黄梅桂先生 700㎡宅基地维权：权属有证，分歧待解

近日，湖北省黄梅县退休职工桂先生反映，其 1998-1999 年取得的 700.6 平方米宅基地，2019 年被湖北中顺置业有限公司用于 “九坤学府城” 商品房项目开发，此前未收到任何征收、转让通知。多年来，他通过信访等方式维权，要求置换同等土地或合理货币补偿，目前与当地官方仍存核心分歧。

三次合法取得宅基地，多类凭证支撑权属

据桂先生提供的材料、相关官方文件及补充说明，700.6 平方米宅基地分三次取得，均位于黄梅镇西河桥周边及杉木乡桂畈村七组，部分已完成法定确权流程。

1999 年村组转让 169 平方米地块

该地块为桂畈村荒地，紧邻桂先生此前购得的三间宅基地。他通过合法流程从桂畈村委会及村民代表处受让，受让经村民大会同意，现场向村民支付对价，村民在宅基地申请书中集体签名确认，且留有收款条。

桂先生补充，当年村组未提供正规收据是普遍情况，不能否定受让合法性；申请书中签名为代学生时期的儿子签署，他认为此举无不当，不应成为政府否认地块合法的理由。目前，该地块已建设 2.8 米高墙脚，完成初步建设准备。

1998-1999 年国有土地确权地块

此部分含两宗地块，均与 1998 年黄梅县政府城区防洪工程建设相关，且存在明确从属关系：

• 363.6 平方米拆迁补偿地块：因防洪工程拆迁民房，该地块为对被拆迁户的补偿用地，由当时县政府组建的城区防洪工程建设指挥部协调。指挥部明确承诺办理国有土地出让证，有原工程建设指挥部常务指挥长出具的证明材料佐证。桂先生强调，此地块相当于 “一家拆迁户二次拆迁”，政府更应履行办证及权益保障责任。
• 140.4 平方米出让证地块：系上述 363.6 平方米拆迁补偿地块的一部分，已成功办理《国有土地出让使用权证》，属法定确权的合法地块。

1999 年指挥部出让 168 平方米地块

1999 年，黄梅县政府城区防洪工程建设指挥部直接将该国有土地出让给桂先生，过程细节清晰且有凭证留存：当年指挥部宅基地出让价为每间 2000 元，168 平方米对应 3 间，应付款 6000 元，桂先生实际支付 8000 元，多交的 2000 元用于 “指挥部代办国有土地使用证”，目前仍留存收款收据。后续，指挥部协助办理个人申请、各部门审批手续及《建设工程规划许可证》，个人申报表中 “土地部门审批意见” 标注 “该户用地手续正在办理之中”，可佐证当时推进土地证办理。

桂先生提及，按正常流程应先办土地证再申报建设工程规划许可，因担心无土地证影响建房、遭土地部门干预，且自身经济条件有限，才 “草草办理一本划拨土地证”。他认为，土地证未按承诺办出是政府责任，2019 年地块被占用后，政府却否认 “曾承诺办证”，还提出 “划拨证与出让证补偿标准不同”，令其难以接受。

申请书 图一 （桂先生提供）

宅基地被开发引争议，维权遇多重波折

桂先生表示，2019 年得知宅基地被湖北中顺置业用于开发后，找开发商交涉，对方称土地从黄梅县政府处受让，而他此前未获任何征收、转让通知。“政府不能将同一地块卖给两个主体，我的合法权益被严重侵犯。”

此后，他多次向黄梅县政府维权遭推诿，甚至遭遇不当对待：2022 年 9 月，赴国家信访局申诉返回后，被县政府安排住建局、黄梅镇、杉木乡、水利局等单位人员 “轮番沟通”，最终签订补偿协议，获 120 余万元补偿，但他称协议非真实意愿，是 “特殊情况下签订”，且地块是 “被地方转让给开发商”，非正常征收，不应按普通标准补偿，协议应属无效；2023 年 2 月，因不服补偿结果再次上访，被截访后带至派出所滞留 12 小时，期间未获餐食，险些被拘留。

土地证 图二 （桂先生提供）

官方与个人存三大核心分歧

针对桂先生信访，黄梅县住房和城乡建设局 2023 年 7 月作出书面回复，双方核心分歧集中在三方面：

1. 信访回复时限争议

桂先生指出，住建局未在《信访条例》规定的 60 天内回复，拖延 90 天后经他质问才告知；住建局称因事项属 “历史遗留问题”，经批准延长至 85 天，未超法定时限。

2. 土地性质与补偿标准争议

桂先生主张：①宅基地为临街地块，应参照临近 “梦想城” 商业拆迁标准 7200 元 / 平方米补偿，或按每间 40 万元计算；②补偿 50 余万元墙脚损失；③700.6 平方米地块均合法，不应以 “村组私下违法转让”“划拨证与出让证不同” 降低补偿。住建局否认 “违规转让”，称其宅基地属 “住宅用地”，169 平方米为 “村组私下违法转让用地”，按县现行住宅标准补偿，且 “梦想城” 为成熟商业地块，二者无可比性。

3. 协议自愿性争议

住建局称 2022 年 9 月补偿协议是桂先生 “自愿签订”，且已领取补偿款，否认 “强迫签约”“截访”；桂先生坚称协议是 “特殊情况下签订”，领取款项仅为临时处置，不代表认可协议，核心问题未解决，协议效力不应被认可。

申建书 图三 （桂先生提供）

老人坚持维权，盼合法权益落地

桂先生表示，《宪法》《民法典》均明确 “公民合法财产受法律保护”，其宅基地取得有协议、证件、官方复函或凭证佐证，政府不应侵犯权益。“我不是漫天要价，只是想要回合理补偿。”

目前，他仍坚持维权，核心诉求包括：①确认 2022 年协议无效；②认可 700.6 平方米宅基地全部合法权益；③置换同等地段、面积的临街宅基地（办好权属证明），或按 7200 元 / 平方米货币补偿；④补偿 50 余万元墙脚及配套工程损失。

桂先生希望上级部门介入，督促黄梅县相关单位查清地块合法来源与政府承诺履行情况，保障其合法权益。截至发稿，此事暂无最新进展，媒体将持续关注。