从经济大周期看低利率时代的理财、股市和楼市

作者 | 深水财经社 纳兰

随着存贷款利率一降再降，我们似乎已经很难找到实现无风险超额收益的渠道。

近日，浙江、贵州、吉林等地的多家村镇银行宣布将下调存款利率，降幅在10至20个基点不等。之所以这波下调以小银行为主，是因为大中型银行的利率早已经降到底了。

现在翻遍所有银行APP，在风险等级R2以下的理财产品中，已经很难找到超过2%的收益，特别是随着国债价格连续暴跌，今年七八月理财收益率几乎是断崖式下跌。

低利率时代，正在上演一场关于资产配置的世纪辩论，打压无风险收益的目的无非两个，要么你去消费，要么你去投资，消费不在本文讨论范围，只说投资也有两种，一是权益资产，以股市为代表；二是固定资产，就是房子。这两者之间有什么关系？我们该如何抉择呢？

低利率时代

先给大家看两个数字，0.95%和1.65%。

0.95%是目前大部分银行的一年期存款挂牌利率，也是中国改革开放40年以来最低水平。10000块钱存一年，利息只有95块。

更奇特的是，有些大型银行的长期限存款利率已经低于短期限利率，就是长短期限的倒挂。

比如建设银行手机APP三年期存款利率为1.55%，五年期只有1.3%；招商银行一年期1.3%，三年期只有1.25%，五年期也是1.3%。

为啥长期比短期利率低？只能解释为市场预期未来还要降息，所以银行要降低高成本长期负债。

1.83%是今年8月22日发行的十年期记账式国债的收益率，而在10年国债二级市场的收益率还不到1.8%，这说明市场预期国债利率还会继续下行。

存款利率和国债收益率是市场所有利率的锚，这两个利率的走势决定了未来无风险收益的大方向，那就是会持续下降。

每个人对于存款的记忆，似乎都刻有特殊的时代烙印，如果回望1993年，存10万块钱的话，五年利息就能买套大房子。但是如果2025年同样的钱存银行，利息连一顿火锅都不够吃。

有几个时点很重要，1997年一年期定存利率跌破10%，2007年跌破5%，2015年跌破2%，2025年跌破1%。

据我们粗略计算，过去30年间，1年期存款利率从1994年的10.98%下降到2024年的1.35%，然后到2025年又降到1%以下，“缩水”超过1000个基点。

很多买银行理财的储户会发现，7月份以来银行理财收益率出现断崖式下行，以前2%以上的产品还很多，现在几乎全部滑倒“1”字头，想找到跑赢存款利率的产品越来越难了。

更残酷的是，未来很可能还要继续往下降，类比美国1981年到2023年国债收益率15.8%降到3.8%的历程，我们的钱该往哪里去？

我们必须要甩开传统高利率时代的思维模式，重新建立低利率时代的财富管理新认知。

钱往哪里去了？

所有人都很慌，不买房子，不炒股票，到底该往哪去？

我们这里只分析总量，不分析个体，总量数据可能和个体会有差异，所以大家不要感觉自己被“平均”。

虽然是温水煮青蛙，但是国内社会资金流动还是呈现总体理性的一面。2022年，居民资金总体是活期化，大家要消费，要买房，要投资，并且信贷杠杆用得比较足。

2023年之后，随着股市下行和房地产低迷，居民存款出现一波明显了定期化，同时出现一波向理财市场搬家的景象。

但是随着资管新规过渡期结束，从2023年开始，固收理财市场又出现了重大变化，那就是打破刚兑和理财净值化，并不得采取摊余成本法计算净值。

简单来说，就是以前的所谓预期收益率没了，以后就是按照产品持有资产价值变化来计算净值，买理财也不一定保本，也要承受波动，甚至有可能亏损。

刚开始大家不适应，很多人惊讶怎么买了理财还亏钱。现在大家都适应了，即便是R1或R2的低风险理财也可能出现短期亏损。

所以理财市场又出现了流出，一方面是净值化的影响，另一方面是理财收益大幅下降。

从下图可以看到，居民持有资产配置结构的变动趋势，房产持续下降，金融资产持续上升，现金重新回升。

实际上不光是我们，欧美亚发达国家都出现过这种情况，现在很多人看美国存贷款利率这么高，还在4%以上，那是因为你们没看到过以前美国的利率水平。下图就是美国5年期定存利率历史走势。

下面还有日本五年期定期存款利率历史走势，日本延续了10年来的负利率和零利率，也就是最近几年利率才回正。

他山之石可以攻玉，所有正常国家的发展路径和阶段其实都差不多，他们踩过的雷，我们都要踩一遍，他们现在享的福，也是我们未来的希望。

所以，为了少踩雷少走弯路，在很多情况很多领域，我们都可以抄作业。

从上图美国居民家庭资产配置结构可以看到，随着养老金入市、流动性宽松、宏观经济复苏强劲，驱动美国股票型基金规模在上世纪90年代快速增长。

日本因为负利率和零利率持续了很久，所以大家都不敢存钱，宁愿把钱堆在家里，上图可以看到日本居民活期和定期存款连年下滑。

这就是政府的目的，把居民储蓄从银行里逼出来，哪怕你放家里，你总要拿出来花一花，你总要投到其他地方。

所以近20年来，日本的投资基金、上市公司流通股持有比例持续稳步上升，推升了长达十六七年的股市大牛市，下图为2009-2025年日经225指数走势。

所以，货币充裕的情况，最先受到刺激的就是权益类金融资产价格，其实股票是大家最容易接受的资产。除了股票之外呢？我们最后一部分会分析。

无论你是不是从心理上接受，或者是不是相信老百姓真的会把存款换成股票，但是股市的表现是实实在在的。

数据说明一切。截至2025年7月末，公募基金权益类资产规模突破18万亿元，较年初激增42%，这波动显然是由大家的真金白银推动的，这跟2014-2015年的杠杆牛市有本质区别。

数据显示，2025年上半年北向资金净流入达800亿元人民币，持股总市值达到2.29万亿元，创历史同期新高。

就在8月22日，高盛还发了报告，根据机构经纪数据，对冲基金以7周来最快速度净买入中国股票，摩根士丹利中国首席股票策略师王滢的研报也认为，本轮A股上涨得益于流动性改善，资金从债券和存款转向股市。

上面两张图是沪深两大指数的今年走势，其中黄色框线中就是2024年9月以来的K线和成交量，可以看到是一条明显的分水岭，成交量突然放大，指数宛如龙抬头一般，直至上方。

很多人觉得不科学，毕竟CPI、PPI持续负增长，企业盈利状况不佳，资产状况恶化，居民消费不振，GDP增速放缓……所有一切都难以想象能支撑股市牛市。

但是这个奇迹却实实在在发生，不按常理出牌啊。

至于走牛的基本面原因，都是事后诸葛亮，都是根据结果找原因，其实最简单的解释就是，大家的钱都在找出路，找资产，存款理财靠不住了，只能往权益资产里跑。

股市涨了，楼市怎么办？

在居民投资结构中，基本就是三种，以存款为代表的固收产品，以股票为代表的权益资产，以房产为代表的固定资产。

其他资产也有，但占比极低，不是主流。

我们要关注的是，流入股市的资金，未来还会流向哪里？

其实老百姓都有两个重大缺陷，一是容易陷入思维定势，二是容易走极端。

股市自从2015年熔断股灾之后，很多人已经对于上证3000点都已经不抱希望了，觉得A股只要一到3000点上方就跌下来，这就是思维定势，给自己设定了一个玻璃天花板。

但是看看现在指数，8月22日已经突破3800点，而且是不知不觉的，不像之前那么大阵仗，上面就希望是这样，不希望一轮牛市来去匆匆变成血流成河。

股市如此，楼市也是一样。

2022年以来的楼市调整打破大家“房价不会跌”的思维定势，经过几年的深度下跌之后，大家又建立了一个新的思维定势，那就是房价会一直跌。

我们习惯于把一个东西捧上天，然后又把他踩在脚下。这本身就不科学。

就像我们不能认为房子会永远上涨一样，同样地，我们也绝不可能认为它会永远下跌，这本身也不符合市场规律。

房子无论怎么跌，它一定是有价值的，只是不同的房子有不同的价值，有的值100万，有的值1000万。

人口、收入、货币、租金回报……到底哪个能决定房价走势？有各种理论研究，但是又都有漏洞。

日本韩国老龄化如此严重，出生率如此低迷，但是核心城市房价依然持续上涨。美国房贷利率这么高，核心城市房子依然坚挺。无论哪个指标，都有悖论。

我们只需要找到确定性，而不需要去纠结发生的细节。那就是楼市一定是有周期的。放在现阶段，它要解决的是从投资品到消费品的功能转换。

之前国家要求坚持“房住不炒”定位，房地产市场的投资逻辑发生根本性转变。2025年政府工作报告首次将“好房子”建设纳入民生工程，住建部配套出台《住宅项目规范》，各地出台住宅工程品质提升行动，明确要求新建住宅层高不低于3米、全装修交付比例达80%、智慧社区覆盖率超60%。

这些标准的提升直接就是把未来的房子和以前的房子拉开了价值差距。

最近我们去走访了一些新开发的楼盘，比如中海地产在南京有个楼盘江南玖序，直接就被震撼到了。

首先，它不仅仅是豪宅，更是一座艺术馆，其次，不止豪宅，超越想象空中墅，前瞻未来10年，构筑超前的生活空间，南京首个第四代住宅，创新墅厅大平层，带来顶豪产品的空间革命，引领居住体验与生活方式的“代际进化”，客厅6.6米挑高，成就震撼人心的极致空间感受，彻底消灭大平层可能存在的压抑感。

看过这个楼盘之后，你会觉得以前的开发商的产品真的不能看，无论是别墅还是其他豪宅，都被扫进历史的垃圾堆。

像这样集地段、设计、质量同样上乘的好房子，你会认为它没有价值？会认为它会贬值？如果我有能力买下这样一套，肯定比买那些传统住宅睡得更香。

实际上，现在的购房决策，本质上是购买城市资源包。比如一套房子的价格构成中，设计质量占40%，商业配套占20%，交通占20%，教育资源占比达20。一套房子是不是跟你的需求匹配，就看这些要素哪些占比更高。

这种资源导向的定价机制，使得核心地段的优质房产展现出较强的抗通胀属性。

数据显示，2024年上半年，一线城市租金回报率中位数为1.8%，到2025年上半年，已经涨到1.85%，因为今年房价还在下跌，虽然涨的很慢，但是这是一个趋势，就是未来回报率还会继续上升。

并非所有房产都具备投资价值，很多房产已从“资产”蜕变为“负债”，持有成本（物业费、房产税等）持续侵蚀价值。

但那些优质房产的价值反转，一定会在某一时间重新出现一个决定阈值，至于说是什么时候，这个不好预测，但我们认为一定会有那一天。

但是无论是在古今中外，无论是发展中国家还是发达国家，房子必然是兼顾消费品和投资品双重属性的，房地产业的占比也都不会低。

在低利率时代，时间成为最珍贵的资产。当无风险收益率跌破1%时，投资者需要以5年以上的视角审视资产价值。

无论是股市中的科技创新企业，还是房产中的城市核心资源，其价值创造都需要时间沉淀。

改开40年来，我们的国人并没有经历完整的经济大周期，对于很多情况还不知道怎么应对。

未来的低利率时代，中国家庭需要一场财富管理智慧的升级在货币超发的浪潮中，唯有保持战略定力，坚守价值投资理念，才能多一些对于未来趋势的把握。

正如巴菲特所言：“当潮水退去时，你才会知道谁在裸泳。”在低利率时代，这个道理依然适用。

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