9亿入局徐汇东安旧改，民企宸嘉发展上海“补仓”，要与中海、招商掰手腕

本文来源：时代周报 作者：张钇璟

徐汇东安旧改项目航拍图
图片来源：招商蛇口

备受市场关注的上海史上最大地块旧改项目——徐汇东安项目有了最新进展。

9月25日，中华企业发布公告，其全资子公司上海澜钻置业有限公司与宸嘉发展集团有限公司（以下简称“宸嘉发展”）全资子公司上海新祺弘创置业有限公司组成联合体，以29.87亿元竞得上海城市更新建设发展有限公司持有的上海新枫安企业发展有限公司（以下简称“新枫安公司”）100%股权及相关债权。

在上述交易中，中华企业出资20.91亿元受让新枫安公司70%股权及相应债权，而宸嘉发展则出资8.96亿元受让新枫安公司30%股权及相应债权。

据时代周报记者了解，新枫安公司旗下持有徐汇区C030301单元127b-23地块，该地块为徐汇东安旧改项目协议出让的三幅核心涉宅地块之一，另外两幅地块分别为125-31地块和127b-24地块，两幅地块由招商蛇口、中海地产等企业联合体持有。

值得注意的是，目前宸嘉发展是参与东安旧改项目的唯一一家民企，其余参与企业均为央国企。

民企宸嘉入局

天眼查显示，宸嘉发展成立于2020年11月，由香港企业宸嘉发展有限公司持股100%，业务板块包括不动产投资开发、代建管理、商业运营和物业管理，公司注册资本1亿元，法人代表为郭斌。主要人员方面，崔帅为宸嘉发展董事长、郭斌为总经理、梁飞为董事。

作为一家成立至今不到5年的民企，宸嘉发展为何能与一众老牌央国企一起参与徐汇东安旧改项目的开发建设？

据了解，宸嘉发展此前在上海的布局并不多。除了徐汇东安项目外，宸嘉发展仅在普陀长风和徐汇龙华布局有两个项目。其中，徐汇龙华项目于去年12月底拿地，目前尚未入市。

对此，上海中原地产资深分析师卢文曦对时代周报记者表示，民企参与旧改其实并不稀奇。但是宸嘉发展能联手中华企业参与这么重要的旧改，也说明了合作方对于其高端产品开发能力的认同。

“之前宸嘉发展在普陀长风的项目的确做得蛮不错的，基本上业内都会去看。”卢文曦称。

据了解，2024年6月，宸嘉发展旗下位于普陀区长风社区的项目宸嘉·嘉佰道开盘，1000组客户抢购422套房源，仅2小时就全部售罄，总销售额达61.78亿元。同年，宸嘉发展旗下嘉佰道系也登上了克而瑞研究院发布的《2024年度全国十大顶级豪宅产品系榜单》。

此外，宸嘉发展资金实力雄厚且高管均为业内老炮。据中房报此前报道，宸嘉发展的多个项目均是从国华人寿手中接盘而来，其中包括多个出险房企的烂尾楼项目，其背后“金主”是有着“中国巴菲特”之称的国华人寿老板刘益谦。此外，公司董事长崔帅、总经理郭斌和董事梁飞也曾是头部房企“中海系”高管，其中崔帅曾担任中海地产上海公司总经理。

据了解，此次宸嘉发展联手中华企业开发的徐汇区127b-23地块，土地面积25179.34平方米，容积率2.63，建筑面积为66221.66平方米。地块距离全国总价最高单幅地块徐汇区125-31地块仅一街之隔，四至范围：东至东安路，北至东安大楼/零陵路，西至音乐学院/东安四村，南至规划住宅地块。

此前9月8日，徐汇区规划与自然资源局公示了127b-23地块的设计方案。

根据方案显示，这幅地块将建设5幢17-25层住宅楼，总共206户，配备635个机动车位，车位比超过1:3。

对此，安居客上海分析称，参考周边接近20万的均价，该项目最低总价也可能超过3300万元，套均售价则会超过6000万，位居上海豪宅第一梯队。

图片来源：上海徐汇区人民政府官网

东安旧改核心宅地开发拼图完成

资料显示，东安旧改项目于2024年10月完成征收工作，涉及117幢居民楼、6057证住户、约31万平方米建筑面积，被誉为上海史上最大单地块旧改征收项目。

根据规划，整个徐汇东安旧改项目共规划为7个地块，其中包括：三幅纯住宅用地（127b-20地块——该地块为征收安置地块、127b-23地块、127b-24地块）、一幅商住办综合用地（125-31地块）、一幅医疗用地、一幅教育科研用地、一幅基础教育设施类。

图片来源：上海土地市场

今年3月和5月，上海土地市场以协议方式陆续出让127b-23、127b-24、125-31这三幅含住宅地块，出让价分别为83.5亿元、98.18亿元、341.35亿元，合计总金额约523.03亿元。其中，125-31地块更是创下了全国单幅地块总价成交纪录。

上述三幅地块的竞得者分别为上海新枫安企业发展有限公司、上海新百安经济发展有限公司、上海新东安企业发展有限公司。此后，这三家公司的股权相继在上海联合产权交易挂牌出让。

9月初，中海地产、招商蛇口以及中旅投资联合体分别以总价130.82亿元竞得上海新东安企业发展有限公司90%股权及相关债权；以总价23.96亿元竞得上海新百安经济发展有限公司90%股权，合计总价154.78亿元。

根据出资金额，最终各方持股如下：中海地产出资81.53亿元，拥有125-31地块50.5%权益、127b-24地块30.5%权益；招商蛇口出资65.52亿元，拥有125-31地块35%权益、127b-24地块55%权益；中旅共出资7.74亿元，将拥有125-31地块4.5%权益、127b-24地块4.5%权益；徐汇城投则分别持有上述两幅地块10%股权。

如今，127b-23地块开发主体的尘埃落地，也意味着土地价值超500亿的徐汇东安旧改核心住宅部分正式从蓝图规划迈入实质性开发阶段。

另据时代周报记者从招商蛇口上海公司副总经理张哲处得知，127b-24、125-31地块由招商蛇口和中海地产共同操盘，目前项目营销中心及展示区已在筹备中，将于2025年10月底开放。