宸嘉资金紧张，开始玩“小股操盘”

文/上海进深 严明会

徐汇东安新村旧改的最后一块拼图终于有了归属。

近日，中华企业全资子公司上海澜钻置业与宸嘉发展全资子公司上海新祺弘创置业组成联合体，成功竞得上海新枫安企业发展有限公司100%股权，对应的即127b-23地块。

从股权比例来看，中华企业出资20.91亿元持股70%，宸嘉出资8.96亿元持股30%。

这个结果里藏着两个关键信息：

一，此前市场传闻宸嘉发展将参与东安旧改的消息得到证实；

二，上海老牌国资房企中华企业下场参与顶豪开发。

至此，徐汇东安新村旧改3大地块全部股转，整个片区的开发版图彻底清晰。

9月初，127b-24&125-31地块已敲定中海、招商蛇口、徐汇城投和中旅投资联合开发的豪华阵容。

中海砸了81.53亿元，手握125-31地块50.5%、127b-24地块30.5%权益；招商蛇口出资65.52亿元，拿下125-31地块35%、127b-24地块55%权益；中旅出资7.74亿元分别拿下两个地块4.5%的权益，剩余10%股权由徐汇城投继续持有。

宸嘉小股入局

宸嘉虽没有缺席，却成了意料之外的轻量级玩家。

此前市场早有传闻，称宸嘉会参与该地块开发，甚至有声音从规划设计图中读出了它做豪宅的影子。

最后，宸嘉在这块地的股权占比仅30%。低于市场预期的“主导或控股”角色。

宸嘉过往的豪宅项目，也有股权分散的特点。

宸嘉在上海的代表作宸嘉100·嘉佰道，项目开发公司为“上海璞宸置业有限公司”，股权穿透后发现，宸嘉在这个项目上占股16%，剩余股权指向三个自然人。

即将入市的徐汇龙华项目嘉佰道·徐汇，建设单位是“上海新裕隆瑞置业有限公司”，该公司由宸嘉100%持股。

一边是100%控股的纯血统豪宅项目，一边是东安地块30%、过往标杆项目16%的低持股比例，宸嘉在不同项目中的股权策略差异明显。

对于东安新村这个明星地块而言，这家擅长打造爆款豪宅的房企，最终以“小股协同”的姿态入局，让市场好奇这次为何选择低调进场。

中华企业的入局也早有蛛丝马迹。

8月16日，中华企业发布公告称，受上海新枫安企业发展有限公司委托，负责建设管理徐汇区C030301单元127b-23地块项目。

当时公告表示，代建管理费占销售金额2%，营销管理费控制在销售金额的3%。

为了这个项目，中华企业专门成立了上海澜钻置业，这家公司成立于今年9月，注册资本500万元。

法定代表人戴正芳是中华企业的“老人”，其历任中华企业股份有限公司市场营销部副经理、经理，营销管理部经理，商业办公开发事业部副总经理，投资管理部副总经理。现任中华企业股份有限公司投资管理部总经理。

中华企业曾在上海打造过中企·云启春申、中企誉品银湖湾等项目，参与过古北新区开发建设，做顶豪算是头一次。

不过，这次与宸嘉发展的联手，恰好为它补上了豪宅经验的短板。从股权分配和项目打造经验来看，中华企业或许更多充当了资方的角色。

东安新村最后的“肥肉”

今年以来，东安片区旧改项目以协议方式陆续成功出让三宗涉住宅地块，分别为徐汇区C030301单元125-31、127b-23、127b-24地块，出让总金额约523.03亿元。

127b-23地块是其中最小的一宗涉宅用地，但价值不容小觑。

今年3月26日，上海新枫安企业发展有限公司通过协议出让方式拿下徐汇区C030301单元127b-23地块，出让总价83.5亿元，楼面价126092元/㎡。

地块面积25179.34㎡，容积率2.63，地上计容建筑面积66221.66㎡。中小套型比例和公租房要求均为0。

在开发商确定之前，地块项目的规划方案已出。详见：神秘玩家还没露脸，东安新村提前锁定了顶豪爆款

规划建设5幢17-25层住宅楼，总共206户。产品户型面积覆盖260-360㎡，顶层设计会有复式产品。预计套均总价将超过6000万元。

徐汇滨江早已是上海高端住宅的流量担当。

与东安路距离最近的西岸誉府，一季度开盘即售罄，销售额约48亿元。再往东就是顶着全国最高楼面价纪录光环的潮鸣东方，5月11日开盘，一次性推出120套房源，均价高达19.5万元/㎡，销售总金额69.88亿元。

这说明徐汇滨江的高端需求根本不愁。只要产品够硬，哪怕是6000万级的豪宅，也能找到买单的客群。

随着东安新村三大地块全部落位，徐汇滨江的高端住宅供应即将进入爆发期。

接下来，就看各大房企如何“秀肌肉”，把东安新村打造成下一个顶豪标杆了。