型大飘窗，实现270°环幕飘窗，保障了完整的观景界面、流畅性视野。

｜建面约12 7 ㎡ 实景图

｜广州楼市发布 摄

又比如LDKB（客厅、餐厅、厨房、阳台）一体化的公区，使用面积超过60㎡，再加上四开间朝南，越级实现豪宅尺度感。

｜建面约12 7 ㎡ 实景图

｜广州楼市发布 摄

另外，少承重墙、多飘窗加上百变空间设计，让室内空间可以随心而变。

既能够对外开放，又可以做成适合个人独处的小世界。这样的生活更走心，够随性。

｜建面约12 7 ㎡ 实景图

｜广州楼市发布 摄

值得一提的是，全屋还打造有人性化收纳系统，户内收纳占比超过同类户型。

还有建面约170㎡户型，在127㎡的基础上做到更阔绰、更极致的采光面。

｜建面约170㎡示意

｜广州楼市发布 摄

让楼市君很惊艳的一点，建面约170㎡客厅拥有约8.4米景观阳台，放上瑜伽垫、动感自行车，一边欣赏窗外郁郁葱葱的园景，一边轻松律动。

超大公区加上双阳台南北对流、楼间距近50米，不仅采光拉满，坐在客厅休憩，也能感受到穿堂而过的清风。

｜建面约170㎡实景图

｜广州楼市发布 摄

与此同时，主卧格局与传统豪宅不同，处理相当“豪横”。

主卧拥有270°巨幕采光面，全屋几乎被美景包裹，堪比五星级酒店的总统套房。

｜建面约170㎡实景图

｜广州楼市发布 摄

空间之舒展，不仅能放下一张kingsize双人床，还留下堪比一间书房的活动空间。

对比起珠金琶10万+/㎡的大部分二手项目，保利天奕二期不仅尺度和视野都双双碾压，更拉满你对CBD生活的想象。

越级交付，质感对标顶豪

除了空间感能打之外，保利天奕二期还有一个很显著的升级之处，在于“越级交付”：

简单来说，就是即便是改善户型的交标，也能对标顶豪级别。

比如大户型选用天然达芬奇奢石铺陈电视背景墙，不仅耐磨性好，通透优雅，基底色泽温润。

｜建面约170㎡实景图

｜广州楼市发布 摄

石材和其他材质的搭配，不仅显示奢华感，也容易清洁，质感可以对标顶豪标准。

艺术美感的背后，是保利天奕的每一道工序，都需要极致的匠心，和对设计语言的细致考虑。

｜建面约170㎡实景图

｜广州楼市发布 摄

值得一提的是，部分高标配置原用于190㎡+户型，此次普及至127㎡级产品，实现“小面积、高规格”的降维打击。

比如厨房交标，引入瑞族（V-ZUG）厨电，直接对标南天名苑、尚东柏悦府等顶豪配置，不仅提升了整体美观度，更确保了经久耐用的生活底气。

｜建面约127 ㎡ 实景图

｜广州楼市发布 摄

针对广东家庭钟爱的“镬气”小炒，项目采用全隐藏升降式油烟机可瞬间产生强大吸力，快速吸排油烟，确保厨房空气清爽。

搭配的三眼灶具具备智能感温探头，能够精准探测锅底温度，自动调节火力大小，无论是慢火煲汤还是猛火快炒都能轻松拿捏。

而建面约170㎡户型，项目更是配备了瑞族六件套，哪怕是厨房小白也能做出米其林级别的大餐。

置身室内，你无时无刻不被保利天奕的用心包围着，相比这些升级，还有更多看不见的，花在产品身上的时间。

｜建面约170㎡实景图

｜广州楼市发布 摄

在市场标准模式下，这样“非标品”，显然才是奢华的具象。

一方面，保利天奕用豪宅产品力做改善项目，这种降维打击已是深不见底的护城河，

但另一方面，保利天奕还在不断进化。它不管从项目本身有地段、产品打磨，还是交标细节都，不难看到其对于长期主义的笃定。

这种长期主义，让你感受到的不仅是居住空间，而是它从容积率到视野，从户型到交标，打造以品质为内核的生活体验。

｜建面约127㎡实景图

｜广州楼市发布 摄

当然，关于户型产品，楼市君更建议大家去现场感受，毕竟再好的描述，都不及眼前所见。

最后，我们聊聊保利天奕这个盘更独特的地方，那就是它的超配底盘。

它所在的琶洲CBD，是广州发展过程中天时地利的产物，而区位“天生丽质”的保利天奕二期，先天就被眷顾。

但保利没有满足于此，除了产品打造上不断投入之外，它把目光放到了红线之外，主动参与并推动整个琶洲南区域的焕新升级。

｜保利天奕节点兑现示意

｜广州楼市发布制

首先引人瞩目的，是家门口约35万㎡的旗舰商业体，它正悄然填补琶洲高端商业的空白。

大家知道，目前琶洲产业能级不断跃升，高端商业配套却显稀缺。

而保利天奕旁这座即将迎来大规模交付的商业综合体，作为琶洲首个骑楼特色商业街区，融合了高端商场、星级酒店与情景式商业街等多重业态。

｜保利天奕旁商业综合体效果图（仅供参考，以交付实际为准）

｜商业实景图

|广州楼市发布摄

它不仅是日常生活的延伸，更将跃升为城市级的社交会客厅和潮流打卡新地标，为片区注入鲜活能量。

其次，教育配套也迎来实质性进展——项目南侧的港澳子弟学校，目前已实现封顶，预计明年招生开学。（本项目不承诺入学资格)

这所由保利投资控股、携手暨南大学共同打造的国际化学校，聚焦数字化教育生态，据传还将引入人工智能等前沿课程。

｜学校效果图 （仅供参考，以交付实际为准）

从规划到落地，每一步都精准契合数字精英家庭对优质教育的期待。

更值得一提的是专属交通体系的逐步兑现，让业主得以从容切换静谧生活与都市繁华。

此前，不少业主关注的市政道路及专属桥梁，目前已肉眼可见地成完工。

｜市政道路实景图

|广州楼市发布摄

未来，它将无缝衔接社区内部步道、市政路网与琶洲核心区，真正实现“生活与繁华一桥相连”。

随着琶洲“海陆空”立体交通网络加速成型，保利天奕所构建的高效出行体系，在板块内堪称独树一帜。

总的来说，琶洲CBD的价值早已得到认可。

但随着保利天奕二期曦苑的开放，琶洲的居住价值仍有突破的可能。当然，能穿越时间的产品永远不多。

正如保利天奕二期，只有150个席位，板房开放首日就超过50组客户认筹，按照目前的去化速度，预计不用多久就会清盘。

目前，保利天奕二期正处于开盘前最关键的认筹阶段！争藏热潮之下，项目即将迎来正式开盘！对于全广州改善买家而言，高价值产品注定稀有，等待或许就意味着错过！

国庆期间，保利天奕同步推出多重专属礼遇：

1、二期127㎡及170㎡四房臻席正式亮相，全新样板间已对外开放，恭迎品鉴；

2、针对一期清尾房源推出限时99折优惠，仅余最后5个珍贵名额；

3、保利为买家定制一对一的资产置换服务，助力实现置业升级；

4、大家还可前往项目参与非遗文化体验课程，包括非遗螺钿、陶瓷彩绘、掐丝珐琅、岭南押花等精彩内容，并享每日限定精致茶歇。

这个国庆，保利诚献“十全十美”焕然新生购房节，为追求品质生活的买家，提供一步到位的安家选择，更是一份值得托付的承诺。

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