房产过户给子女，哪种方式最省钱？3种方案详细对比，能省十几万！

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最近接到贾女士的咨询，她有套价值100万的房子，不到140平米，想留给女儿。“卢律师，我到底是赠与、买卖还是等将来继承？我真是想破了头。。。”

这问题啊，说简单也简单，说复杂那是真复杂。作为执业多年的律师，我见过太多因为选错方式多花十几万的案例。

赠与：看起来简单，其实坑很大

很多人觉得，自己的房子送给孩子，不就签个字的事吗？

还真不是。

贾女士的房子赠与给女儿，当下要交的税其实不算特别多。契税按3%算，100万的房子就是3万。印花税双方各交0.05%，加起来1000块。个人所得税呢，根据《个人所得税法》，父母赠与子女是免征的。

算下来，当期总共3.1万左右。

听起来还行？别急，真正的“坑”在后面。

假设贾女士当年50万买的房子，现在赠与给女儿。女儿将来要是150万卖出去，你猜要交多少个人所得税？

（150万-50万-5万合理费用）×20% = 19万！

为啥这么多？因为税务局算的时候，扣除的“购入原价”不是赠与时的100万，而是贾女士当年买房的50万。要是发票丢了，税务局可能直接按0元算。。。那税就更高了。

所以啊，如果女儿打算一直住，不卖，赠与还行。要是将来可能卖，这后期成本太高了。

买卖方式：关键看“满五唯一”

再说买卖。这个就得看房子是不是“满五唯一”了。

啥叫“满五唯一”？就是房子买了5年以上，而且是贾女士唯一的住房。

如果符合这个条件，那真是太好了。

贾女士把房子卖给女儿，根据相关税收政策，不用交增值税，也不用交个人所得税。女儿呢，如果是首套房，140平米以下的，契税只要1%，也就是1万块。

当期总税费：1万元！

而且更重要的是，女儿拿到的购房发票是100万。将来她要是150万卖出去，个人所得税就是：

（150万-100万-5万）×20% = 9万

比赠与少了9万！

当然了，如果贾女士的房子不满五年，或者不是唯一住房，那税就多了。不满2年，需要缴纳增值税，满2年免增值税；个人所得税选择按照核定征收（全额1%），或者按照差额征收（差额20%）缴纳。

继承：看似最便宜，但你等得起吗？

最后说继承。

继承是当期成本最低的，基本就交个印花税，几百块钱的事。

但问题是。。。第一，得等。第二，和赠与一样的问题，将来卖房时的个人所得税需要按照20%缴纳。

所以继承虽然当期便宜，但解决不了将来的税负问题。

我的专业建议

看了这么多数字，其实选择很清楚了：

如果贾女士的房子符合“满五唯一”，买卖是最优选择。当期只要1万，将来还能省好几万。

不过各地政策可能有细微差别。建议贾女士带着房产证，去当地税务部门和房产交易中心问清楚。毕竟涉及几万、十几万的税费，多跑一趟值得。

最近房产政策变化挺快的。2024年12月1日刚出了新政策，契税有调整。所以做决定前，一定要了解最新政策。

另辟蹊径：保险传承新思路

还有个思路，可以把房子卖了，通过人寿保险传承。人寿保险相当于金融房产，既可以定向传承财富，而且根据《个人所得税法》第四条，保险赔款免纳个税。

如果不想出售房产，也可以通过投保人寿保险为子女提供未来缴纳的现金流，用保险理赔金交税，税收成本由保险公司承担。

房子是大事，税也是大事。选对了方式，真能省下一大笔钱呢。

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