北京买房：理清思路，购房建议1662

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一
Q:

请问，我们家小孩是龙凤胎，4岁半，目前是计划启动换房子的事情。小孩 27 年上学，现在住在丰台宋家庄这里，想换个学区好一点的位置，预算不超过 700w。目前是想先确定一下方案，换到哪里比较适合我们，帮忙理清思路。

A：

1、四岁半，那是可以开始考虑学区的问题了。700万，在全北京所有学区都能买到房子，看自己的期望值和主要需求了，最基本的就是学区和居住哪个为主？

2、简单说吧，如果是在附近工作，那最近的学区房是丰台的十八中学区。在方庄芳星园，优势是溢价不高，算是相对兼顾的，700万能买三居室了。但同时也是一分钱一分货，学校级别在丰台算很不错的，放到东西海算中等。

3、哪里适合自己先看孩子的天分吧，先定行政区。天牛娃去西城海淀都行，但建议首选海淀，对天才更友好，就算点招减少了也比其他区的渠道多的多，只不过是由明转暗而已。不想在海淀太内卷的话首选西城，上限不低于海淀，下限比海淀高。早培也有八少八素，点招女娃有华女，男娃看情况。普娃则东西城都行，佛母的话首选东城，至少表面上的竞争不太激烈，或者说是初中之后才明显呢。学区没有哪里最好，只看哪里适合自己。

然后看这700万想买多大的房子吧，然后再定学区和学校。但学区资源越好溢价就越高，居住的性价比也就越低，看房的时候可以每套房都算算，尽量选择低的，降低保值风险。

3、先定以上两项吧，具体的小区和房子等定了再说，不用着急。东城的话最近的就是龙体，学区好+房价相对不高，房龄新的小区也相对多，要不先看这里吧。

仅供参考。

二

Q:

请问，我刚听中介说，北京以后没有拆迁了，那五环外的房价是不是就更没有支撑了啊？

A：

1、北京是核心区东西城基本没有拆迁了，都是腾退的形式。而郊区的拆迁肯定还会长期存在，直到实在没的可拆了。

2、而且是否有拆迁和五环外房价也没什么关系吧？甚至北京的房价从来也不是靠拆迁户支撑的啊？

北京最早的拆迁政策都是给房，所以拆迁在当时等同于福利分房。后来是1998年房改，改为了货币化安置，在给钱的同时给经适房或回迁房的指标。然后是2008年之后，安置房基本以五环外为主了，但这跟房价支撑有什么关系吗？

我反正觉得没关系，大多数拆迁户都是会购买安置房或回迁房的，那就过去什么样儿以后还什么样儿，不会有什么变化。

3、如果没有了拆迁或者拆迁量减少，受影响大的都是中小城市，他们才是上次“棚改货币化”的主力军。那以后如果拆迁减少，就没有了大量的买房人，甭管几环都撑不住。而北京从来都没执行过完全的货币化，也就谈不上让拆迁户来支撑房价。

4、总之中介说的没什么道理，北京以后的宅基地仍然会有拆迁，只是具体政策有调整而已。但无论怎么调，对五环外或五环内的房价都没什么影响。

仅供参考。

三

Q:

请问，我们是门头沟户口，有房，孩子爸爸在西城单位能解决**幼儿园，但要求户口在西城。我们在西城有亲戚但不能迁户，所以就剩买房这一条路了。

中介出了个主意，就是先买套西城的房子，然后迁户，办妥后可以把房子卖掉，但和买家协商留下户口，让买家把户口申请迁到西城公共户上，这样至少能解决上幼儿园的问题。

然后如果上学时政策放宽了允许在西城上学就最好，如果不允许的话再想办法。之所以这么做是担心人口下降趋势严重，学区房不保值。

A：

1、幼儿园，单位还要求户口，可如果有户口还用的着单位吗？自己直接申请不就得了。这几年孩子大幅减少，**幼儿园又不是顶级热门的，犯不上折腾户口和政保吧？

2、中介出的主意在理论上可行，但在我看来是馊主意，因为成本过高不划算。或者说如果是北海一类的还说的过去，**幼儿园有点儿犯不上。甚至现在连北海都有对外名额了，再付出这么大的成本没必要。

假定最便宜的平房吧，那一般也得200来万。交税和中介费怎么也得大几万，再加上时间精力和购房款的利息，然后还得给将来的买家点儿好处费，总成本怎么也得十万起了。就为了上三年幼儿园值吗？毕竟幼升小的时候或许还得另想办法呢，又是一笔支出。

3、总之这看自己的考量吧，我是觉得成本偏高，为了个排名不太高的幼儿园意义不大。当然学区房的溢价部分确实有风险，尤其是占坑儿房的溢价比例更高，风险也就更大。这是现实情况，我也没什么好的建议，只能是自己判断。

仅供参考。

四

Q:

请问，我是16年底在石景山杨庄买的房，当时因为没结婚也就没考虑学区，而现在房价已经跌回我买房的时候了，我想干脆换房，重新买一套能各项兼顾的。

现在这套房卖掉后能到手200万，手里还有200，想买海淀大点的两居，学区中上即可，请问哪里合适？怎么买到不带溢价的？

A：

1、200+200=400，还贷款吗？或者说总价预算准备是多少？毕竟海淀中上学区大两居怎么也得5/600起步了，不贷款的话是不好买到的。

2、从杨庄到海淀，那如果兼顾通勤的话就是常规的万寿路或羊坊店，交通相对方便吧？这俩学区是肯定的中上级别，而且还都在进步中。

3、怎么买到不带溢价的？那只能是一房一议的多看房+每套房都算账了。只能说这种时期有溢价低的，完全不带的也有可能。但这都相当于捡漏儿，不是普遍现象，也很难说是想要就随时能有。

这找当地中介吧，做个登记，甚至给点儿礼物红包什么的，让他们发现了性价比高的就通知你们。其他没什么好办法，只能是用辛苦去换取性价比。

仅供参考。

五

Q:

请问，我们今年刚落户成功，现在想卖掉大兴枣园的这套房。因为房子太老了，还是东西向的，面积也不大。但看了不少的新房了，说实话没有觉得太合适的，要不就是太贵，要不就是太远，地段配套还不如枣园呢。您有什么建议的新房吗？

我们的要求不高，只要地段别太远就行，至于配套可以等几年。但是小区内部的环境要好，房子户型和朝向更重要，此外就是保值不落后，最好能有配套较好的中小学，中上排名吧，请推荐。

A：

1、枣园的最近板块就是西红门东了，地段儿虽然是两区交界，但这种时期有可能折扣打的多，算下来也算合适的。这问问售楼处吧，我是真不清楚。

2、但您这要求可不低了，一个“中上排名的中小学”就不容易。大兴有不错的学校，但新板块到目前为止都大多是新建校，挂名的为主，成绩和教学氛围有待观察。

另外您这“中上”也得看跟哪儿比？如果是在大兴，那在本区内中上的不算难。但如果是指在全北京或对标东西海的中上排名，那就得是大兴排名靠前的了，没几所，学区内也没有合适的新房。

3、要不干脆看看亦庄吧，也算大兴，只不过是独立学区了，几所学校都是划片的，等级放到北京可以算中上。

仅供参考。

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