城市更新丨期待已久，深圳中心区改造升级按下开始键

趣味互动：您了解深圳车公庙和香蜜湖两个区域的演变过程和名称由来吗？阅读至文末揭晓答案。

陪伴一代深圳人记忆的深圳高尔夫球场已于9月20日起停止高尔夫打球业务，正式与公众告别。根据特发文体发布的公告，由于深圳高尔夫俱乐部有限公司经营期限届满，用于经营的土地土地因使用期限届满已被政府依法收回，于9月20日起开始启动会员保证金退还工作。

▲深圳高尔夫球场停止运营公告

早在多年前，就有政协委员和相关部门提议和进行收回球场用地的工作。未来，西区约41.2公顷用地将转型为香蜜湖新金融中心体育公园，与地铁22号线停车场一体化开发，助力香蜜湖片区发展。除西区外，深高球场其他区域的用途尚未明确，备受公众关注。

▲香蜜湖新金融中心规划图，仅供参考

深圳高尔夫球场成立于1982年，在1985年开业，是深圳经济特区首个高尔夫球场，曾吸引大量外商会员，承担招商引资功能。球场一度被视作“深圳成长印记”，兼具社交、商务与休闲多重角色，代表特定时期的国际化生活方，被誉为“中国高尔夫的黄埔军校”。

自2011年起，政协委员持续建议收回土地用于公园或产业用地；2018年再度提请，最终于2019年进入实质性评估阶段。彼时，经营主体“深圳高尔夫俱乐部有限公司”的土地使用权到期，政府依法启动收回程序，并已注销其唯一《房地产证》。

后续项目节点

• 2025年9月：完成会员保证金退还和场地移交
• 2026年Q1：预计启动体育公园建设
• 2027年：配合地铁22号线开通同步完成公园建设

深圳高尔夫球场土地回收并进行再开发，反映了深圳当下城市发展的三个核心逻辑：

1. 土地集约利用：深圳近年来持续推进城市更新和土地集约化利用，核心区低效用地（如高尔夫球场、老旧商业）被纳入改造规划。约1.33平方公里的核心区地块相当于福田区已有社区公园总面积的3倍，在深圳土地资源极度紧缺背景下，此类低密度用地再开发具有必然性。

2. 公共服务补短板：将高端私人俱乐部改造为普惠性体育公园，直接响应了《深圳市公园城市建设总体规划》中“2025年人均公园绿地面积达12平方米”的目标。

3. 金融中心配套升级：香蜜湖新金融中心作为福田区“三大新引擎”之一，将对标伦敦金融城和纽约曼哈顿金融区，打造深圳“城市新客厅”和“新金融中心”。该中心将重点发展产业金融、创新资本、财富管理、数字金融和跨境金融。基于该定位，区域需要高品质公共空间支撑其“世界级城市客厅”定位，体育公园建设将提升片区整体价值。

▲香蜜湖新金融中心规划效果图，仅供参考

近日，因福田区车公庙片区连片改造升级旧改项目实施，皇冠工业园进入搬迁阶段，深圳人曾经的“深夜食堂”十亩地也开始清租、搬迁，停车场也将于9月26日停止对外服务。

▲车公庙片区连片改造升级旧改项目清租、搬迁公告

车公庙片区连片改造升级是深圳市福田区近年来规模最大的城市更新项目之一。该项目最早可追溯至2021年6月，当时福田区政府发文宣告项目正式启动意愿征集。

经过4年规划审批流程，2025年8月1日，《福田区沙头街道车公庙片区连片改造升级城市更新单元规划（修改）》正式获得深圳市城市规划委员会法定图则委员会和福田区政府审批通过。

该城市更新项目位于福田中心核心区，紧邻地铁1/7/9/11号线四线换乘的车公庙站，地理位置极为优越。

▲车公庙片区连片改造升级城市更新项目区域位置图

项目总用地面积约32.4万平方米，开发建设用地约17万平方米，规划总建筑面积达168万平方米，因此整体改造范围较大，结合现状权益和改造条件，将分8个项目实施，堪称福田中心区的“巨无霸”级城市更新项目。

▲车公庙片区连片改造升级城市更新项目地块划分图

根据前期规划与功能布局定位，车公庙连片改造升级项目定位为福田乃至深圳的产业升级引擎，改造后将建设成为集总部基地、文旅体验、美食餐饮、顶级商业、高端酒店等业态于一体的国际时尚之窗，规划产业研发及配套用房超100万㎡，占总建筑面积60%以上。

▲车公庙片区连片改造升级城市更新项目规划效果图，仅供参考

此外，该项目亦规划了约33万平方米住宅（含约11.3万平方米保障性住房），配套约5000平方米住宅配套商业和教育等公共配套设施，将实现区域的产业、住宅、教育全配套。

车公庙片区改造是福田区“三大新引擎”战略的核心项目，长期来看，通过城市更新实现城市功能迭代，将对福田中心区城市功能起到显著提升的作用，将低效工业区升级为现代化产城融合社区，强化福田中心区作为深圳核心商务区的地位，优化区域产业结构，吸引高端产业入驻。

从房地产层面来看，周边二手房市场价值坚挺，单价在9万元/㎡上下，福田中心区稀缺土地释放在提升区域整体价值的同时也将推高新盘溢价预期。从中长期来看，将新增约33万平方米住宅供应（含保障房），也将有效缓解当前核心区住宅供应稀缺现状，提升核心区职住平衡水平。

总 结

深圳存量时代已进入“精细手术”阶段，区别于粗放扩张期的关键是：“用绣花功夫做减法”，即通过减量发展倒逼质量。车公庙、香蜜湖两个相邻项目的协同改造，可能探索出中心区碎片化地块整合开发的新模式，为深圳其他高密度建成区的更新提供参考。

▲图片来源：深圳市规划和自然资源局

车公庙片区连片改造升级城市更新项目未来将通过城市空间重塑和政策创新探索，与香蜜湖新金融中心、金沙片区共同构建“福田西翼”产业发展格局。

此外，核心区“腾笼换鸟”，低效用地退出是深圳存量发展模式的典型案例，两个项目的实施展现了深圳在土地资源紧约束条件下，通过城市更新实现高质量发展的决心与能力，未来或复制到华侨城球场等类似地块。

揭晓答案：深圳车公庙和香蜜湖两个区域的演变过程和名称由来。

深圳车公庙的名称源于南宋名将车公的历史故事，其庙宇原址位于今福田区下沙村一带，是深港两地共同的文化记忆。车公庙片区从早期以血缘关系为基础的传统村落，逐步演变为繁华的商业中心，聚集了高新技术、时尚创意等产业。

近年来，在城市更新过程中，通过系统思维挖掘了车公文化IP价值，并计划恢复被覆盖的凤塘河河道，结合滨水空间打造文化路径与商业街区，推动片区从功能单一的商业区向文化、生态与商业融合的复合型城市空间转变。

▲1986年《新安县全图》意大利传教士佛伦特里绘制

香蜜湖原名香茅湖，是深圳“五湖四海”之一，原为低洼水库，后于1980年代由深圳特发集团开发为全国知名的度假村，建有中西合璧的园林式建筑和大型游乐设施。

随着旅游业的衰落，香蜜湖逐步转型为餐饮聚集区和汽车交易市场，并依托优质自然环境发展高端住宅。

目前，香蜜湖片区正通过城市规划整合生态与功能资源，其演变体现了深圳从自然水体到旅游开发、再到城市综合功能区的动态历程，与车公庙同属福田区重要的城市更新与空间价值再挖掘的典型区域。

主要参考：

来源｜深圳市规划和自然资源局

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