美元降息如何影响中国楼市

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

请问，我想听听您对美元降息对中国楼市的看法，会导致房价上涨吗？实话实说，我看了“一路向北”的视频，他认为是美元降息和中国楼市没有关系，因为保汇率还是保房价我们只能二者选其一，而为了经济大环境所以只能选择保汇率，那房价就仍然是持续下跌。请问您怎么看？

章哥：

1、这“北哥”真的是这么说的？那只能说这人完全不懂金融和经济了，和当年的“牛刀”等人一样，都是输出情绪价值的，帮买不起房的刚需们宣泄而已。

2、简单说吧，如果您也认可“美元霸权”，那美元调整利息就和中国房价有极强的关联性，但却没有必然性。

这可以先看看美元历次降息周期，从1995-1996年这次开始说吧，其实利息没降多少，对内地楼市的影响也不是太大，毕竟当时咱们的楼市还没怎么发展呢。但是，这次降息使得本就火爆的东亚各国楼市都进入癫狂状态，起到了火上浇油的作用。其中最典型的就是香港，到1997年时达到了最高峰。当然，之后的美元加息又引爆了东亚金融风暴，各国楼市都崩了盘，包括中国内地。

2001-2003年这次降息就对内地影响比较大了，再加上中国入世之后的经济大发展，房价开始上涨。其中最典型的就是2001年出现的炒房团，到2004年时把上海+周边的房价炒的翻了番。之后美联储的利息一直基本横盘，再加上当时人民币升值的预期，大量热钱涌入中国，炒高了各种投资品的价格。到2007年最高峰时，北京的房价已经从4000多涨到了1.4万。

2019-2020年这次就更明显了，说明咱们和美元的关系越来越紧密。2019年美元降息之后不久，虽然口罩爆发，但从2020年夏天起北京楼市就蠢蠢欲动，到年底开始了真正上涨，算是最后的狂欢吧。然后2022年美元开始加息，中国楼市很快就开始了这次的大幅下跌。

3、再看美联储历次加息，大多数都和中国房价下跌有一定的关系。但是2015-2018年的这次加息却很反常，中国楼市在去库存+棚改货币化的刺激下，北京房价反倒是几乎翻番，小城市甚至三倍上涨，直到2017-2018年后才开始下跌的。

所以只能说美元加息降息和中国楼市有很强的关联性，有可能造成上涨或下跌，但也得看咱们怎么应对，未必就造成必然的涨跌。但是，无论是否造成中国楼市波动，都不能否认美元霸权的存在，也决不能说美元降息和中国房价无关，咱们最好别这么狂妄和缺心眼儿。

4、另外，所谓的“保房价vs保汇率必须二选一”是个伪命题，相当于说你是想吃好vs想吃饱必须二选一，纯属扯淡。因为这两项从来都是相辅相成的关系，具有非常强的关联性。所以保房价vs保汇率都是楼市空军们编造出来骗流量的，甭听瞎忽悠。或者说听着爽爽就得了，但别真的相信这套理论。

道理很简单，如果美元降息，那必定有一部分美元流入其他国家，中国无论怎么外汇管制都避免不了。那美元来的多了，人民币就有可能出现“外升内贬”的现象。对外是美元多vs人民币短期内供应不足，人民币升值；对内则是美元进入国内换成人民币，人民币总量增加就很可能贬值，促使各种投资品价格上升，房价很可能首当其冲，但也并不是必然的。

也就是说，汇率和房价从来不是非此即彼的二元对立关系，而通常是一荣俱荣一损俱损的关系，关联性极大。就跟吃好vs吃饱似的，吃饱了自然吃好了，没吃好的情况大多因为吃不饱。

5、总之吧，美元霸权迄今为止还是很牛叉的，别太瞧不起人家，尊重对手才能排兵布阵的做好准备。

另外也别听某些人带节奏的观点了，只接收他们的情绪价值就行，那就乐呵乐呵得了。买不起房子还不让意淫自嗨吗？

仅供参考。

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