虚假意思表示签的合同，效力如何？房地产律师划重点

房产律师-北京房产律师-房地产纠纷专业律师，靳律师团队专门代理借名买房、房产买卖、遗产继承、离婚分割房产、拆迁析产、共有房产确权分割、居住权案件，为您提供优质法律服务。

女儿起诉外甥，要求确认外婆为方便外甥孩子上学而签订的房屋买卖合同无效，外甥认可 “虚假交易”，服刑中的弟弟亦不知情。近日，法院判决支持女儿，明确 “以虚假意思表示签订的合同无效”。

一、案情梳理

1. 合同效力争议：女儿诉虚假交易，外甥认可无买卖合意

陈曦（原告，被继承人宋桂兰之女，胜诉方）起诉陈子轩（被告，陈曦之子，败诉方），诉求：1. 确认宋桂兰与陈子轩签订的 “一号房屋”（北京市 XX 区）《北京市存量房屋买卖合同》无效；2. 诉讼费由陈子轩承担。

陈曦主张：1. 父亲陈建国（1985 年去世）与母亲宋桂兰（2021 年去世）育有自己、陈磊、陈敏三子女，一号房屋原系父亲单位福利房，属夫妻共同财产；2. 父亲去世后遗产未分割，2017 年母亲使用父亲工龄折抵房款购得房屋，登记在母亲名下，房屋含父亲的遗产份额；3. 2021 年 10 月，母亲与陈子轩签订买卖合同，将房屋 “卖” 给陈子轩，但其未支付 170 万元购房款，实为方便陈子轩孩子上学 “借名” 过户；4. 弟弟陈磊当时在服刑，对此不知情，母亲与陈子轩恶意串通，损害其他继承人权益，合同无效。

陈子轩辩称：认可陈曦所述，签订合同是为孩子上片区小学，过户后入学序位更靠前，无真实买卖意愿，未支付购房款，同意确认合同无效。

陈磊（第三人，陈曦弟弟）述称：一号房屋是父母唯一遗产，自己服刑前后均居住在此，户籍亦在房屋内，母亲过户时自己在监狱，完全不知情，房屋应按遗产分割，同意陈曦诉求。

苏明（第三人，陈敏之子）述称：认可陈曦的意见，支持确认合同无效。

2. 关键事实：虚假交易与遗产背景

核心无效证据：陈子轩自认 “签订合同为孩子上学，无真实买卖、未付款”；陈曦提交的买卖合同显示价款 170 万元，但无任何付款凭证；陈子轩孩子 2022 年顺利入学一号房屋对应片区小学，与 “借名过户” 目的一致。

遗产与继承细节：一号房屋系陈建国与宋桂兰夫妻共同财产，陈建国去世后未分割，宋桂兰使用其工龄购房，房屋含陈建国的遗产份额；宋桂兰去世后，第一顺位继承人为陈曦、陈磊、苏明（陈敏之子，陈敏已去世），陈磊服刑期间对过户不知情。

房屋使用情况：陈磊长期居住在一号房屋，户籍未迁出，房屋为全家唯一住房，无其他大额遗产。

二、案件分析

1. 核心争议

宋桂兰与陈子轩签订的房屋买卖合同是否属于 “虚假意思表示”？合同效力如何？

陈磊不知情是否影响合同无效的认定？

2. 胜诉关键：虚假交易特征明显，合同无效于法有据

（1）合同系虚假意思表示，依法应确认无效

法律依据：《民法典》第一百四十六条（行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效）。

事实推导：① 无真实交易合意：陈子轩明确表示 “签合同为孩子上学，非真实买房”，陈曦亦认可该事实，双方无建立买卖关系的真实意思；② 无对价支付行为：合同约定价款 170 万元，但无任何银行转账、现金收款等付款凭证，不符合买卖合同的核心特征；③ 目的指向虚假：合同签订后次年陈子轩孩子即入学对应小学，与 “借名过户” 的动机完全匹配，进一步印证交易虚假。

（2）房屋含遗产份额，无权处分加重无效理由

法律依据：《民法典》第三百零一条（处分共有的不动产需经全体共同共有人同意）、第一千一百二十二条（遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产）。

事实推导：① 房屋含遗产份额：一号房屋原系夫妻共同财产，陈建国去世后，其享有的份额成为遗产，未分割前由宋桂兰与继承人共同共有；② 宋桂兰无权单方处分：宋桂兰虽登记为房屋所有权人，但处分含遗产份额的房屋需经其他继承人同意，其擅自与陈子轩 “交易”，且未告知服刑的陈磊，侵犯了其他继承人的共有权；③ 陈子轩非善意：作为亲属，陈子轩明知房屋为老人唯一遗产，仍配合虚假过户，主观上非善意，不构成善意取得。

（3）陈磊不知情不影响无效认定，反而佐证交易瑕疵

法律依据：《民法典》第一百五十四条（恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效）。

事实推导：① 不知情印证程序瑕疵：陈磊作为继承人之一，长期居住在房屋内，宋桂兰与陈子轩过户时故意隐瞒，未征得其同意，可见交易存在明显瑕疵；② 损害继承人权益：房屋为全家唯一遗产，虚假过户导致继承人对遗产的处分权被架空，损害了陈磊、苏明的合法继承权益；③ 不影响核心效力：即使陈磊知情，只要合同本身是虚假意思表示，仍应无效，其不知情仅进一步说明交易的非正当性。

（4）各方共识强化无效认定，法院应予采信

法律依据：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条（一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明）。

事实推导：陈子轩当庭承认 “虚假交易、未付款”，陈曦、陈磊、苏明均认可该事实，各方对 “合同无真实意思” 达成共识，且有入学事实、无付款凭证等证据佐证，法院对合同无效的主张应予采信。

三、裁判结果

确认宋桂兰、陈子轩就坐落于北京市 XX 区 “一号房屋” 签署的《北京市存量房屋买卖合同》无效。

四、案件启示

1. 应对 “虚假房屋交易” 维权：3 个核心要点

锁定虚假意思表示证据，夯实无效基础

收集对方承认 “无真实买卖” 的陈述（如庭审发言、微信聊天记录、录音）、无付款凭证的证据（银行流水、账户查询结果）、交易目的异常的证据（如为上学、避税等非买卖目的过户），形成完整证据链。

明确财产共有属性，主张无权处分

若房屋含遗产份额或夫妻共同份额，提交婚姻证明、亲属关系证明、遗产未分割的证据，主张处分行为未经全体共有人同意，构成无权处分，进一步强化合同无效的理由。

联动利害关系人，强化主张合力

联系其他继承人、共有人等利害关系人，争取其对 “合同无效” 的认可与配合，通过多人陈述一致的事实，提升法院对虚假交易的认定概率。

2. 防范 “虚假房屋交易” 风险：2 个关键提醒

避免为非买卖目的虚假过户，警惕法律风险

切勿因孩子上学、规避政策等原因签订虚假房屋买卖合同，此类合同依法无效，可能导致房屋权属纠纷，甚至影响孩子入学资格（部分地区对 “实际居住” 有要求）。

处分共有财产前，务必征得全体共有人同意

涉及遗产、夫妻共同财产等共有财产时，无论是否为虚假交易，处分前均需经全体共有人书面同意，特别是对服刑、旅居外地等无法及时沟通的共有人，需提前做好告知与协商，避免侵犯他人权益。

3. 核心提醒

本案核心逻辑是 “以虚假意思表示（如为上学借名过户）签订的房屋买卖合同无效，且处分含遗产份额的房屋需经全体继承人同意，擅自交易侵犯他人权益的，进一步印证交易的非正当性”。

建议遇此类纠纷时，优先收集 “无真实合意、无付款” 的证据，明确财产共有属性，必要时咨询律师制定 “证据固定 + 无权处分抗辩” 的维权策略，确保财产权益不受虚假交易侵害。

法律小贴士

《民法典》第一百四十六条明确区分了 “虚假意思表示” 与 “隐藏行为” 的效力，虚假合同自始无效。实践中，只要能证明双方无真实买卖意愿且无付款行为，法院通常会确认合同无效，这是陈曦胜诉的核心法律依据。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）