桂林业主追延期交房牵出银行违规：邮储银行灵川支行未封顶即违规发放房贷

来源：财中社

往常，购房者多是被动接受银行对自身资质的审核；近日，广西桂林却出现反转。

9月25日，据信网报道，因所购房屋延期数年交付，市民李先生主动核查放贷银行资质，竟发现邮储银行（601658）灵川县支行存在未封顶即发放房贷的违规行为，目前监管部门已确认该事实，银行或面临行政处罚等追责措施。

时间回溯至2021年9月，桂林市民李先生被当地融创九棠府约4000元/平方米的单价吸引，最终购入该小区3幢2单元27层一套118平方米的房产，总房款47万元。

按照购房方案，他先行支付9万元首付，剩余38万元在开发商的推荐下，通过邮储银行灵川县支行办理按揭贷款。最终，这笔贷款获批金额38万元，借款期限30年（自2021年10月21日至2051年10月20日），年利率为6.5%。

“当时房子主体已经盖得差不多了，就差封顶，外面的施工设施也没拆，我以为很快就能交房入住。”李先生回忆，购房合同中明确约定房屋交付时间为2021年12月，这份“顺利”获批的贷款，当时并未让他察觉任何异常。

然而，约定的交房日过后，融创九棠府的建设进度远不及预期。直至2024年，李先生所购房屋所在楼栋才完成封顶，交付时间更是被推迟至2025年。

“每个月既要还几千元房贷，又要承担房租，这样的双重压力已经扛了快四年。”持续的经济负担，让李先生开始重新审视当年购房及银行放贷的全流程。

在漫长的等待过程中，他通过网络查询政策法规及咨询律师后得知，国家对个人住房贷款发放有明确限制：商业银行仅可对购买主体结构已封顶住房的个人发放按揭贷款，这一要求可追溯至2003年央行“121号文”与2007年央行、原银监会联合发布的“359号文”。

结合自身经历，李先生意识到，2021年10月办理贷款时，涉案楼栋尚未封顶，邮储银行灵川县支行的放贷行为可能存在违规。

为核实这一猜想，2023年，李先生在收集齐房屋未封顶的现场实拍图片、贷款合同等证据后，向中国银行保险监督管理委员会桂林监管分局提交投诉，并提交了详细的违规举报书。同年8月，监管分局向李先生出具调查意见书，明确确认“邮储银行灵川县支行在涉案楼栋主体结构未封顶时，向其发放个人住房按揭贷款”的情况属实，并表示将依法对该银行采取相应监管措施。

国家金融监管总局广西监管局工作人员进一步解释，当地对未封顶、未交付房屋的放贷有严格规定，若银行违规情况属实，核实后将根据情节严重程度，采取行政处罚、责令改正、罚款或约谈等措施，“具体处罚方式、是否罚款及罚款金额，需结合调查材料与事实综合判定”。

公开信息显示，桂林融创九棠府由桂林市灵川县融创房地产开发有限公司开发，项目占地面积约101亩，总建筑面积19.3万平方米，容积率1.8，规划有高层与小高层产品，主推88-128平方米的二至四居户型。

面对“未封顶楼盘为何能获批贷款”的疑问，该项目相关负责人回应称，李先生购房时楼盘已取得预售许可证，且与多家银行签订了按揭贷款准入协议，“当时行业普遍做法是，楼盘只要拿到预售证，客户就能办理贷款，银行也会正常放款；直到恒大等企业暴雷引发市场风险后，政府加强监管，才要求房屋必须封顶后才能放贷”。

不过，这一说法与监管要求存在明显冲突。律师分析，我国实行商品房预售制度，楼盘取得预售许可证后即可开展销售，但预售证并非银行放贷的唯一前提。

此前房地产行业快速发展、房价处于上升通道时，部分银行为抢占房贷市场份额、配合开发商加快资金回笼，存在“打擦边球”放松审核的违规放贷行为，“当时行业竞争激烈，若一家银行坚持‘封顶后放贷’，购房者可能转向其他放松要求的银行，银行出于盈利考虑，容易突破合规底线”。

“房屋封顶才可放贷”的规定，核心目的是防范贷款风险——避免期房因开发商资金断链导致烂尾，进而让购房者陷入“房贷照还、房屋难收”的困境，本质是通过压实银行审核责任，从源头保障购房者权益。

值得注意的是，邮储银行灵川县支行的违规并非孤例。梳理近年监管罚单可见，国有大行、股份制银行及地方中小银行均曾因“未封顶即放贷”受罚，处罚不仅涉及机构罚款，更延伸至对直接责任人的追责，凸显监管部门对房地产信贷合规性的持续高压。

在国有大行层面，2019年宁德银保监分局查实，中国银行福安支行存在两项违规：一是向未封顶住房发放个人按揭贷款，二是向未竣工验收的商业用房发放贷款。依据相关法规，该支行被合计罚款100万元，成为“住房+商业用房双违规”的典型案例。

股份制银行中，2022年，华夏银行宿迁分行因“发放未封顶住房贷款”及贷款资金挪用问题被罚90万元，分行高管因负领导责任额外被罚款18万元。

地方城商行的同类违规同样高发。2023年，富滇银行楚雄分行因向未竣工验收的商业用房发放按揭贷款，被罚款30万元，时任客户经理与风险经理因负直接责任收到警告罚单；更早前的2019年，桂林银行贺州支行因单一“未封顶放贷”违规，被罚款20万元。

对于开发商提及的“凭预售证即可放贷”，监管部门早已明确否定。国家金融监督管理总局广西监管局此前强调，预售许可证是楼盘销售的前提，而非银行放贷的核心条件，房屋主体结构封顶才是法定放贷门槛，即使楼盘已取得预售证，未满足封顶要求仍属违规。

当前“未封顶即放贷”的违规成本正持续上升，这既是对银行合规经营的警示，也是对购房者权益的保护。

对于消费者而言，在当前市场环境下购买期房，需深入核查开发商资质，同时留意银行放贷流程是否符合“封顶放贷”要求，审慎评估风险。