观点直击 | 59亿港元融资后的业绩会 新世界发展称减债仍是优先任务

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观点网 近期新闻不断的新世界发展，发布了2025财年业绩报告。

根据公告，该公司报告期内录得营业收入276.81亿港元，毛利116.26亿港元，核心经营溢利为60.16亿港元，来自持续经营业务的股东应占亏损163.02亿港元，主要来自就发展物业产生的减值拨备约85亿港元；11SKIES项目估值修订，产生的减值亏损27亿港元；以及出售中国内地多项旧有物业，产生12亿港元亏损。

对于现阶段的新世界发展来说，新融资获批或许比业绩增长更令资本市场感到振奋，事实上确实也是如此。

9月25日消息，新世界发展宣布与Deutsche Bank AG（德意志银行）（作为安排行、原贷款人及代理人）等订立了一份融资协议。据此，新世界发展将获提供一项最高达59亿港元的定期贷款融资，其中初始承诺部份最高达39.5亿港元。

根据协议，这笔融资以名为“Victoria Dockside(维港文化汇)”的物业作为抵押。该物业包括五大主要组成部份，即K11 ARTUS（寓馆）、K11 ATELIER（K11办公大楼）、K11 MUSEA（K11人文购物艺术馆）、香港瑰丽酒店及若干停车场。

新世界发展2025财年业绩发布会上，管理层透露，目前已确认获得初始承诺部份的39.5亿港元融资。

在此之前，新世界发展刚刚完成882亿港元巨额银行再融资。

“这次再融资为我们争取到了宝贵时间，能让我们全力专注于核心业务发展。”管理层指。

减债为最优先

最新财报数据显示，近年一直困扰新世界发展的流动性危机的确有了明显改善。

截至2025年6月末，该公司总债务从2024年12月末1465亿港元降低到1460亿港元，净债务从2024年12月末的1246亿港元压降至1201亿港元。

净债务总额下降不算多，但在882亿港元再融资帮助下，短期债务变化有惊喜——两年内到期债务从738亿港元下降448亿港元到290亿港元。其中，一年内到期债务下调最多，从416亿港元直接降至66亿港元。

如此表现，要归功于新世界发展积极的减债行动。

据了解，今年年初举办的2025财年中期业绩发布会上，管理层就曾提出集团正推行的“七招全力减债计划”，当中包括积极出售发展项目、积极出售非核心资产、释放农地价值、提高租务回报、精简成本、暂停派息，以及积极的财务管理等。

这些计划在短时间内取得了不错的成果。

继续积极出售发展项目方面，新世界发展财年内如约达成上调后260亿港元合约销售目标。其中，香港合约销售110亿港元，内地销售140亿元人民币。就2026财年，管理层也宣布将继续提升合约销售目标为270亿港元。

随着香港楼市逐步升温，新世界发展旗下项目销情持续不错。例如2026财年的首个项目，位于九龙城的“瑧博”于9月19日首次开盘，实现了当天售罄。

按计划，2026财年，新世界发展要在香港推出的重点项目还有柏傲庄III期（530个单位）、西九龙广东道及官涌街项目（530个单位）、低密度豪宅项目玫瑰街项目（110个单位），以及豪宅项目天御（170个单位）。

2027年将推出将军澳百胜角香港铁路通风大楼项目（700个单位）、与华润置地合作的龙田村项目（1800个单位）、与招商蛇口合作的马适路项目（2300个单位）。

在内地，新世界发展则会陆续推售广州凯旋新世界、广州新世界·天馥、深圳西丽项目、沈阳悦景新世界和龙岗188多个项目，可售资源十分丰富。

资产出售方面，2025财年，新世界发展陆续出售了包括香港九龙新蒲岗的ARTISAN HUB及ARTISAN LAB、北京新景写字楼、宁波新世界写字楼，以及位于启德体育园有限公司的股权等资产。

管理层指，2026财年会继续推行相关出售计划。

释放农地价值方面，资料显示，2025年内新世界发展已成功转换或即将转换50万平方呎农地，未来1-2年内还能转换200万平方呎。长远来看，该公司可再陆续转换940万平方呎农地。

2025年获转换或即将转换的50万平方呎农地，就正为上述提及的马适路项目和龙田村项目一期。其中，马适路项目已于2025年3月动工；龙田村项目一期已完成补地价，预计今年内可动工。

提高租务回报方面，文章会在第二段展开描述。

精简成本方面，新世界发展财年内花去资本支出约126亿港元，同比下降15%。管理层称，后续会继续压降资本支出到120亿港元以下。

暂停派息方面，过去一年新世界发展暂停了向股东和永续债持有人派息，以保留现金；而积极管理财务方面，上述882亿港元银行再融资，已是最好的体现。

业绩发布会上，管理层就表示会继续执行“七招全力减债计划”，并提出减债仍是公司接下来最优先的任务。

“我们会继续坚持之前的三个工作方向，即专注主业、积极管理财务、提升运营效率。”管理层说，接下来会把握市场契机，在当前利率下跌、地产市场氛围回升的情况下，继续全力推进销售，加快现金回笼。同时，运营需保持，稳中求进。

管理层还强调，目前市场不稳定因素仍存在，“今年至今利率只下调过一次，后续走势仍有一定风险，减债工作也才刚刚起步，还有一段路要走。”

稳定的经常性收入

要说“七招全力减债计划”中哪项措施最值得单独分析，必然是“提高租务回报”。

新世界发展拥有数百万平方米优质投资性物业，一方面成为该公司获取新融资和实现再融资的“筹码”；另一方面，提供了稳定的经常性收入。

资料显示，2025财年，新世界发展香港投资物业收入录得32.34亿港元，分部业绩24.01亿港元，占集团核心溢利40%，主要原因是K11 MUSEA及写字楼出租率高于市场。

报告期内，新世界发展位于香港尖沙咀海傍的旗舰项目K11 MUSEA表现亮眼。据透露，项目在去年7月份至今迎来了多个国际高奢品牌，以及约50个不同业态品牌进驻或扩店，推高了出租率和营业额。

包括爱彼Audemars Piguet扩充了AP HOUSE，Van Cleef & Arpels、LOEWE、Saint Laurent都升级了店面。

据悉，未来两年，K11 MUSEA还会有逾十个奢侈品牌的进驻及升级计划完成。

其他品牌方面，泰国高端健康及美容品牌PA?PURI、英国雨靴品牌Rockfish Weatherwear、瑞士高级朱古力品牌L?derach、韩国时尚生活品牌 Discovery Expedition落地了首店。

另外，时尚品牌山本耀司Yohji Yamamoto、韩国潮牌Mardi Mercredi、lululemon也扩充了店铺面积。

新世界发展在香港的另一个核心投资物业K11 Art Mall表现也不错，2025财年人流创开业以来新高，整体出租率100%。

K11 Art Mall近年看准“谷子经济”、“户外经济”商机，积极引进泡泡玛特、卡游、集换式卡牌及藏品品牌HobbyX Plus等多个动漫、潮玩品牌，以及网球品牌 Wilson、Salomon、Arc'teryx始祖鸟、The North Face等户外品牌。

数据显示，2025财年K11 Art Mall动漫潮玩类商户销售额同比提升65%，主要运动时尚品牌销售额，也有40%升幅。

在内地，新世界发展也布局有大量投资物业，包括8个已开业运营的K11项目，如2025年4月起陆续开业的深圳太子湾K11 ECOAST。

报告期内，该公司在内地实现投资物业收入18.21亿港元，分部业绩8.43亿港元。整体来看，2025财年总投资物业收入为50.55亿港元，基本维持了稳定。

数据来源：企业公告，观点指数整理。

内地主要物业出租率也保持了稳定。其中，上海 K11 ART MALL、沈阳 K11、武汉光谷K11、广州新世界．云门NEW PARK、广州广粤天地项目出租率分别维持在94%、84%、93%、97%、97%的稳健水平。

按照计划，新世界发展于2026财年起还有多项投资物业落成开业，包括总楼面面积8.1万平方米的广州汉溪K11将于2025年9月29日开业。

图片来源：业绩发布会简报

总楼面面积13万平方米的上海K11 ELYSEA推进顺利，写字楼部分K11 Atelier将于2026年开业；“巨无霸”项目总楼面面积74万平方米的杭州新世界·城市艺术中心，预计2025年底全面竣工。

随着这些项目开业，新世界发展投资物业经常性收入将继续提升，成为集团发展的“稳定器”。