日元走弱、股价冲高、税收猛增：日本经济的喜与忧

根据日本产经新闻最近的报道，在地价上涨的背景下，日本房地产买卖及持有所产生的税收持续增长。

其中，固定资产税在令和6年（2024年）度已连续三年刷新历史最高纪录。

在实现经济良性循环成为课题的情况下，面向8年度税制改革，围绕住房贷款减税等政策的讨论可能被点燃。

下图是令和7年（2025年）东京都内住宅地・商业地基准地价排行榜。

从上面可以看到东京的地价上涨已经不止在东京 23区了。就连东京近郊的住宅地和商业用地都有很大的上涨。

而购买时向都道府县缴纳的不动产取得税在6年度（2024年）同比增长2.8%，达4546亿日元。除作为课税基准的不动产评估额上升外，房地产交易活跃也是影响因素。

此外，签订买卖契约等时向国家缴纳的印花税增长3.1%，达1兆442亿日元，据报道是6年来最高水平。

另外，遗产税达3兆5523亿日元，仅次于创下历史最高纪录的前一年度。除股价高企外，地价上涨也是助推因素。作为土地价格计算基准的路线价，全国标准宅地平均变动率截至令和7年已连续四年上涨。旺盛的访日游客需求及车站周边开发推高了地价。

另一方面，由不动产所有者向市町村等缴纳的固定资产税增长1.9%，达9兆9556亿日元，连续三年创历史新高。对位于市街地不动产所有者加征的城市规划税增长2.1%，达1兆4402亿日元，同样创下峰值。

这些税收的扩大滋润了国家及地方财政。另一方面，在城市地区，公寓价格高涨等导致住宅难以获得，尤其以年轻世代为中心。在此情况下，日本8年度税制改革中，将于今年底到期的住房贷款减税是否延长将成为争论焦点之一。此外，受地价上涨影响，围绕遗产税，要求扩大非课税额度的呼声也可能日益高涨。

对于这样的局面，日本网友又在网上讨论了开来。

一位“不動産鑑定士・公認会計士・税理士”名叫冨田建表示：每年向土地所有者征收的固定资产税等、以固定资产税额为基准在登记时课征的登记许可税，以及以遗产税路线价为基准课征的遗产税，全部以每年1月1日为时点进行评估的公示价格、及其7月1日版——即地价调查基准地价——为基础；标准宅地则由不动产鉴定师另行鉴定后确定。

地价上升的背景，包括车站周边开发、访日游客需求、外国人不动产取得等因素，但还有一点不可否认：“实际就是，公示价格等尚未追上实际行情，因此正在调整”。公示价格等方面，评估人员虽想尽量贴近实际行情，但因过去沿革等原因难以实现，这是现实情况。

话虽如此，现阶段在大城市“找不到下调理由”也是事实。因此，公示价格等的上涨在大城市短期内仍将持续，故而上述税收增长也将继续。但需注意，国家财政支出远超收入这一点亦不可忽视。

被批评为“偏重新建住房”的住房贷款减税政策，今后不仅不会被压缩，反而存在扩大优惠范围或金额的可能性。

随着地价上涨，各项纳税金额也随之增加，税收充裕的同时，城市地区住宅价格的上涨却提高了普通民众拥有自己住房的门槛。许多人都在利用住房贷款减税政策，因此这项能够减轻购房负担的政策备受关注。

查看国土交通省令和8年度（2026年度）税制改革建议内容，其中提出“关于住房贷款减税等促进住宅取得相关措施的必要措施（所得税、固定资产税等）”，并表示“对于令和7年末适用期限届满的住房贷款减税以及认定住宅的投资型减税，将进行必要研究，并采取相应措施”。“相应措施”的具体内容尚未明确，但可以预见，这可能不仅仅是简单的延长，而是以某种新形式继续存在。

地价就算涨了，对根本没打算卖的人来说，只是固定资产税等跟着涨，毫无好处。

因税金而发愁的案子肯定也在增加。

投资用的不动产多收点税也就罢了，可起码自己住的房子，真希望税负能轻一点。

可以说，房地产暴涨，正是国家与地方当局为联手获取税收而有意推高。为了税收去抬高房价，虽然增加了财政收入，却也在损害国民的利益。没房的人得先贷款、先工作纳税，然后一边还贷款一边付利息，每年还要再交固定资产税；换句话说，得到了房产权，却同时背上了纳税义务。这样一来，年轻世代和低收入者根本高攀不起。于是国家索性允许外国人持有不动产，不顾将来地先把税收拿到手。除了靠房地产流转获利的那部分人，最终所有经济负担都会压在普通民众身上。这个国家的政客只看眼前税收，这就是现实。

我真的搞不懂固定资产税的意义。明明是用纳完税剩下的钱才买得起不动产，却还要因为持有房产而每年再纳税，这简直太荒唐了。最后继承时还要被收一笔遗产税。日本人越来越穷，我算看明白了。

除了地价上涨，再加上建筑工人短缺带来的建设费飙升，使得在东京及其周边购置住宅变得极其困难。另一方面，由于人口减少，独栋住宅、中古公寓等空置房屋却日益增多。今后应积极利用这些空房，通过翻新改造来实现住房获取，这才是值得推荐的思路。

只要名义GDP扩大，国家的税收——包括所得税、消费税等——就会不断增加；股价也会上涨，于是资本利得税、股息税也会增加。因此，课税标准额本来就应该随之相应提高，这才是理所当然的事。然而这个国家却只会一味要求“如果要减税，就得先拿出财源来”。即便你说“税收每年都增加”，政府也只会拿“老龄化社会需要用钱”当借口。在这一点上，国民民主党等减税派的说法并没有错。

只要让本国货币持续贬值，不仅所得税和消费税会增加，连遗产税和固定资产税也会跟着上涨。如今日本的初级财政收支（基础财政收支）已经实现盈余，去年却还要强行追加修正预算，故意制造出赤字假象。

如果不根据日元贬值的程度，把上述所有税种全面下调，日本家庭收入中位数的贫困化就不会停止，少子化将进一步加速，搞不好大约100年后国家就可能彻底消失。

人总得有个住处，而且也交了市民税作为“摊位费”，只要那栋房子登记在住民票上，本人或家人实际住在里面，就算带个大庭院的豪宅，也不该再被收固定资产税。

四周其实没太大变化，或者只是别人擅自把周围改变了，却硬把评估价抬高，这对现在住着的人来说只是徒增负担，已经偏离“人需要住所”的本质，纯粹是为了制造收税理由而已。

因为地价上涨而兴高采烈的，只有税务局和市政厅。

尤其是地方，明明到处都是过疏化，实际成交价依旧低迷。

政府一心推动“东京一极集中”，对首都圈的地价上涨我只好点头认命；

可那些被抛弃的地方，地价凭什么也跟着涨？

这感觉就是政府给地方政府送的一份“税收增加大礼包”罢了。

我对税金不太懂，但这个国家的固定资产税、遗产税等税负实在让我感到异常。

所得税、住民税、社会保险、消费税、汽油税，要是再细数下去还有很多，可就算拼命工作，也几乎全被税金拿走。

税收已经连年刷新历史最高，也该认真考虑一下减税了吧。

地价上涨带来的恩惠，只跟进行买卖的富裕阶层有关；仅仅持有房产、缴纳税金的人，只会感受到负担增加。

就算把这叫作“地方滋润”，结果物价反而涨得更高。

想拥有自住的房子，价格却不断上涨，贷款还要加息，变得更贵，人生规划越来越难。

与生活息息相关的“衣食住”上涨，绝不会带来富裕。

只有让生产出的商品畅销、让多数人购买、再提高效率并走向扩大再生产，这才是让人与社会富裕的道路。

地价上涨，并不一样。

有这些评论可见，虽然国内媒体大肆报道日本经济经过了泡沫经济时代以后的低迷开始迅速上行，移民中介宣传日本人生活过得多么舒适快乐。

但那些只是表象，税收增加了，物价沸腾了，就连一带大米的价格都是以前的两倍价格，而日本人口袋里的工资却没有怎么涨。

被税收压制下的日本民众只能日复一日的越来越水深火热。

对此大家怎么看呢？