天坛旁或现四合院？北京东城二环地王实探

祈年大街地块内部。单甜甜/摄

地块早已平整完毕，最南端的0204子地块是国营北京制帽厂旧址，已完成拆除十余年。

单甜甜/发自北京

北京东城区又供地了。

此次东城区供应的是祈年大街4、5号地，它有4幅子地块，沿祈年大街呈南北排列，占地2.28万平方米，规划地上建面2.5万平方米，整体容积率为1.1。

近5年来东城区仅成交了一宗宅地，即2024年7月由河北鑫界以3.375亿元竞得的金鱼池地块，住宅建筑面积仅有1700平方米，但土拍溢价率高达到25%。

在今年北京第7轮拟供地清单中，祈年大街4号地、5号地是首个进入用地预申请的地块。地块地处北京二环内，生活配套齐全，同时历史氛围浓厚，与世界文化遗产天坛公园一路之隔，属于稀缺土地资源。

9月18日中房报京津冀实地探访了祈年大街4、5号地，地块早已平整完毕，最南端的0204子地块是国营北京制帽厂旧址，已完成拆除十余年。

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比邻天坛公园

楼市调整下，北京土地供应正在发生变化，各区纷纷亮出自家“压箱底”的优质地块，稳定市场预期。

比如，今年上半年供应的海淀区树村、半壁店、宝山地块，朝阳区黄杉木店等热门地块，其中海淀区树村地块楼面价约10.23万元/平方米，溢价率27.93%，北京住宅供地楼面价首破10万元/平方米。

延续前期土拍热势，第7轮拟供地中有多宗优质地块被摆上货架，好地继续批量上市。其中，位于轨道站点周边等交通便利及配套成熟的地区超过80%。

8宗地中，北京东城区只占1宗，但极具重磅效果。

根据已披露信息，祈年大街4、5号地的起拍价格19.5亿元，折合楼面价7.8万元/平方米，仅次于中海树村地块起始楼面价8万元/平米。若按住宅部分计算，该地块有可能成为北京的单价新地王。

地块范围北至珍贝大厦、西至金鱼池电话局、金台书院、金鱼池东区、南至规划交通设施用地、东至祈年大街。

沿着祈年大街南行，就到了天坛公园北门，地块与天坛公园北门之间隔着一条天坛路和规划交通设施用地，因此与天坛公园门口的游人有所隔离。北边是前门大街，距离天安门也只有2公里。

周边既有文化古迹的厚重历史，又不断引入新的商业、文化元素。商业配套方面有国瑞、新世界、合景魔方等；教育方面，金台书院小学就在地块西侧，还有北京第十一中学东西校区。

医疗在3公里半径内包括北京医院、协和医院、友谊医院、同仁医院等知名三甲医院。轨道交通离7号线桥湾站仅约300米，并靠近5号线和7号线换乘站磁器口站，区位条件上乘。

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老城区氛围浓郁

祈年大街4、5号地分四幅子地块，以东晓市街为界，北边是0201、0202地块，中间隔了条10米宽的胡同，这两幅子地块形状较不规则；南边是0203、0204地块中间是12米宽的西园子街。

图片来源：北京市规自委

地块周边有大大小小的老胡同。东晓市街北侧、0202地块西侧是金台书院小学，又称状元府，坐北朝南，是一座三进四合院。东晓市街以北有一条鲁班胡同，按照“十无标准”管理，无乱塔架电线等，步行走到这里城市界面整洁而宁静，以南是金鱼池巷，巷子内长着几棵古树。

东晓市街以北的鲁班胡同。单甜甜/摄

沿0203、0204地块西侧与金鱼池巷之间是一片6层楼的小区，叫金鱼池中区，街坊邻居告诉中房报京津冀该小区是2002的回迁房。

此次出让地块最南端的0204地块是国营北京制帽厂旧址，已完成拆除十余年。拆除前北边就有空地，按周边开杂货店近20年的店主所说，地块里过去还有一家“煤铺”。

来到祈年大街东侧，这里有成片的平房院落，名为西园子巷，属于直管公房，这些平房藏在天坛北里小区沿街的几栋6层楼后身。

祈年大街东侧西园子巷内部。单甜甜/摄

北京很多直管公房已经腾退了，但是西园子目前还没有大动作，这里的居民王先生说：“我不愿意搬走，住在天坛公园边，虽然公园里游人多些，但我可以找人少的地方闲坐，一呆就是大半天，而且周围有4家知名医院，对健康帮助很大。

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或将产出院墅产品

天坛周边的建筑通常在6层以内。根据保护要求，天坛周边特别是天坛路、祈年大街等邻近区域，建筑高度普遍被限制在18米以下，因此祈年大街地块也不例外。

具体来看，0201地块、0203地块、0204地块这三幅地块限高18米；0202地块属于4号地，限高3.3米。结合限高要求，有业内人士分析，0202地块可能建设为四合院形制产品，其他住宅部分则为6层以内大平层或叠拼别墅，如果以每套300平方米计算，预计供应50套房源。

祈年大街地块性质为F1多功能用地，可以理解为住宅为主，商办为辅，因此地块上也会出现商业办公类建筑，按规划条件要求住宅占比不超过70%。

合硕机构首席分析师郭毅表示，致力在北京深耕发展，希望打造顶级标杆作品的品牌房企可能会重点关注该地块，但并不代表真正会出手拿地。

首先，祈年大街地块文化属性强，需要开发商对购房人群的生活与社交方式、文化与圈层需求做非常深入的研究，才能量身定制与之匹配的好产品；其次，地块本身分为4宗小地块，较为零散，对生活方式、社交场景的打造提出了更高要求；第三，其中包含限高3.3米的地块，也就是地上一层，结合禀赋风貌，很可能会是四合院形制的产品，这一方面要求开发商对北京传统居住文化有着更深刻的理解，另外如果产品不够亮眼，势必会影响去化速度和价格实现度，因此有实力摘得祈年大街地块，并打造出“叫好又叫座”产品的开发商可以说凤毛麟角，也使得这宗地块的归属值得期待。

地块周边多为老旧二手房，均价在6万元～7万元/平方米，次新二手房有北京城建天坛府，户型为一居到三居，与祈年大街地块产品有区别，价格参考意义不大。值得一提的是，北京东城区另有一宗待供应地块，即西革新里项目，地块文件显示，居住用地部分容积率为2.1。