1.4万/平起！番禺大石宅地挂牌，就在地铁站旁！

番禺，又挂地了！

刚刚，继番禺黄沙岛地块之后，番禺大石街南大干线北侧BA0602091地块，也正式在广州日报上挂牌公示。

地块可建设面积29776.59平，计容建筑面积77419.13平，容积率2.6。

按110400万元的起拍总价计算，起拍楼面价约14260元/平。

｜图源：广州日报

值得一提的是，这宗地原为工业用地，原址上建有鸿图工业园。

在去年12月时候，地块正式由工业用地改为居住用地，并成功通过审批。

前两天，楼市君路过地块时候，发现地块上面的建筑已经清拆得差不多了，只剩下一些树。

也就是说，地块本身基本是净地状态，只要房企拿下就可以直接投入建设！

｜图源：广州规自局

那么地块适合打造什么样的产品？我们一起来简单看看。

首先，地块基本素质不错，地铁商业等都很成熟。

从航拍图上看，地块位于南大干线北侧，大石地铁站西侧，直线距离约450米。

旁边即为敏兴·四季花园以及新月明珠花园，居住氛围较为浓厚。

一路之隔还有105新地购物广场以及万民城，隔壁社区底商也很发达，满足日常购物需求不在话下。

即便是去往长隆万博，也十分方便。

教育配套上，参考2025年的番禺区地段划分，大概率和敏兴四季花园、新月明珠花园一样划进大石礼村小学。

｜图源：供地蓝皮书

其次，地块2.6的容积率在整个片区都有优势。

对比番禺这两年新出让地块容积率，如绿城玉海棠3.0、龙湖亚伦央璟颂2.5，这块地2.6的容积率可以说是正常水平。

但对比全市来看，2.6的容积率也称得上低密。

另外，从地块调规图上也可以看到，地块靠近南大干线也规划为了绿地。

也就是说，未来住宅和南大干线之间，会有一个天然的隔离带，社区舒适性也会有一定的提高。

目前，地块具体指标还未挂网，产品可以参考近期新入市的项目，新规设计肯定是没跑的。

｜图源：供地蓝皮书

最后，地块入市后还存在一定的一二手竞争。

大石板块在售新房大部分都位于板块北侧。

比如保利滨江和著，目前均价约3.75万/平，主力为95-139平三到四房。

龙湖御湖境则处于尾盘状态，仅有4栋的206平大户型，即将清盘。还有一个现房在售的上馨华府，主推89-135平户型，均价约3.5万/平。

二手房方面，周边也有比较多的选择。

旁边的新月明珠花园和敏捷四季花园，基本上是3万出头的挂牌价。

如果是3号线或者南大干线通勤，性价比都很高。

当然，地块楼面价还有一定优势，对比周边一二手价格，1.4万/平的楼面价还是给开发商留了一定的利润空间。

｜图源：贝壳找房

综上，地块基本面不差，但缺少景观，优势则在于2.6的容积率。

因此，楼市君认为地块适合用一个刚需的面积段，去吸引3号线、南大干线通勤的买家，再搭配初级改善的面积段，去匹配周边的置换客。

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