山西
太原楼评☞| 业内视角
535篇/文999字/阅读15分
导读
前期定位，是否有预判性？解题能否“不谋而合”？赏鉴格盟用地沟通稿！
察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！
二年前，太原格盟用地控规调整，除了华润，仍有一些潜在的房企关注此宗地块。2022年9月，楼评君与地块意向房企初步做了一轮地块定位思考沟通稿。
后服务近三个月，不断修缮论证相关开发各类问题，对项目完成了前期策划和概念设计工作，虽未能助力意向房企竞得地块，目前华润瑞府的入市兑现也是颇有欣慰！
楼市下行｜豪宅有序
任何房企面对开发的三大问题：卖多钱？卖多久？卖给谁？
其中卖多少钱会比根据市场运行的评估，产品禀赋，房企属性，竞争力的塑造，拿地成本测算，以及市场预期，目标产品段的供需压力等多方面修正得到的一个波动值。
卖多久？也可以理解为怎么卖，也就是营销策略，是适应市场流速挤占份额，还是另辟赛道，建立专属的流速通道，项目货值，流速，建设分期等相应问题的融合。
卖给谁，客户研究是房地产必须面对的课题，什么样的客户买什么样的产品，什么样的产品对应什么样的客群，如果匹配度高，则可实现事半功倍的成效！
NO. 1｜格盟地块理解！
NO. 2｜市场洞察观瞻！
NO. 3｜定位发展思考！
回顾思考｜用地硬伤
太原格盟地块看起来绝好的地段，实际用起来并不好用的双条形地块！
汾河景观有加持，但滨河路两侧大部分用地都不是很好用，条形用地不能像星河湾那种用地，有广阔的空间。商业用地也是快速路，人流车流动线并不理想。
汾河沿线，在景观上处置的典型的项目，比如华润中海幸福里的栋座排布—小碟形，东侧为南北排布，西侧为东西排布，兼顾了景观获取，削减了户型朝向。
豪宅户型基本锁定，L型边厅的产品导向。方位不能大调变，栋座错位排布，有不协调性；平行排布，景观获取占比量较低；参考万科翡翠公园长进深，竞争力折损...
另外30%商业，地块难以具备商业街区的可能性，商务写字楼市场在华润大厦超高货量下拉低了分类市场预期，货值和流速效益偏弱，除非实力雄厚承接资产持有！
咨询顾问，专注趋势！
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作者：张明 图片：来源网络 侵删
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