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南京观潮望云

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这两年，河西南的楼市没啥存在感，说是进入寒冬也不为过。原因是多方面的，比如市场面的急剧变化、竞品板块的异军突起、板块内部的土储见底、产品迭代的强烈冲击......

▲河西南部鱼嘴核心区城市设计总平面图（2014 版）

©南京市规划和自然资源局、东南大学建筑设计研究院有限公司

这也使得河西南的几个新盘销售，举步维艰！今天就来点评一下华润的观潮望云，这个从报规到上市到续销至今都如履薄冰的楼盘！

Part1:项目背景

一、从拿地到报规，走了7年！

观潮望云地块是2016年出让的河西南G97组团中的宅地之一，鱼嘴G97项目体量很大，总占地面积约16万平方米，总建设体量约86万平方米，共分为A、B、C、D、F、G、H、I八幅地块，其中ABC为商办用地、DF是商住用地、GHI为住宅用地。

G地块是华润鱼嘴润府，H、I地块是鱼嘴金茂悦住宅。今天讲的观潮望云就是两个商住地块之一的F地块。

为什么2016年拿地，到2023年才报规？

因为这种大型地块，最怕的就是住宅卖完了，回款了；商业办公部分直接撂挑子不建了！（板块内的案例就是正荣滨江紫阙的商业，烂在哪里三年了......）

商业办公对房企来说，前期投入巨大、收益回报周期非常久！不像住宅，拿地半年就能上市，市场好，半年卖完就回款了；市场不好，期房卖成现房，最多三四年而已！

地方上为了规避这一问题，就会通过限制宅地的规划批复，来倒逼房企尽快兑现商业办公的部分！

所以在批复了金茂悦H\I两块地、润府G地块共计三块宅地后，南京收紧了，因为只剩D、F了，马上把牌打完了

后来怎么又批了呢？我想是博弈协商的结果，你不批，我就没东西卖，手上就没钱建商办...

二、拖延症让项目雪上加霜

十分艰难的拿到了批复，你倒是尽快上市啊！然而并没有，拖到了2024年4月才组建销售团队！

如果在得到批复后，就尽快组建团队，售楼处都不用新建，润府现成的售楼处！

因为2023年7月29，雨核的万科朗拾雨核刚开盘，建发璞云5月拿地、6月报规、10月底首开！

观潮望云本可以借助雨花一众楼盘营销出来的热度，加之自身河西、2号线＞S3等等卖点，从雨花七家楼盘里抢来大批客户！

现实却拖到了第二年，不知道华润领导怎么想的！人手不够？此时大校场润鸿府、雨核云上润府两盘在售！云上润府是住宅+公寓都占着人手！雨核的观云润府力争首开，人员调配不开了？

还是认为鱼嘴不愁卖？自信的认为观潮这个产品不惧任何市场变化！

2024年4月销售团队组好了，准备6月公开售楼处，此时华润傻眼了！

因为，四代住宅来了！！！！！

这时，如果华润置地的执行力强一点，改一下规划，搞成四代住宅，也是个办法！中海江南玖序就是这操作！中海9月拿地，12月报规，次年9月该规划做四代宅！

总之，观潮望云是啥啥都错过！

总结就是：早一年上市或者晚一年报规划，都不会现在这么艰难！

Part2.项目价值点

便宜！！！

没错，就是便宜！

价格不到位，说啥都白费！！！

目前均价3.6万/㎡左右，这个价格在南京可选的有胜太路的中建源上九里、老东山的嘉和华府、江核的江韵瑧悦璞园。

连雨核的建发璞云都够不到！

但是在河西、在鱼嘴

可以选到一个干挂铝板+二号线+有轨电车+南外九年+双公园的房子！

①外立面干挂铝板：雨花的建发璞云、保利凤起/荷雨、龙湖宸阅府、伟星时代悦峰，以及源上九里等等这项目，外立面都是一体板！或铝板一体板、或仿石材一体板...

②轨道交通：地铁2号线+河西有轨电车一号线。覆盖整个河西，如果考虑上换乘，可以说是通达全城了！

在金融城、奥体工作的，做有轨电车比2号线方便！站点就在小区西边80米，天保街地铁站要500米

③教育资源：楼下就是九年一贯制学校，初中于2024年竣工并验收通过！小学今年也已竣工，幼儿园年底前也可以竣工并验收！明年就可以正式办学，据可靠消息，会是南外教育集团！以为金茂悦、润府等小区的适龄儿童，目前是由“老八客”的南外代招，而不是海峡城的南师。

④双公园：秦淮新河风光带+鱼嘴灯塔公园

南侧150米就是秦淮新河风光带，从鱼嘴沿秦淮新河至雨花，设有休闲步道、跑步跑道和大量健身设施，绿化也做得非常好！

下班后和家人休闲散步、遛娃的好去处

西侧一公里就是网红打卡点——鱼嘴湿地公园！可以沿秦淮新河风光带散步过去，也可以坐有轨电车一站路。